立法會十七題：新界土地的規劃和發展
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問題：
關於新界土地的規劃和發展事宜，政府可否告知本會：
（一）就錦田南房屋發展項目而言，
（i）鑑於當局於二○一四年四月已完成錦田南及八鄉土地用途檢討，而行政長官會同行政會議已於二○一六年九月核准錦田南分區計劃大綱草圖，當局迄今仍未就該項目進行公眾諮詢的原因及依據為何；當局就規劃新巿鎮及大型發展項目進行公眾諮詢的程序和指引的詳情為何，並列出過去三年按有關指引進行公眾諮詢的項目名稱；及
（ii）當局是否將以傳統新市鎮發展模式（傳統模式）（即以公帑收地以發展有關地區）進行該項目；若是，詳情為何；若否，該項目下的發展須否符合《香港規劃標準與準則》第二章第3.4.2段所訂明的鄉郊住宅發展密度限制（即「第1區涉及層數最多為12層的中層住宅大廈，並且最多只可以有兩層低層的商用樓層。這是適宜在非市區地方採用的最高發展密度……（最高地積比率為3.6倍）」）；及
（二）就新界東北新發展區規劃而言，鑑於在二○一二年六月時任發展局局長表示，當局決定以傳統模式進行該項目，而不以公私營合作發展模式（合作模式）進行該項目，而在同年九月，現任發展局局長表示，會考慮採用合作模式進行該項目，以及在二○一三年七月，當局公布採用加強版傳統新市鎮發展模式（加強模式）進行該項目：
（i）哪些新巿鎮分別以傳統模式、合作模式及加強模式發展而成，以及該等新巿鎮的土地面積分別為何；
（ii）修訂該項目發展模式的整個決策過程為何（列出所有相關會議的日期、與會人士、有關理據，以及各項決定的具體日期）；
（iii）預計該項目以上述三種發展模式進行所得的賣地收入及土地補價收入分別為何；及
（iv）當局在不同階段的諮詢（包括非正式諮詢、公眾諮詢，以及城巿規劃委員會進行不同形式的公眾參與活動）期間，就該項目收到反對及贊成採用合作模式／加強模式的主要意見分別為何（並分類列出）？
答覆：
主席：
有關問題主要涉及錦田南的房屋發展和古洞北／粉嶺北新發展區兩個項目，現分別回覆如下：
（一）（i）正如政府於本年十一月二日回覆立法會質詢（第十八題）時說明，當局在籌備發展規劃、發展研究及土地用途檢討時，會因應項目的個別情況及考慮有關規劃目標、涵蓋範圍、發展用途、規模及落實時間表等，作出適當的公眾諮詢工作安排，藉此收集公眾意見。因應個別規劃發展研究及土地用途檢討，公眾諮詢可以透過不同形式及多種途徑進行，包括公眾論壇、社區工作坊、簡報會、焦點小組會議和書面意見收集等，並視乎內容諮詢不同層次的代議及諮詢組織包括立法會、區議會、鄉議局、鄉事委員會等。
就提問提及的錦田南的房屋發展，是指二○一四年完成的「錦田南及八鄉區土地用途檢討」。該土地用途檢討屬地區性的土地用途檢討和規劃工作，主要是檢討西鐵錦上路站和八鄉維修中心的發展潛力，以及研究周邊土地作房屋發展的可能性。正如上文提及的立法會質詢回覆中所述，由於規劃用途及規模等與其他大型土地發展項目有別，因此政府就「錦田南及八鄉區土地用途檢討」所作公眾諮詢安排時，諮詢範圍主要為地區的持份者，包括區議會、鄉事委員會及居民／關注組織等。
就「錦田南及八鄉區土地用途檢討」，規劃署已將收集到的意見，經綜合分析及作出適當回應，提交元朗區議會及城市規劃委員會﹙城規會﹚轄下的鄉郊及新市鎮規劃小組委員會（小組委員會），有關的區議會及小組委員會文件亦已上載至相關網頁供公眾查閱。
鄉郊及新市鎮規劃小組文件︰
www.info.gov.hk/tpb/en/papers/RNTPC/532-rntpc_6-15.pdf（只有英文版本）
元朗區議會文件︰
www.districtcouncils.gov.hk/yl/doc/2012_2015/tc/dc_meetings_doc/611/dc_paper_2015_027.pdf（只有中文版本）
就提問提及的錦田南分區計劃大綱圖，規劃署於二○一五年建議修訂該分區計劃大綱圖，有關建議是為了配合西鐵錦上路站和八鄉維修中心兩幅西鐵用地的住宅發展，而該兩幅用地的發展亦是按照規劃署二○一四年完成的「錦田南及八鄉區土地用途檢討」而推展。就有關圖則修訂，規劃署已遵照一貫程序，於二○一五年四月分別諮詢錦田鄉事委員會、八鄉鄉事委員會，以及元朗區議會，並於二○一五年五月向城規會轄下的小組委員會建議修訂該分區計劃大綱圖，經修訂的大綱圖亦於二○一五年五月二十九日刊憲，讓公眾提出申述和意見。城規會共收到55份申述和330份意見書，並安排提交申述及意見者出席聆聽會。經考慮有關申述和意見後，城規會決定不因應申述和意見進一步修訂大綱圖，並將修訂大綱圖連同有關申述和意見，呈交行政長官會同行政會議。修訂大綱圖於二○一六年八月獲核准。
（一）（ii）正如上述，「錦田南及八鄉區土地用途檢討」主要屬地區性的土地用途檢討和規劃工作，並非新發展區或新市鎮擴展規劃及工程研究。該土地用途檢討建議八鄉維修中心、西鐵錦上路站及附近用地（五幅擬議公共房屋用地）最高地積比率為3倍。而遠離鐵路站的發展密度則逐漸遞減（最高地積比率為2.1倍到0.8倍），以配合附近的鄉郊環境。有關建議已參照載於《香港規劃標準與準則》的鄉郊市鎮商業中心最高住宅地積比率，並考慮以鐵路為基礎的可持續發展概念和相關的地區規劃因素。
上述兩幅西鐵用地的住宅發展，將根據西鐵物業發展模式，由九鐵公司和香港鐵路有限公司（作為前者的代理人）推行。政府亦現正按照該土地用途檢討建議，就錦田南三幅擬作公營房屋發展的用地，進行詳細工程可行性研究，有關項目將以收回私人土地方式進行發展。至於該土地用途檢討範圍內的其餘用地，根據過往評估未能確定可以提供足夠基建容量支援發展，因此現時未有任何發展計劃。
（二）新界東北新發展區規劃及工程研究在二○○八年開展、二○一三年完成，研究過程曾先後進行三個階段的公眾參與活動，分別就新發展區的願景及期望、初步發展大綱圖及建議發展大綱圖諮詢公眾。政府在三階段公眾參與期間，就新發展區的發展實施模式收到不同意見。當局已編製公眾諮詢報告，把三個階段的公眾的建議和政府的回應收錄在內，當中包括就新發展區的發展實施模式收到的意見。諮詢報告是整個過程的記錄，已上載至有關研究的網頁供公眾查閱（www.nentnda.gov.hk/chi/public_1.html；www.nentnda.gov.hk/chi/public_2.html；及www.nentnda.gov.hk/chi/public_3.html）。
具體而言，考慮到新界東北新發展區內超過一半的可發展土地為私人擁有，政府在第一、二階段公眾參與中，曾邀請公眾就落實計劃安排提出意見，並建議探討在傳統新市鎮發展模式（即由政府收地、清拆和平整土地、提供基礎設施，然後批出土地進行各項發展）以外，其他包括私營機構參與發展的可行發展模式。在開始第三階段公眾參與時，政府表示考慮繼續以傳統新市鎮模式作為發展實施模式。然而，社會對此有不同意見，有意見反對採用傳統新市鎮模式並促請政府容許換地，亦有意見歡迎政府以收地方式實施新發展區計劃。例如，政府於二○一二年六月二十八日就第三階段公眾參與諮詢立法會發展事務委員會時，有議員表示支持採用傳統新市鎮模式，但亦有議員關注政府排除公私營合作模式或私人機構參與發展模式。有議員表示須於私人產權和公眾利益之間取得平衡，但亦有議員認為傳統新市鎮模式不利土地業權人，建議政府考慮邀請土地業權人參與推行部分新發展區項目，甚至有議員反對強制性徵用私人土地，剝奪土地業權人自行發展土地的權利。
經考慮三個階段公眾參與所收集的意見後，當局於二○一三年七月公布新界東北新發展區的實施方案，建議首先推展古洞北及粉嶺北兩個新發展區，作為粉嶺／上水新市鎮的擴展部分，並整合為粉嶺／上水／古洞新市鎮。考慮到公眾人士在第三階段公眾參與所發表的意見，政府決定採取「加強版」的「傳統新市鎮發展模式」，由政府主導推行兩個新市鎮擴展部分的發展計劃，因應規劃用途徵用私人土地進行發展，同時在符合特定條件下為私人土地業權人提供發展彈性，容許他們以契約修訂申請（包括原址換地）形式發展個別私人項目。有關決定已在二○一三年七月十五日提交予立法會發展事務委員會的討論文件中，作出詳細說明（www.legco.gov.hk/yr12-13/chinese/panels/dev/papers/dev0715cb1-1461-1-c.pdf）。
須留意的是，「加強版」的「傳統新市鎮發展模式」並非公私營合作模式。在這模式下，新發展區仍會由政府主導，將已規劃作公共工程項目、公共房屋及私人發展的私人土地收回，並進行清拆及土地平整，提供基礎設施，再撥出土地作各種用途，包括把劃作私人發展的土地推出市場。但在符合特定準則和條件的情況下，當局會以比過往更高的要求處理「有條件契約修訂申請」（包括原址換地）。這與過往新市鎮例如沙田、粉嶺／上水及將軍澳新市鎮的發展中，當局負責大部分的徵用私人土地工作，但同時容許私人土地業權人以契約修訂申請（包括原址換地）形式發展個別私人項目，並無二致。而訂立更高的要求（因此稱為「加強版」），目的是為了確保私人發展符合新發展區規劃及發展時間表，不會影響全面規劃及適時有序地提供政府、機構及社區設施，能及早提供房屋供應，並保障現時在私人土地上的佔用人能獲得公平對待。有關要求主要包括以下四項︰
（1）只有規劃作私人發展的土地，方可提出契約修訂申請（包括原址換地）以自行發展，其他私人土地將由政府收回發展。
（2）有關申請須符合特定準則和條件，包括擬議用地面積不少於4,000平方米及統一業權，以確保規劃完整和全面。
（3）私人發展必須能確保適時供應房屋和其他設施，而於原訂發展計劃時限前未能完成的申請，有關私人土地將由政府收回發展。
（4）提出契約修訂申請的土地業權人，須公平對待租戶／佔用人，包括須提供與政府補償安排相若的現金補償方案。
過往新市鎮發展主要以傳統新市鎮模式作為發展實施模式，而到現時為止只有古洞北及粉嶺北新發展區以「加強版」的「傳統新市鎮發展模式」推行。我們並無另行統計以不同形式推行的新市鎮土地面積。而由於古洞北及粉嶺北新發展區最終能夠進行原址換地的用地及數目均無法預計，因此政府無法就不同發展實施模式下的賣地收入或土地補價收入差距作出估算。
完
2016年11月9日（星期三）
香港時間16時15分
香港時間16時15分