立法會五題:香港房屋委員會在租者置其屋計劃屋h管理事宜的角色
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  以下是今日(五月二十五日)立法會會議上張國柱議員的提問和運輸及房屋局局長長張炳良教授的答覆:

問題:

  有不少租者置其屋計劃屋h(租置屋h)的居民向本人反映,指香港房屋委員會(房委會)在某些租置屋h擁有大量未售出單位,但房委會身為屋h大業主,在參與租置屋h的管理工作上卻有欠積極而且採取雙重標準。例如,房委會身為良景h多個單位的業主,卻沒有參與處理該屋h的小販問題,並指有關問題須由該屋h的業主立案法團(法團)負責處理。由於該屋h的小販問題多時未獲解決,本年二月接連發生因掃蕩小販而引起的衝突。此外,有非政府機構向本人求助,表示在使用山景h的設施時多次遭到刁難。本人協助該等機構向有關政府部門作出跟進時,獲告知雖然房委會委派了一名代表出任山景h法團管理委員會的成員,並有一票的投票權,但會貫徹尊重及維持法團獨立自主的精神而不介入該屋h的管理工作。然而,房委會的代表在粉嶺祥華h法團去年八月的業主大會上,投票反對業主推翻更換水喉工程的決定。就此,政府可否告知本會:

(一)是否知悉樓齡最長及最短的租置屋h名稱分別為何;按租置屋h名稱列出各屋h目前的居民人數,以及現時各屋h未售出單位的數目及百分比;

(二)過去五年,房委會的代表於租置屋h法團的業主大會上作出投票的總次數,並按屋h名稱列出房委會擁有有關屋h的業權分數佔該等屋h的業權分數總和的百分比;及

(三)鑑於有居民質疑房委會在租置屋h管理問題上持雙重標準,政府有否評估對房委會的質疑是否成立;當租置屋h法團處理涉及重大公眾利益的管理問題時,房委會以何標準及機制決定對有關問題的立場及處理方式?

答覆:

代主席:

  香港房屋委員會(房委會)於一九九八年推出「租者置其屋計劃」(租置計劃),讓租戶可選擇以折扣價購買所居住的單位。其後,為配合當時政府於二○○二年重新訂定的房屋政策,房委會在二○○五至○六年已終止該計劃;不過,既有39個租置計劃屋h的租戶仍可選擇購買其所住單位。現時所有租置計劃屋h均已成立業主立案法團(法團),並已自行委聘物業管理公司執行其屋h的管理及維修工作。

  就張國柱議員的問題各部分,我現綜合答覆如下:

  現時全港39個租置計劃屋h,樓齡介乎25至34年,共提供約184 000個單位,迄今,已售出約132 800個單位,佔總數七成左右。銷售數字詳情載於附件一。

  所有租置計劃屋h,無論售出多少單位,均與一般私人物業無異,即受《建築物管理條例》(條例)(第344章)、政府租契(地契)及大廈公契所規管,其日常的管理事務由法團按照大廈公契及條例的規定,召開管理委員會(管委會)會議或業主大會進行商討及議決,並由法團委聘的物業管理公司負責執行。

  房委會一直協助租置計劃屋h業主成立法團,以管理自己的屋h。法團接收屋h管理權後,便全權負責管理及維修屋h內的公用地方及設施。

  作為租置計劃屋h內未出售單位的業主,房委會委派房屋署代表參選法團的管委會,若當選,會與其他委員共同參與屋h管理工作。由於房屋署代表在屋h管理方面具有經驗,與政府部門有較密切聯繫,所以會不時就日常管理和大廈公契及相關條例的規定向法團提供意見。作為業主一分子,房屋署代表會鼓勵各業主以屋h的整體利益為依歸,以保障所有業主(包括房委會)的權益,並確保屋h管理的質素及成效。房委會亦會反映未出售單位租戶的意見,並鼓勵法團及物業管理公司與租戶保持溝通。

  按照法例,在管委會會議上,出席的每名委員(包括房屋署代表)就每項議決事項均持有一票。因此,在管委會可以決定的屋h管理事務上,若有過半數委員贊成,即使房屋署代表投反對票,議決事項仍可通過。

  就業主大會而言,除條例訂明的情況外(見註),業主大會上提出的事項均以過半數業權決定。由於房委會在租置計劃屋h仍持有相當數量的業權(約由一成半至七成半不等),因此房屋署會審慎釐定遇到這些問題時的投票策略。

  一直以來,為了鼓勵業主參與屋h管理事務並提倡業主自主,房委會無意主導屋h事務。因此,房屋署代表於業主大會及管委會進行表決一般管理事宜時保持中立,讓其他業主決定屋h的日常運作。但於下述情況,房屋署代表會積極行使房委會業權:

(一)就具深遠影響的重要事宜投票,例如議決增加管理費、委聘物業管理公司或推翻經業主大會通過的事項時,以保障整體業主(包括房委會)的利益﹔

(二)就採購升降機的維修保養服務事宜上,投票批予有原廠保養的承建商;

(三)在議決維修基金運用的事宜上;及

(四)選舉管委會成員時參與投票,支持房屋署代表。

  過去五年,房屋署代表曾於各租置計劃屋h的業主大會上,就約200項的議決事項投票(簡要載於附件二)。各個屋h及法團的實際運作情況各有不同,房委會會在平衡各方面的利益及考慮相關契約和法例的規定後,謹慎決定如何行使投票權。

  租置計劃屋h與私人物業無異,由法團代表所有業主依照法例、地契及大廈公契去全權負責管理及維修屋h內的公用部分,包括公用地方的小販擺賣問題、道路管制及維修保養等事宜。作為業主之一,房委會除按業權管理分數支付管理費外,亦有委派房屋署代表參與法團事務,並會在有需要時聯絡其他政府部門,以提供協助。遇到重大事宜,會小心平衡各方利益,確保屋h妥善管理,維持社區和諧。

註:
有關的情況是:
(i)在作出有關管委會委員、主席、副主席(如設立)、秘書和司庫的委任時,須以「得票最多者當選」投票制進行;及
(ii)在議決更改法團名稱時,須以不少於75%的票數通過。



2016年5月25日(星期三)
香港時間18時01分