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立法會十八題:規管工業大廈用途
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  以下為今日(十一月十一日)立法會會議上馬逢國議員的提問和發展局局長陳茂波的書面答覆:

問題:

  據報,地政總署近期就使用工業大廈(工廈)單位作違反地契條文規定用途的個案(違規個案)嚴厲執法,甚至收回若干工廈單位。部分正租用工廈單位的藝術團體向本人反映,他們接獲地政總署發出指它們違反地契條文規定用途的警告信,因而十分擔心最終需遷離單位。就此,政府可否告知本會:

(一)地政總署去年就違規個案發出多少封警告信,並按違規情況列出分項數字及其佔該等警告信總數的百分比;

(二)地政總署去年把就違規個案發出的警告信送交土地註冊處註冊(俗稱「釘契」)的個案宗數,以及該署收回違規個案所涉單位的個案宗數分別為何,並按違規情況列出分項數字;

(三)鑑於現時工廈單位業主可就更改該等單位的用途向地政總署申請短期豁免書,過去三年,地政總署每年接獲多少宗有關的申請,並按擬議用途列出分項數字;該等申請當中,地政總署批準和拒絕的個案宗數分別為何,以及拒絕申請的原因為何;

(四)鑑於規劃署今年八月公布的《2014年全港工業用地分區研究》顯示,越來越多經濟活動及新興行業選擇使用工廈的空間,例如數據中心、文化創意藝術工作室等,而該等列為「其他用途」的活動及行業佔用現時工廈約5.1%的樓面面積而該百分比有上升趨勢,當局會如何在執行工廈地契條文的同時,顧及促進經濟活動及發展新興行業,令後者得以在工廈生存;及

(五)鑑於發展局局長在今年八月在其網誌提到,當局會研究在符合消防和樓宇安全的大前提下探討進一步放寬工廈作非工業用途的限制,有關研究的詳情(包括展開研究的時間表)為何;在研究過程中,當局會如何吸納不同持份者(包括本地文化藝術界、體育界等)的意見,讓他們可合情、合理及合法地使用工廈單位?

答覆:

主席:

  土地契約(地契)是政府與土地業權人簽定的私人契約,土地業權人須確保土地的使用符合相關地契條款。個別用途是否違反地契條款,要視乎該用途的實際運作情況及所涉地段地契的條款,不能一概而論。現時,大部分工業大廈(工廈)地契訂明該地段只許作「工業及/或倉庫」用途,在這個情況下,若把該工廈用作其他用途,除非業權人已向地政總署申請並獲批更改或豁免有關用途條款及在適用的情況下已事先取得相應的規劃許可,否則便可能違反地契條款。

  一般而言,地政總署如確定有違反地契條款的情況,會採取適當的執行契約條款行動,包括向業權人發出警告信,要求糾正違契事項。若業權人於限期內未有作出糾正,地政總署會將警告信送交土地註冊處註冊,即俗稱「釘契」,並在有需要時採取進一步的執行契約條款行動,包括將有關土地重收或將有關物業的權益轉歸。

  地政總署以同樣準則處理於工廈涉及違反地契條款的個案,並有責任跟進違契個案。在處理違契情況時,該署在切實可行範圍內容許一定彈性,例如先行發出警告信和在「釘契」前給予寬限期,並在必要時才採取比「釘契」更嚴厲的轉歸行動。然而,倘若發現某些用途不但違反地契條款,而且構成較大安全風險,例如引來較多人流、涉及幼童或長者出入工廈的情況,地政總署便有必要加強執管工作,包括要求業權人在短時間內糾正違契事項。若業權人沒有在短時間內糾正違契事項,該署便會採取迅速及果斷的行動,包括重收或轉歸行動。

  就問題的五個部分,我現答覆如下:

(一)在二○一四年,地政總署就涉及工廈違反地契用途而向業權人發出警告信的個案總數為209宗。這些違契個案包括在工廈開設或營運辦公室、興趣班、工作室、種植、陳列室、保健中心、物業代理及商店等。地政總署並沒有相關違契個案用途的分類統計數字。

(二)在二○一四年,由於業權人於警告信限期屆滿後仍未糾正工廈違契用途,而導致地政總署將警告信送交土地註冊處註冊的個案總數為105宗。這些違契個案包括在工廈開設或營運辦公室、興趣班、工作室、種植、陳列室、保健中心、物業代理及商店等。地政總署並沒有相關違契個案用途的分類統計數字。同年,地政總署並沒有就涉及工廈違反地契用途而最終將有關物業轉歸政府的個案。

(三)業權人如欲使用工廈單位作有別於有關地契準許的用途,需先向地政總署的分區地政處申請短期豁免書容許擬議的用途。在審批過程中,分區地政處會徵詢相關部門包括規劃署及消防處的意見,並按需要透過民政事務處進行地區諮詢。一般而言,相關部門會關注擬議用途是否符合分區計劃大綱圖所准許的用途及其他相關的條例及準則,包括《消防條例》(第95章)及其相關準則,以確保符合法例要求及保障公眾安全。其中,如擬議用途未能符合規劃圖則的規定亦並未取得所需的規劃許可,分區地政處將不會考慮有關豁免書的申請。視乎收到有關政府部門的意見後,分區地政處會以地主身分考慮發出豁免書批准相關用途。申請如獲批核,申請人須繳付豁免限制費用和行政費,並接受批出的其他條款。

  地政總署沒有定期就涉及工廈單位的短期豁免書申請個案作出統計,但該署曾於二○一五年二月底作一次性的統計,當時適用於工廈單位而仍然有效的短期豁免書約為1 000宗。

  此外,活化工廈措施自二○一○年四月一日起實施,申請限期至二○一六年三月三十一日止。截至二○一五年十月底,在此政策措施下,地政總署共接獲153宗整幢改裝舊工業大廈的特別豁免書申請,並已批出其中97宗申請。在獲批的個案中,主要的擬議新用途包括酒店、辦公室、食肆,以及商店及服務行業,其中25宗可容許作「康體文娛場所」用途。

(四)及(五)《2014年全港工業用地分區研究》顯示現時工廈內的「其他用途」,例如文化創意藝術工作室、數據中心等非工業用途有上升趨勢,並建議在合符消防和樓宇安全的大前提下,探討進一步放寬非工業用途的限制。

  規劃署已完成有關「藝術工作室」的檢討,並建議容許一些沒有直接提供顧客服務或貨品的「藝術工作室」於工廈內經營。相關部門已就該建議諮詢相關持份者包括藝術發展諮詢委員會轄下的視覺藝術小組委員會等意見,並獲得普遍支持。自二○一五年年初至今,城市規劃委員會已根據建議就沙田、馬頭角及青衣三份分區計劃大綱圖作出有關修訂。其他分區計劃大綱圖亦會適時作出同類修訂。

  與此同時,規劃署正茪熂堋葶袺鶶〞龤A在工廈內進行一些新興產業如「水耕種植」及「水產養殖」用途的運作要求和技術可行性,以探討該等用途是否能合符消防和樓宇安全的要求,可以容許在工廈內進行。相關部門會適時進行諮詢。



2015年11月11日(星期三)
香港時間14時32分

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