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立法會十三題:房屋和土地供應
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  以下為今日(一月二十八日)立法會會議上郭家麒議員的提問和運輸及房屋局局長張炳良教授的書面答覆:

問題:

  發展局於去年一月向本會發展事務委員會提交文件,載列150多幅具房屋發展潛力的用地。運輸及房屋局局長於去年十二月十六日發表《長遠房屋策略》,表示政府接納了長遠房屋策略督導委員會的推算方法,更新了二○一五至二○一六至二○二四至二○二五年度為期10年的長遠房屋需求推算,並以480 000個單位作為未來10年的總房屋供應目標(總房屋供應目標),當中公私營房屋供應的比例維持「六四之比」,即公營房屋供應目標為290 000個單位,包括200 000個出租公屋單位及90 000個資助出售單位,而私營房屋為190 000個單位。去年十二月十八日,財政司司長宣布成立房屋儲備金(儲備金),在財政上配合公營房屋供應目標,並將二○一四年政府財政儲備的全部投資收益(約為270億港元)撥入儲備金。就此,政府可否告知本會:

(一)出租公屋單位、資助出售單位及私人住宅單位分別(i)於過去5年落成、(ii)將於未來5年內落成,以及(iii)現時空置的數目(以表列出該等資料);

(二)上述150多幅具房屋發展潛力土地的(i)具體位置、(ii)面積、(iii)修改法定圖則的最新進度、(iv)擬議用途(公營或私營房屋),以及(v)是否屬於「綠化地帶」用地(以表列出該等資料);
 
(三)現時政府擁有的閒置住宅用地的(i)數目、(ii)具體位置、(iii)面積,以及(iv)規劃進度(以表列出該等資料);當局會否承諾把該等用地優先規劃作公營房屋用途;

(四)用以決定每季賣地數目的具體準則為何;當局會否確保當總房屋供應目標達到時,會適時檢討賣地數目;

(五)是否知悉私人發展商擁有土地的資料;如知悉,當中的閒置住宅用地的(i)數目、(ii)具體位置,以及(iii)面積(以表列出該等資料);

(六)私人發展商在投得住宅用地後須限時完成興建住宅單位的規定詳情為何;會否研究規定私人發展商在住宅單位落成後須限時推出發售;如會研究,詳情為何;如否,當局如何實現就私營房屋供應所訂目標;

(七)是否知悉,房屋委員會(房委會)過去5年及預計未來5年每年的盈虧情況,以及現金及投資結餘(以表列出該等資料);當局如何規管房委會將來出售的資助房屋的價格水平;

(八)當局以儲備金支持房委會興建公營房屋的安排詳情為何;當局如何監督儲備金的運用;未來5年,當局計劃每年向儲備金撥入多少款項(以表列出);及

(九)會否增加其他公營房屋種類(例如重新推出夾心階層住屋計劃);如會,詳情為何?

答覆:

主席:

  要解決當下的房屋問題,我們必須多管齊下增加土地供應、增加房屋供應。因此,「供應主導」是政府在去年十二月公布的《長遠房屋策略》的核心。按照最新的房屋需求推算,政府已經宣布以480 000個單位作為二○一五/一六年度至二○二四/二五年度10年期的總房屋供應目標,當中公營房屋供應目標為290 000個單位,包括200 000個出租公屋單位及90 000個資助出售單位;而私營房屋供應目標為190 000個單位。要達成這個總房屋供應目標,無疑是一項巨大挑戰,當中尤以土地供應最為關鍵。

  短中期內增加土地供應的最迅速和有效方法,是透過土地用途檢討及在規劃條件許可下適度增加發展密度,以盡量善用現有市區和新市鎮的已建設土地,及其周邊鄰近現有基建設施的地帶。發展局於今年一月初提交予立法會發展事務委員會有關「增加土地供應」的資料文件(立法會CB(1)407/14-15(01)號文件),已匯報了各項增加土地供應措施(包括土地用途檢討)的最新進展。

  在綜合發展局提供的資料後,我現就郭家麒議員的各項提問,答覆如下。

(一)過去5年出租公屋及資助出售單位的落成量;與及未來5年的預計落成量載於表一。過去5年私人住宅單位的落成量和未來5年的預計落成量載於表二。

  就公屋的空置數目而言,由於相關數字會隨編配進度而不時變化,所提供的數字只反映某特定時段的情況。截至二○一四年十二月底,可供出租的空置公屋單位(註1)數目為2 829個,空置率為0.4%,符合香港房屋委員會(房委會)維持空置率低於1.5%的成效指標。私人住宅方面,根據差餉物業估價署於其《香港物業報告2014》中公布的數字,二○一三年底全港私人住宅總存量為1 123 600個單位,當中約有46 600個為空置單位,空置率為4.1%,是一九九七年以來的最低水平,亦遠低於二○○四年至二○一三年期間約5%的長期平均水平。

(二)正如上述,為達致10年興建480 000個公私營住宅單位的總房屋供應目標,規劃署進行了一系列土地用途檢討工作,並已檢視全港現時空置、作短期租約或其他不同的短期、「政府、機構或社區」及其他政府用途的政府土地,以及「綠化地帶」用地。透過各項土地用途檢討,當局已物色到一共約150幅具房屋發展潛力的用地(包括約70幅「綠化地帶」用地),如果可以如期修訂有關法定圖則以更改土地用途及/或增加發展密度,當中大部分用地可於二○一四/一五年度至二○一八/一九年度的5年內推出,以供興建逾21萬個單位,當中超過七成為公營房屋單位。

  截至二○一四年十二月底,我們已展開其中45幅用地的法定圖則修訂工作,當中9幅用地已完成法定改劃程序。至於該150多幅用地的地域分布、按地區劃分的預計住宅單位數目、預計可供發展年份,以及擬議房屋類別已載列於上述「增加土地供應」資料文件(立法會CB(1)407/14-15(01))號文件,有關詳細資料可參閱表三及表四(註2)。

  根據既定程序,我們會在完成技術評估並落實發展參數以修訂法定圖則時,進一步諮詢相關區議會及地區人士,屆時會就個別用地提供更詳細的資料。

(三)政府並沒有定期編製有關空置政府土地的統計。然而,現時空置的政府土地已涵蓋在前文所述的土地用途檢討中,以物色具房屋發展潛力的用地。對於確定為有潛力作住宅或其他發展的個別未批租或撥用的政府土地,我們會按既定機制檢視和評估其發展可行性,並於適合準備進行發展時作出適當安排,包括撥作興建公營房屋、納入政府賣地計劃,或撥作其他用途。

  當中個別用地的確已撥作住宅發展,例如,位於火炭樂林路(用地面積約1 190平方米)、大圍美田路(用地面積約687平方米)及筲箕灣愛勤道與愛德街交界(用地面積約476平方米)的政府用地。有關用地已納入二○一三/一四年度賣地計劃出售。

(四)一般而言,政府的全年賣地計劃會於每個財政年度前制訂並公布。全年賣地計劃把預計可於該年度供應市場的政府土地納入計劃內,並預先提供有關土地的基本資料,為市場提供具透明度的土地供應計劃,讓市場作所需準備。

  政府按季預先公布季度賣地計劃,為市場提供具確定性的土地供應資訊。在制訂季度賣地計劃時,政府會考慮不同因素,包括政府的私營房屋供應目標、市場情況、用地需進行各種程序的進度(例如終止短期租約、工務工程、修訂有關分區計劃大綱圖等)、用地的面積和位置、用地可提供的單位數量、該年度和不同季度的已落實或預測供應量等。政府因應不同來源的私人房屋土地供應,不時檢討季度賣地計劃。

(五)政府沒有備存發展商所擁有土地的統計資料。

(六)發展商在購買政府推售的住宅用地後,須根據賣地條件所載的「建築規約」期限內建成該賣地條件訂明的最低樓面總面積,並取得由建築事務監督發出的佔用許可證。住宅項目的「建築規約」期限一般為48個月至72個月不等。政府會按每個發展項目的實際情況,包括其規模及複雜性等因素,訂出適當的「建築規約」期限。

  由於私人住宅發展項目屬其擁有人的私人財產,擁有物業的發展商可因應其商業考慮等因素在合符批地文件的規定下自由地把其物業出售。因此政府並沒有規定發展商必須在限定時間內把其物業出售。為回應社會上對住宅供應的需求,並協助發展商能夠根據實際情況,靈活地計劃和進行住宅物業的預售,政府已於二○一三年七月起,把受地政總署「預售樓花同意方案」規管的私人住宅樓花預售期由原來的最多20個月延長至最多30個月。此外,地政總署亦於二○一四年十月發出新的法律諮詢及田土轉易處通函,以精簡申請預售樓花的程序和縮短審批所需的時間。地政總署會繼續致力加快審批預售樓花申請的進度,讓更多私人住宅單位盡快推出市場。

  除政府賣地計劃外,私人房屋土地供應的來源亦包括鐵路物業發展項目、市區重建局(市建局)的項目,以及私人發展或重建項目。制訂私人房屋土地供應目標的目的是在一段時間內累積一定的土地儲備,務求使市場有平穩的土地供應。實際房屋用地供應量視乎有關法定或其他程序的進展、政府賣地結果、香港鐵路有限公司和市建局項目的計劃及招標的結果,以及發展商修訂土地契約/換地以進行發展/重建項目的意願等。這些無可避免會受到市場因素的影響。

  政府會繼續努力以多管齊下的方式增加土地供應,並加快把土地推出市場,以達致未來10年私營房屋的供應目標。

(七)房委會過去5年的整體盈餘及現金及投資結餘,以及根據房委會二○一四/一五年度至二○一八/一九年度的建議預算和預測其未來5年的整體盈餘及現金及投資結餘,載列於表五。

  根據現行的居屋定價準則,居屋單位售價訂於市值的某一折扣水平,以照顧合資格家庭的負擔能力。衡量負擔能力的原則,是出售的單位中至少有一半,可以讓現時在「白表」申請人入息上限的合資格家庭在買入單位後,其按揭供款與入息比例不超過40%。在一般情況下,房委會會按市值折減三成出售居屋單位;若然該定價未能符合上述負擔能力基準,房委會會考慮提供更大的折扣。

(八)房委會是提供公營房屋單位的主要機構,政府會確保房委會有足夠的財政能力達成長策的目標。由於涉及的財政承擔龐大,政府須及早綢繆,在不影響其他公共服務的情況下,為公營房屋支出分期作出撥備。就此,政府已在二○一四年年底將約270億港元的投資收益撥入新設立的「房屋儲備金」。未來,政府會因應實際情G,考慮分期作出撥備。

  「房屋儲備金」及其累積投資收益(註3),將用以支持公營房屋發展計劃及相關的基建配套。房委會須按其5年滾動預算機制評估其中、長期的財政需求;當政府與房委會就政府注資的金額和時間表達成共識後,政府須向立法會財務委員會申請從「房屋儲備金」撥款,支持公營房屋發展。同時,房委會會繼續採取一切可行的措施,確保公營房屋發展計劃符合成本效益。

(九)行政長官在二○一五年《施政報告》中提出,除房委會的居屋和香港房屋協會的資助出售單位外,應該有更多不同模式的資助出售單位,回應不同市民的需要;亦建議房委會選擇合適的正在興建公屋項目,以先導計劃形式,出售給「綠表」人士,對象主要是現行公屋租戶及已通過詳細審核並即將獲編配公屋的人士,定價比傳統居屋低廉,以進一步豐富資助自置居所的形式,完善房屋階梯。房委會已開始研究落實先導計劃的詳細安排,包括申請資格、定價機制、轉售安排、選址準則等。

  由於開發房屋土地需要投入大量社會資源,包括土地、財政和人手等,在資源有限的情況下,我們會優先協助公屋申請者入住公屋和協助中低收入家庭自置居所。政府會致力落實二○一四年《長遠房屋策略》提出的公屋和資助出售單位的供應目標;在政策上現時並無打算重推夾心階層住屋計劃。

註1︰有些單位雖然未有租客,但屬「不可供出租的單位」,原因是它們已預留作某一用途,因而不可出租予公屋申請人。這些單位包括等待或正在進行改建或結構工程的單位、因行動/管理理由暫緩編配的單位、預留給市建局而其已支付預留費用的單位等。此外,亦有些「編配中的單位」已撥供申請人考慮,預期短期內會入伙。

註2︰該150多幅用地只屬二○一四/一五年度至二○一八/一九年度的5年內可供應土地的一部分,而有關預計的用地數目、住宅單位數目及可供發展年份視乎個別用地能否如期完成法定圖則的修訂、技術評估及相關程序或工程進度,可能會有所更改。

註3︰「房屋儲備金」由香港金融管理局負責投資。



2015年1月28日(星期三)
香港時間16時57分

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