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立法會九題:採用實用面積表達住宅物業的面積及售價
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  以下為今日(五月二十一日)立法會會議上謝偉銓議員的提問和運輸及房屋局局長張炳良教授的書面答覆:

問題:

  由二○一三年四月二十九日起全面實施的《一手住宅物業銷售條例》(第621章)規定,未落成和已落成的一手住宅物業的售樓說明書、價單和廣告中,只可採用實用面積表達該等物業的面積及每平方呎或平方米的售價。此外,地產代理監管局(地監局)於二○一二年五月發出執業通告,由二○一三年一月一日起,地產代理必須向二手住宅物業的客戶提供物業的實用面積及以實用面積計算的售價資料。運輸及房屋局局長於二○一三年一月二十三日回覆本會議員的質詢時表示,相信二手住宅物業市場會逐漸改為只採用實用面積作為主流,以表達物業的面積及售價。就此,政府可否告知本會:

(一)是否知悉,地監局自發出上述執業通告以來,發現多少宗涉及地產代理違反該通告的個案,以及接獲多少宗相關投訴;地監局就該等個案採取的跟進行動為何;

(二)有否評估,二手住宅物業市場「改為只採用實用面積作為主流,以表達物業的面積及售價」的最新情況,以及何時會達到該目標;若有評估,結果為何;若否,原因為何,以及會否進行評估;

(三)會否把「只可採用實用面積表達物業的面積及每平方呎或平方米的售價」的規定的適用範圍,擴展至二手住宅物業,使住宅物業市場有劃一的規定;若會,詳情和實施時間表為何;若否,原因為何;及

(四)有否評估,建築面積在住宅物業市場的意義、角色和功能將有何變化;若有評估,結果為何,以及有何應對措施;若否,原因為何?

答覆:

主席:

  政府一直致力維持透明開放的住宅物業市場,以保障住宅物業買賣雙方的權益。

  住宅物業的建築面積,一直以來都沒有統一的定義。在《一手住宅物業銷售條例》(《條例》)未實施前,賣方可以在出售一手住宅物業時,以建築面積表述有關物業的面積;而一般而言,賣方會把住宅物業的實用面積、窗台面積以及該單位所分攤的公用面積,合計為有關物業的建築面積。由於不同的賣方在計算物業的建築面積時,會包括發展項目內不同的公用部分按個別單位所分攤的面積,因此住宅物業的建築面積資料,難以讓準買家在同一基礎上比較住宅物業的面積和價格。

  就住宅物業的面積而言,準買家最希望知道的,是住宅物業的實用面積。因此,政府在二○○八年十月十日統一了一手住宅物業的實用面積定義,並透過地政總署的「預售樓花同意方案」(「同意方案」)和香港地產建設商會的指引,要求賣方在出售受「同意方案」規管的未落成一手住宅物業時,必須按經統一後的標準,提供有關物業的實用面積。

  地產代理監管局(監管局)於二○一一年五月發出執業通告,要求地產代理須根據發展商所提供的價目表內的資料,向一手住宅物業準買家提供住宅物業的實用面積,以及以實用面積計算的每平方呎或平方米的售價資料。此外,監管局亦於二○一二年五月發出另一份執業通告,要求地產代理由二○一三年一月一日起,必須向二手住宅物業的客戶提供物業的實用面積,和以實用面積計算的售價資料。自此,無論是一手或二手住宅物業,買家均可獲得以實用面積表達的單位面積,以及每平方呎/平方米售價的資料。

  政府在二○一二年立法規管一手住宅物業的銷售時,在《條例》中引入條文,規定賣方在出售香港境內的發展項目中的一手住宅物業時,在售樓說明書、價單,以及任何本意是促銷一手住宅物業的廣告內,只能以實用面積表達一手住宅物業的面積以及每平方呎及每平方米的售價。《條例》已於二○一三年四月二十九日全面實施。賣方若違反《條例》有關條文,屬刑事罪行。

  就謝議員提問的四個部分,我現答覆如下:

(一)監管局一直密切監察地產代理須按規定提供二手住宅物業的實用面積的情況。自有關執業通告於二○一三年一月一日生效起,直至二○一四年四月三十日為止,監管局共巡查了1 784間地產代理店鋪(註),而就刊於報章雜誌及載於網上的廣告,亦進行了774次的查察。期間,監管局共發現95宗相關的違規個案,及接獲11宗投訴。在95宗違規個案中,90宗在二○一三年上半年(即通告生效後初期)發生。經監管局勸諭後,有關的地產代理店鋪已作出糾正。至於其餘5宗在二○一三年上半年之後發生的違規個案,有1宗指稱成立,被處以譴責及罰款港幣1,000元;另外2宗指稱不成立。目前尚有2宗違規個案在調查中。此外,上述的11宗投訴也是在二○一三年上半年發生,監管局已完成調查工作;經監管局勸諭後,有關地產代理店鋪已作出糾正。

(二)、(三)及(四)一直以來,二手住宅物業的業主習慣了同時以建築面積和實用面積來表述其住宅物業的面積,因此,要令二手住宅物業市場只採用實用面積表達物業的面積及售價,還需要多點時間去推動。

  事實上,在《條例》實施後出售的一手住宅物業,只會有實用面積,不會有建築面積;當這些物業其後在二手市場轉售時,亦不會有建築面積。所以,今後二手住宅物業市場上只有實用面積而沒有建築面積的住宅物業的數量及比例,相信會日漸增加。而且,實用面積現時已成為二手住宅物業買方比較不同住宅物業的面積及售價的普遍基準。假以時日,二手住宅物業市場發展至大部分物業單位只採用實用面積以表達其面積及售價,是順理成章的事。因此,我們認為現時無須劃一規定必須只以實用面積表達二手住宅物業的面積及售價。

  另一方面,監管局規定地產代理必須向二手住宅物業的客戶提供物業的實用面積,以及以實用面積計算的售價資料。監管局認為業界已大致遵從有關執業通告的如此要求,監管局會不時檢討有關指引的執行情況。

  我們會繼續與監管局和各持分者緊密合作,循執法和教育等多方面茪漶A使地產代理業界和買賣雙方均廣泛採用實用面積作為表述二手物業面積及售價的唯一標準。

註:截至二○一四年四月三十日為止,全港共有6 247間地產代理店鋪。



2014年5月21日(星期三)
香港時間14時35分

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