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以下是行政長官梁振英今日（十一月十一日）在商界聯席午餐會「土地─短缺、解決辦法及抉擇」的致辭全文：
各位會長、主席、各位工商界的朋友、各位香港市民：
解決土地樓房短缺問題是本屆政府施政的重點。剛剛兩個月前，我在十一個專業團體舉辦的午餐會上，講述我和新一屆政府對房屋問題的研判和應對策略。政府認為，樓價飆升的根本原因是供應不足，解決問題的根本辦法是增加短、中、長期的土地供應。經過一年多的努力，社會大眾現在對問題的本質和解決問題的方向已經取得共識。
新一屆特區政府在解決房屋用地供應的同時，也重視工商業用地的供應。今日，我感謝五大商會為我提供機會，讓我向工商界和全社會報告工商業用土地和樓房的供求現狀，以及特區政府的有關設想和規劃。
在現狀方面，我想為大家帶出三個信息：
（一）工商樓宇亦出現和住宅樓宇一樣的供應短缺。我這裏要說清楚，短缺並不表示今後樓價會只升不跌，因為在目前超低息的環境下，影響未來樓價走勢的，利率是一個主要因素。
（二）在開發住宅用地的同時，我們也要為工商業的需要規劃和開發大量土地。
（三）規劃和開發工商業用地，同樣會遇上種種阻力，社會要做艱難的抉擇。
私人工商樓宇主要有三大類：
（一）寫字樓
（二）商業樓宇
（三）分層工廠大廈
這三類樓宇的總面積當中，工廠大廈大概佔四成，寫字樓和商業樓各佔三成。
不少人以為香港的製造業已經北移，工廠大廈大量空置，只要改建工廠大廈作為其他用途，就可以解決樓房短缺的問題。現實是香港仍然有各種各樣的生產活動，需要使用租金較低廉的工廠大廈，這些活動包括加工、包裝、倉貯、陳列、以及創意行業等。因此工廠大廈在去年二○一二年的新增使用量有15萬平方米，比起商業樓的16萬平方米，寫字樓的18萬平方米，不遑多讓。這三類工商業樓宇在二○一二年的總使用量，以建築面積計，可能達到760萬平方呎，大概是七座位於中環的怡和大廈。這個數量是相當大的。
大家都知道私人住宅的空置率低，去年底是4.3%，但三類工商樓宇在去年底的空置率也相當低，而且是至少五年來的新低。寫字樓是6%，商業樓是6.9%，分層工廠大廈是5%。這些數字說明：我們不能單靠重建廠房去解決土地短缺問題。
二○○九年至二○一二年的三年期間，私人住宅租金上升42%，而寫字樓、零售物業和多層廠房的租金也上升了超過30%，分別為39%、36%和33%。租金和售價不同，完全沒有投資、投機和利率的因素，而是準確地反映了供應和使用需求之間的關係。
以上介紹的，還未包括酒店業的情況。香港目前共有約69 000個酒店房間，根據經濟發展委員會屬下的會展及旅遊業工作小組估計，要完全滿足香港旅遊業的發展潛力，未來十年，就要增加一倍酒店房間數目。
香港人有創業精神，有守業的毅力，生意大有大做，小有小做，資金也不是問題，但高昂的租金，短年期的租約，不斷上升的鋪租、廠租和寫字樓租金，令創業者卻步，令經營者倍感艱難。過去一年，政府招標賣地的結果清楚顯示，投標者中出現了大量的小型發展商，包括新入行的發展商，我認為這是好現象，說明地產界有足夠能力和興趣吸納政府提供的額外土地供應，而只要有土地，地產界就有足夠能力供應樓房。
工商業用地短缺之外，非經濟活動用的土地也短缺。宗教團體向政府要地辦宗教活動，國際小學缺4 200個學位，要地擴充，福利團體要地辦殘疾人士院舍和老人院，司法機關要地擴建法院，區議會要地建社區會堂，大專院校也要地建校舍和宿舍。今年七月，香港物流協會調查顯示，超過五成受訪的業內人士，認為本港倉庫面積未能滿足行業需求。
過去二十年的經驗清楚說明，要滿足住屋、經濟發展和社會發展需要，大約每十年就要提供相等於一個沙田新市鎮的土地總面積。如果我們不採取短期增加供應措施，不作長期規劃，將來的工作會越來越困難，工商界面對的壓力會越來越大，香港經濟發展的競爭力會越來越弱，香港的社會發展也會被窒礙。
適度提高發展密度是短期增加商業樓面面積的其中一項措施，例如政府已就提高啟德發展密度進行了初步技術評估，建議可適度增加該區房屋及商業用地的地積比率大約百分之二十左右。
其他短期，以及中、長期計劃包括：
（一）起動九龍東（啟德發展區、觀塘和九龍灣商貿區）：九龍東作為本港另一個核心商業區，有潛力供應400萬平方米新增寫字樓面面積，亦即現有私人寫字樓總面積的三成。為加快釋放發展潛力，政府正着手於兩個行動區搬遷現有政府設施、將空置而合適的土地盡快推出市場。預計兩個行動區可提供約50萬平方米樓面面積。啟德發展區亦會有多幅商業用地預計在幾年內可以推出市場。
（二）核心商業區政府大樓及用地轉為商業用地：把核心商業區的政府辦公室遷離或重置，增加市場上的辦公室供應。這些項目包括搬遷位於旺角的工業貿易署大樓，將律政司辦公室遷往前中區政府合署，以及分階段重置灣仔海旁三座政府辦公大樓。政府亦正計劃將現有核心商業區內合適的政府用地轉為商業用途，包括中環美利道停車場及上環林士街停車場。
（三）中環新海濱發展：在中環新海濱的長遠規劃中，預計可提供超過26萬平方米新建樓面面積，作商業用途。整個規劃會在中環和灣仔的有關基建工程完成及現有設施搬遷後陸續推出發展。
（四）赤鱲角機場島北商業區：為充分利用機場的土地，機場管理局現正就機場北商業區的發展策略進行研究，預計於今年年底完成具體規劃工作。
（五）新界東北新發展區和洪水橋新發展區：新發展區將會是中長期土地供應的主要來源。除了應付房屋需要之外，新發展區亦會因應地理優勢，提供經濟和產業發展用地。例如古洞北新發展區沿粉嶺公路設有約14公頃的「商業、研究與發展」用地群組。新發展區西北部亦預留了8公頃土地作「研究與發展」用途。我們亦已就洪水橋新發展區制訂了「初步發展大綱圖」，目標是提供約10萬個新增就業機會。其中新發展區西北部會預留土地作「特殊工業」的物流和科技區，以62公頃作物流用途，及10公頃的靈活空間予資訊科技及電訊業，包括資料儲存中心、測試和認證設施及商貿用途。西鐵洪水橋站附近會發展為區域購物中心、酒店及辦公室，成為新界西北一個新的主要市中心。預計古洞北和粉嶺北新發展區及洪水橋新發展區的用地可分別在六年後陸續推出作發展之用。
（六）新界北部地區：除了新發展區之外，新界北部地區仍有大片未開發的土地，包括從禁區釋出的土地，可考慮作長遠發展需要。政府將進行規劃研究，探討進一步發展潛力，以及在該處建設一個規模與粉嶺／上水新市鎮相若的現代化新市鎮的可行性。初步可行性研究將於明年初展開。
（七）大嶼山－東涌新市鎮擴展：隨着港珠澳大橋和屯門至赤鱲角連接路落成，大嶼山尤其是東涌，是前往海外目的地和珠三角地區的重要交通樞紐。政府正研究擴展東涌新市鎮，以發展橋頭經濟，初步方案包括建設一個商業樞紐，為工商界和東涌居民創造更多機會。
（八）填海、岩洞和地下空間：在維港以外填海，以及發展岩洞和地下空間，將會是應付長遠人口增長、提供經濟發展空間，以及改善居住環境的重點項目。現時預計填海及發展岩洞可提供約634公頃土地。這些土地將會納入土地儲備，作未來的房屋及商業用途。此外，我們亦會研究在香港島與大嶼山之間的中部海域興建人工島，長遠可望發展為新市鎮，提供房屋及商業發展空間。政府亦正籌備展開香港城市地下空間發展研究，物色具有潛力發展地下空間的地區，以增加市區內可用作商業和其他用途的空間。
（九）檢討法定圖則上的「未決定用途」地帶：通過技術性研究和環境影響的評估，擬備詳細的發展藍圖，並視乎地區的特性、基礎設施及配套（例如交通運輸網絡的詳細設計和檢討），以決定合適的長遠土地用途。例如現時位於堅尼地城海濱的「未決定用途」地帶用地，已被納入規劃署正進行的「堅尼地城西部的土地用途檢討」的研究範圍，而位於元朗公庵路以西的「未決定用途」地帶用地，其發展潛力亦會於剛開展的「元朗南房屋用地規劃及工程研究」一併檢視。以上是我們正在進行研究和規劃的九個計劃。
經濟發展委員會正在謀劃香港產業發展的策略，商務及經濟發展局、運輸及房屋局等政策局，亦會就香港的不同產業和相關經濟活動，例如物流業及信息產業，進一步分析和推算未來的用地需求。
無可否認，要增加土地供應，是社會需要共同面對的艱難挑戰。由於各種用途土地供應緊張，簡單容易的選擇所餘無幾。我明白地區人士和區議會，對增加土地發展密度、更改土地用途，或是開拓新土地等，都有不同意見。政府在做規劃時，必定會顧及各個規劃因素，考慮不同意見，確保將負面影響減至最低。但政府、議員，以至全社會，都必須優先考慮社會整體利益和全港的發展需要，有勇氣和理性地作出艱難的抉擇和取捨。
今屆政府在過去一年對物業市場採取果斷有效的需求管理措施。同時，在供應方面，持續並有系統地堅持多管齊下的土地供應策略。相關的工作難度雖然十分大，但在政府團隊、區議會和廣大市民的支持和配合下，已經陸續見到成效。其中一個案例是新界東北新發展區計劃。
政府早於一九九○年展開的全港發展策略檢討，已提出研究新界東北的策略性增長潛力。「新界東北新發展區規劃及工程研究」於五年前展開，為新發展區擬定規劃及發展綱領和實施策略。新一屆政府上任後，積極推動落實有關規劃。部分人士曾經大力反對，要求「不遷不拆」、復耕、以至要求更高的補償額或原村重置。去年九月份，在發展局舉辦的大型諮詢會上，更出現前所未有的大規模抗議，部分人士更指此計劃是「深圳富豪後花園」，是為了和深圳融合和其他政治目的。經過認真和多種方式的解說，政府釋除了反對者的不必要疑慮，此計劃已按部就班地向前推進。四個月前，政府公布了古洞北和粉嶺北新發展區的經修訂的建議發展大綱圖、協助受影響務農人士的措施、實施模式和特設特惠補償方案。這個案例說明：事在人為，只要有決心，沒有不能克服的困難。
各位，所有經濟活動都需要土地樓房。長期以來，香港的營商環境當中，難度最高，挑戰最大的，就是土地樓房短缺及隨之而來的租金和樓價高昂的問題。要解決好這個問題，工商界和全社會都要有眼光、有魄力、有恆心，要迎難而上，要長短兼顧。新政府上任一年半，取得一定的成績，包括做好短期的供應，和長遠的研究和規劃。我要感謝發展局和其他政府部門同事，日以繼夜、不屈不撓的努力。今後，我們有信心可以將剩餘的問題一一解決。我和政府的同事希望繼續得到大家的支持和提點，我相信我們的共同努力，可以不斷改善香港工商百業的營商環境，也可以不斷提升香港在國內外的競爭力。多謝大家。
完
２０１３年１１月１１日（星期一）
香港時間１６時５９分