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以下是行政長官梁振英今日（九月十一日）出席「行政長官午餐講座：長遠房屋策略」的致辭全文：
多謝PC（劉炳章主席）、各位嘉賓、各位同事、各位香港市民：
房屋問題是香港面對最嚴重而又最迫切的問題。房屋問題體現在樓價高、租金高，與二○○八年底的低位相比，二○一三年七月的整體樓價已上升134%。即五年來，100元的樓價，上升至234元。公屋輪候冊越來越長，二○一三年六月三十日，公屋輪候冊上大概有118 700名一般申請者，即家庭及長者申請者，以及115 600名年齡為60歲以下的配額及計分制非長者一人申請者。部分基層市民住得越來越擠逼，劏房越來越多；根據一項由長遠房屋策略督導委員會委託進行的調查，達66 900個。房屋問題也衍生出社會分化和階層矛盾惡化問題，很多青年人由於樓價和租金飆升而要押後結婚或生育計劃。
本屆政府認真看待所有問題，實事求是，迎難而上，不諱疾，不忌醫。開發土地，興建房屋需要時間，因此本屆政府在去年上任後，即將房屋問題列為優先和重點處理的問題。
房屋問題十分複雜，影響面十分大，同時涉及社會不同階層和不同行業的利益，因此我們必須從整體和長遠的利益角度，集思廣益，認清優次。
上次制定長遠房屋策略是大概十五年前，十五年來香港人的住屋狀況出現重大變化，房屋問題也有重大轉折，因此我在政綱中提出要制定長遠房屋策略，並主張為此成立諮詢委員會，就長遠房屋策略向政府和全社會提供意見。上任後兩個月，我宣布成立「長遠房屋策略督導委員會」，而委員會亦於一星期前發表題為《凝聚共識、建設家園》的諮詢文件。
長策的目標是為香港每一個家庭提供適切而又可負擔的居所──即是向基層市民提供公屋；向中下階層和年青首次置業者，提供購買居屋或其他資助房屋的機會；同時穩定私人樓市，優先照顧港人的住屋需要。我們堅信市民置業安居有利於社會穩定和諧。
社會上對房屋問題的現象和成因在過去一年有比較深入和廣泛的討論，一些基本事實值得我們再次確認：
第一，樓價和租金上升太快。這（投影片）是差餉物業估價署二○○二年至二○一二年11年的整體私人住宅售價指數的變化，由二○○二年的50多點，上升至二○一二年超過200點。這（投影片）是差餉物業估價署整體私人租金指數在二○○二年至二○一二年11年的變化。
值得我們確認的第二個基本事實，是建屋量不足。這（投影片）是二○○二年至二○一二年整體私人住宅的空置率。
最後一個值得我們確認的現象是人口增加率低。過去二十年（應為十年），平均每年增加人口是0.58%。二○○五至二○一○年，根據聯合國統計，香港的人口增長率在全球230個國家和地區中排130。我們的人口增加率包括香港人口的自然增加，以及由於移民進出的增加。我們的整體人口增加率在二○○五至二○一○年根據聯合國的統計，我們的增長率在230個國家和地區中排名130。這張圖（投影片）紅色的線是香港在二○○二年至二○一二年期間香港的人口增長率，藍色線是新加坡的人口增長率。
這些簡單的數字說明，問題的關鍵在於建屋量不足，解決辦法並不在於壓低空置量，因為空置量已經處於極低的水平；更不在於限制人口增加，因為香港的人口增長率已經處於一個相當低的水平。根本的辦法在於盡量加大加快建屋量。
只要我們有足夠的公屋產量，我們就不必區分不同年齡組別申請人的上樓政策，我們也不必考慮應否為劏房發牌，更不必擔心工廠大廈劏房居民的安全和衞生問題。這個前提是只要我們有足夠的公屋產量。
只要我們有足夠的私人住宅產量，我們就不必遏抑外來需求，也不必遏抑投資或投機性的需求，更不必擔心泡沫爆破造成的金融風險。但這些前提亦是我們要有足夠的私人住宅產量。
只要我們有足夠的總產量，我們也不必顧慮公私營房屋的6：4比例，是否能夠滿足市民對公營和私人房屋的需要。
因此，我贊同長遠房屋策略督導委員會的建議，即「加強政府角色，採取『供應主導』策略，以長遠和根本地解決供求失衡問題。」
政府有決心處理好房屋問題。新政府上任一年，已推出多項供求兼顧的政策措施。在私人住宅方面，根據二○一三年七月底，即大概兩個月前的數字，在未來三至四年，政府預計一手私人住宅物業市場的供應約為71 000個單位，是五年來的新高。
另一方面是增加公屋供應和加快公屋的建屋進度。首先，房委會已加快兩個公屋項目共約3 400單位的建築進度，由原來的二○一七／一八年提前至二○一六／一七年完成，使得在二○一二／一三至二○一六／一七年度的五年期內的公屋總供應增加至大概79 000個單位，較我在二○一三年《施政報告》中承諾的75 000個為多。房委會又會在二○一七／一八至二○二一／二二年度的五年期內至少興建10萬個公屋單位。
房委會現正與相關政府部門商討，在規劃和基建設施許可及不影響環境質素的情況下，透過放寬公營房屋的地積比率及高度限制，增加公營房屋供應，以充分發揮土地的發展潛力。
政府內部會進一步加強協調，並爭取當地區議會及地區人士的支持，物色適合發展公屋的土地。房委會會考慮所有合適的地盤，無論地盤面積大小，都會本着「地盡其用」的宗旨，在最具成本效益及可持續的原則下興建公屋。
除新建公屋項目外，我們亦十分重視重建高樓齡公屋的潛力。房委會會按照現行的「重建高樓齡公共租住屋邨的優化政策」，在考慮重建舊公共屋邨時，繼續根據「全面結構勘察計劃」的結果，考慮結構安全、修葺方案的經濟效益、重建後的發展潛力和是否有合適及足夠的遷置資源，以兼顧樓宇的可持續使用和重建潛力，務求善用寶貴的土地資源，增加公屋建屋量。
策略上，我們要重建房屋梯階，重視公營房屋，即公屋和居屋的作用，促進社會向上流動。長策建議新增供應以「公營房屋佔多」，以6：4作為公營和私營房屋之間的比例，而且有必要較大幅增加居屋供應，多於政府既有承諾的數量。我們充分認識房屋政策必須靈活應變，必須因時制宜，避免因為政策滯後，造成供求失衡。
我們亦要確保善用公屋資源。大家都同意公屋是寶貴的社會資源，涉及大量的資助。為確保市民合理運用這些珍貴資源，房委會有不同措施，包括「富戶政策」、打擊濫用和實施「寬敞戶政策」，以確保有限的公共房屋資源能合理地分配給有需要的家庭。透過房屋署的努力及根據經驗，每年平均約有7 000多個「淨回收」的單位，可供編配予有需要的家庭。
為回應中低收入家庭的置居訴求，興建居屋已是本屆政府房屋政策的恆常政策。政府亦已訂下目標，由二○一六／一七年起四年內總共提供約17 000個新建居屋單位。首批約2 100個單位將於明年底，即大概一年多一點的時間後預售。
房委會已推出臨時計劃，在新居屋單位於二○一六／一七年度落成之前，容許擁有白表資格的人士購買未繳付補價的居屋單位，以協助在這過渡時期滿足中低收入人士的置業需要。這計劃推出初期，二手居屋叫價上升，引起輿論質疑，近日叫價已明顯回落。這個計劃的目標，是為居屋業主增加流通，為中下階層上車一族增加選擇。
這個計劃每年提供5 000個名額。房委會已在五月發出批准信給首批2 500個成功申請人，餘下的2 500個成功申請人將會於十二月底，即大概三個月後獲發批准信。截至八月底，房委會及房協共收到698份「提名信」申請書作為購買單位之用。
另外，房委會已於三月底推出發售餘下的832個剩餘居屋單位，並接獲14 198份申請，全部單位已於5日前售罄。
我在這裏想向大家講講需求管理措施。在供不應求、利率超低和流動資金氾濫的情況下，我們需要應對和繼續防範市場非理性的亢奮情緒，更要遏止因為樓價上升而引發的投機性需求。如果本屆政府在過去一年沒有及時推出需求管理措施，今天的樓價會更嚴重偏離經濟基調和市民的承受能力，當利率或其他外圍因素有變，買樓的市民和香港社會將會為樓價大幅下跌付出沉重的代價。
房屋是民生必需品，並非一般商品。同時，房屋和其他商品比較有一點不相同，就是它沒有替代品。房屋的生產周期亦較長，而且不能通過從外地入口滿足本地或外來的需求。因此海外社會都有以法例或政策手段，制約或禁止外地買家購買本地房地產。近年，香港的房地產，包括住宅單位，吸引不少海外買家，尤其是中國內地資金甚為充裕的買家。在供應不足的情況下，外地需求催谷樓價進一步上升。
本屆政府的施政理念是在容易出現短缺的問題上，採取「港人優先」的政策，產科服務如此，奶粉如此，房屋亦理應如此。因此，政府經詳細評估後，於去年十月推出需求管理措施，即加強額外印花稅及引入買家印花稅，進一步遏抑投機活動，增加交易成本，冷卻樓市，以優先照顧香港永久性居民置業安居的需要。
今年二月，政府宣布新一輪的需求管理措施，增加住宅物業和非住宅物業交易的從價印花稅稅率，以及提前徵收非住宅物業交易從價印花稅的時間。
自從額外印花稅及買家印花稅推出後，投機活動、非本地個人及非本地公司購買住宅物業的情況均顯著減少，並處於極低水平。但今年三月至七月間，整體樓價仍然上升，雖然較今年首兩個月平均每月上升2.7%的升幅為低，但每月的平均升幅仍然有0.4%。
利率偏低和資金氾濫的環境仍然持續，外圍環境仍然不穩，加上住宅單位的短期供求依然偏緊，樓市的泡沫風險依然不容忽視。
我們留意到有地產界人士要求「減辣」，例如豁免由香港永久性居民擁有的公司繳交買家印花稅，以及豁免向非住宅物業徵收雙倍印花稅等。政府經仔細研究後，認為任何形式的豁免或退稅，均會削弱有關措施冷卻樓市及減低樓市泡沫風險的效力，進而影響到宏觀經濟及金融體系的穩定性。
政府完全理解，以上為了穩定樓市和金融體系的政策，會對部分人士，尤其是與樓宇買賣有關的業界人士的業務造成影響，不過，需求管理措施符合整體社會的最大和長遠利益。事實上，有關的需求管理措施已經有效應對物業市場的非理性亢奮，改變了社會認為樓價只升不跌的非理性預期，並且減輕了香港金融體系承受的風險。政府在落實有關措施的相關條例草案中，已加入條文，建議以「先訂立、後審議」的附屬法例形式調整有關稅率，以確保可以靈活參照市況，及時調整稅率至合適水平，必要時可調整至零稅率。政府會繼續密切監察樓市，確保樓市健康平穩發展，並會繼續與立法會緊密合作，務求盡快完成立法程序。
各位，解決房屋問題，不只是政府或個別行業的事，而是整個香港社會的大事。房屋問題不解決，社會問題和政治問題不可能解決好；樓市泡沫化，爆破的後果波及各行各業，地產和金融界更是首當其衝。我和特區政府期望與各地區和各界人士共同努力，希望地區的居民、區議會、城市規劃委員會、房屋委員會、地產界，都能夠齊心一致，為大局着想，從長遠着眼。
長策諮詢文件列出22個問題，我和政府十分期待聆聽和認真考慮大家的意見。
多謝大家。
完
２０１３年９月１１日（星期三）
香港時間１７時３７分