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立法會十四題:商業用地的供求情況
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  以下為今日(七月三日)立法會會議上田北俊議員的提問和發展局局長陳茂波的書面答覆:

問題:

  不少工商界人士向本人反映,商業用地於過去數年供應不足,導致各級辦公室、商鋪和酒店等商業物業的售價和租金水平因供不應求而持續上升,因而推高營商成本和物價。就此,政府可否告知本會:

(一) 自二○○○年至今,政府每年推出發售/可供申請發售和售出的商業用地的面積,以及涉及的商業樓面面積分別為何(按各類商業用途以表列出有關數字);

(二) 政府預計由二○一三/二○一四至二○一七/二○一八年度期間,每年會推售多少幅商業用地和涉及多少商業樓面面積(按各類商業用途以表列出有關數字);

(三) 有否研究商業用地於過去十年的供應量對各類商業物業的售價和租金水平的影響;如有,詳情為何;如否,原因為何;

(四) 有否評估各類商業用地於未來十年的需求量;如有,詳情為何;如否,原因為何;

(五) 鑑於政府計劃將現時位於中環和灣仔的政府辦公大樓及「政府、機構或社區」用地改為商業用途,並會在機場島北面發展商業區,以及繼續推動九龍東轉型為一個新的商業核心區,該等計劃預計的開始和完成時間分別為何,以及將提供多少商業樓面面積(按各類商業用途列出有關數字);及

(六) 鑑於行政長官在二○一三年的《施政報告》提出「政府會全面、創新、決斷地處理商業土地的供應短缺」,除第(五)項的措施外,當局還有甚麼具體計劃解決商業用地供應短缺的問題,以及有關計劃的目標及時間表為何?

答覆:

主席:

  為維持香港作為主要金融和商業中心的地位,正如二○一三年《施政報告》指出,政府會繼續採取多管齊下的措施,致力增加商業用地和設施的供應,以促進不同經濟活動的進一步發展,支持香港經濟的持續增長。

  就田議員的提問,我的回覆如下:

(一)載於一九九九/二○○○年度至二○一三/一四年度賣地計劃內可供出售及截至二○一三年六月十七日售出的各類涉及商業用途(包括酒店和辦公室)土地面積及可供興建作商業用途的最高總樓面面積資料載於附表。須留意的是,視乎地契條件和其他適用規定,個別發展商實際興建可供商業用途的總樓面面積可能與以上所列數字不完全相同。

(二)二○一三/一四年度賣地計劃共有九幅商業/商貿用地,可提供約33萬平方米總樓面面積。二○一三/一四年度首二季度,政府已售/將售兩幅商業/商貿用地,可提供約67 000平方米總樓面面積。政府出售土地的結果要視乎市場因素,當局並無就以後年度預計出售的商業/商貿用地數目和涉及的商業樓面面積作估計。政府會繼續每個財政年度公布該年度的賣地計劃列出預計可供出售的土地,並每季預先公布準備於該季度推出售賣的土地,向市場提供具透明度及確定性的土地供應計劃,同時讓政府因應市場需求,調節出售土地的步伐,向市場穩定地提供土地。

(三)商業物業(包括辦公室、商鋪及酒店等)的供求情況,可能受商業用地供應變化影響,從而影響有關租金及售價。然而,商業物業的售價及租金亦同時受其他不同因素影響,包括本地宏觀經濟表現及通脹、各行業的狀況、利率及國際資金流向等。政府並沒有就本港商業用地於過去十年的供應量,對各類商業物業的售價和租金水平的影響特別作出研究。

(四)「香港2030:規劃遠景與策略研究」(香港2030研究)就各類土地用途提供了長遠的規劃策略。根據「香港2030 研究」的預測,由二○○三至二○三○年,商業中心區甲級辦公室需增加約270萬平方米的總樓面面積,以滿足市場的需要。至於其他商業用途(例如零售業及其他各級辦公室),由於有關發展主要由市場主導,其土地需求亦較易受市場波動影響,因此我們並沒有就有關商業用地於未來十年的需求量作出估算。

(五)及(六)為滿足香港市民的住屋和各項需要,二○一三年《施政報告》清楚交代了現屆政府未來在增加土地供應,包括商業用地和設施方面的整體施政藍圖。除繼續透過主動推出土地增加商業/商貿用地的供應外,當局正積極推展以下各段所述的一系列措施,以增加不同商業用地和設施的供應。

  首先,「起動九龍東」的措施有助將九龍東發展為本港另一個核心商業區,增加辦公室供應。二○一三年《施政報告》中指出,九龍東有潛力供應約400萬平方米新增辦公室樓面面積。為加快釋放發展潛力,我們正研究搬遷九龍東兩個行動區內現有的政府設施,並把行動區內部份空置而合適的土地盡快推出市場,預計兩個行動區可共提供約50萬平方米包括辦公室及其他用途的樓面面積。當局計劃在二○一三/一四財政年度出售九龍灣行動區內一幅空置的政府土地,而該幅土地會在改劃用途獲批准後推出市場。

  此外,根據啟德分區計劃大綱圖,啟德發展區有14塊土地劃為「商業」地帶,5塊位於北面停機坪的啟德城中心,3塊位於九龍灣海旁南停機坪角,6塊位於跑道區內,總面積約14公頃,預留作商業用途,包括辦公室、商店、酒店等。有關土地待相關的基建工程逐步完成後,便可分階段投放市場。

  為配合九龍東商業區的轉型及市民對增加市區房屋的期望,我們亦正檢視啟德發展區內用地的規劃,包括北面停機坪、南面停機坪及前跑道區,研究增加寫字樓及房屋供應,但以不影響規劃願景和未來五年土地供應為原則。政府將進行詳細技術研究評估對周邊環境及交通等影響,待研究有結果後,便會諮詢公眾意見。

  香港國際機場對香港的經濟發展至為重要。為了支持香港的長遠經濟發展,我們會致力確保機場島上有限的土地得以充份利用。機場管理局(機管局)現正就機場北商業區的發展策略進行研究,預計於二○一三年年底完成具體規劃工作。在計劃北商業區的發展策略的同時,機管局會配合三跑道系統的規劃,使整個發展可以發揮最大的經濟效益。

  在長遠規劃方面,規劃署亦將探討新界北部地區的進一步發展機會,其中包括研究沿落馬洲和文錦渡邊境管制站附近的主要交通通道,以及沿將來蓮塘/香園圍新口岸的連接路闢建發展走廊,並會探討在這些發展走廊進行商業發展的機會。當局計劃在二○一四年初委聘顧問展開有關研究。此外,正在進行公眾參與的東涌新市鎮擴展研究,亦提出利用北大嶼山特別是東涌的交通基建優勢,提供發展商業的土地用途。

  另外,未來在中環新海濱的長遠規劃中,我們預計有超過13萬平方米可作零售用途的新建樓面面積,而當中的三號用地可提供約有10萬平方米新建樓面面積作零售用途。此外,有關規劃亦可提供約9萬平方米作辦公室用途的新建樓面面積,整個規劃會在中環和灣仔的有關基建工程完成及現有設施搬遷後陸續推出發展。

  同時,我們亦計劃最快在二○一三年底展開一項《城市地下空間發展》先導研究,進一步探討在香港市區發展地下空間的潛力,主要目標包括增加城市空間以供商業及其他發展,和利用地下空間連接現有或將建的建築物及設施以優化市區內的連接性。研究將揀選較有代表性的地區進行詳細評估。

  另一方面,政府在二○○九年十月宣布一系列利便舊工廈重建和整幢改裝的措施。有關措施於二○一○年四月一日實施,旨在提供更多樓面作合適用途,配合香港不斷轉變的社會及經濟需要。截至今年五月底,地政總署共批出70宗根據有關措施提出的申請,這些項目可提供經改裝或新建樓面面積合共約70萬平方米作不同非工業用途。

  與此同時,當局現行對政府物業政策是在可行情況下,把沒有地域限制的政府辦公室遷離高價值地區(包括核心商業區),以及盡量利用自置物業重置位於租賃物業的政府辦公室,為有關部門提供長期辦公地方,並減低租金開支。釋出的物業有助增加商業寫字樓供應,以配合發展不同類型的經濟活動。

  近期的有關項目包括出售香港花園道3號花旗銀行大廈3樓部分地方,以及4樓、5樓和6樓全層的政府物業(以往用作立法會秘書處的辦公室)。政府已於今年五月簽立買賣協議,在交易完成後,市場上將增加約 6 200平方米座落中環的甲級寫字樓作商業用途。

  此外,於未來數年的政府將騰出辦公室面積的項目還包括:

(甲)搬遷工業貿易署:政府現正在ˉw發展區興建工業貿易大樓,預期於二○一四年年底落成。當工業貿易署遷入新大樓後,可騰出位於旺角的工業貿易署大樓超過18 000平方米的樓面作商業用途。同時,新大樓33 000平方米的淨作業樓面面積中,約一半將會用作重置目前政府主要在東南九龍租賃的辦公室;

(乙)律政司遷入前中區政府合署:律政司在二○一五年起分階段遷入前中區政府合署後,會陸續騰出其目前在金鐘道政府合署及租賃物業的辦公地方。騰出的金鐘道政府合署地方主要會用作重置政府其他位於中環和金鐘租賃的辦公室;

(丙)重置灣仔海旁三座政府大樓:政府正積極籌備灣仔海旁三座政府大樓的重置計劃,並會安排受影響各部門陸續遷往在非核心區域興建的新政府大樓。當新政府大樓落成後,我們會安排部門分階段遷出灣仔海旁三座政府大樓,並將騰出的樓面分階段盡快出租,以增加灣仔甲級寫字樓的供應。我們會在完成整個重置計劃後,考慮在適當的時候出售該三座政府大樓,預計可提供175 000平方米的樓面作商業用途;以及

(丁)興建西九龍政府合署:擬建西九龍政府合署的總淨作業樓面面積約50 000平方米,其中約30 000平方米將用作重置屋宇署、土木工程拓展署和運輸署現時部分位於灣仔、尖沙咀、旺角和觀塘租賃物業內的辦公室,並提供地方重置部分位於灣仔海旁三座政府大樓的其他部門。

  此外,政府亦正計劃將現有核心商業區內合適的「政府、機構或社區」用地轉為商業用途,包括中環美利道停車場及上環林士街停車場。政府會在可行情況下盡快將其他合適的「政府、機構及社區」用地釋放作商業用途。

  總的來說,政府會繼續密切留意本港商業用地和設施的供求情況,並積極進行合適的土地用途規劃、配以相關的城市設計和地區優化工作,及便捷的交通網絡,以滿足市場的需要和繼續提升本港的競爭力。



2013年7月3日(星期三)
香港時間15時22分

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