房屋署署長在房屋委員會公開例會的發言全文
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下稿代房屋委員會發出：

　　以下是房屋署署長�孎荌爬b今日（六月二十七日）舉行的房屋委員會公開例會的發言全文（中文譯本）：

主席、各位委員、各位同事：

引言

　　我很榮幸第四次就委員在房屋委員會（房委會）周年特別公開會議上提出的意見，作出回應。

　　在香港房屋政策史上，2013年是別具意義的一年。今年不但是香港公營房屋發展60周年，也是房委會成立40周年。曾經有人問我，我們現正面對數之不盡的房屋問題，為何還要理會過去的歷史。就此，我常常想起喬治•桑塔亞那（George Santayana）的話︰「苟不以古為鑑，勢必重蹈覆轍」。依我看來，借鏡歷史，對我們今天的工作大有裨益。我又認為，我的前任同事憑藉睿智和遠見推動香港的公營房屋發展，使之成為全球最傑出的公營房屋計劃之一，我們應推崇他們的種種成就。因此，我們正好趁公營房屋發展踏入60周年之際，舉行慶祝活動，同時體現我們的核心價值。

房屋委員會40周年紀念

　　當然，今年另一個重要的紀念就是房委會40歲生日。房委會已發展為財政獨立的機構，以本身的財政推展公屋和居者有其屋（居屋）計劃。時至今日，房委會是本港規模最大的建屋機構，每年平均興建15 000個單位。新居屋單位於2016/17年度落成時，這個數字會上升至約20 000個。由2018年起，我們的計劃是每年平均興建約20 000個公屋單位和5 000個居屋單位，以致整體的建屋目標會進一步提高至25 000個單位，以配合行政長官增加整體建屋量的承諾。然而，這些只是現行目標：要是有要求我們在未來進一步增加建屋量，我不會感到驚訝。我向各位同事和委員保證，我們會及早做好準備，應付任何工作。

　　我們值得欣喜的是房委會成立40年以來，一直都專注於致力制定和推行本港的公營房屋計劃。

　　今年對房委會和公營房屋來說，均別具意義，令我想起「承先啟後、再創輝煌」這句中國成語。我們在前任同事奠定的優良基礎上繼往開來，為我們的下一代籌劃未來。我十分幸運，可以經常得到主席和各位委員的意見和同事們的全力支持。否則，這些年來，本署不可能克服種種困難和挑戰，並繼續為住戶提供優質的居所。

　　我想藉此機會，感謝在三星期前舉行的周年特別會議上發表意見的委員，並對各位委員在過去一年鼎力支持房委會的工作，表示衷心謝意。

公共租住房屋──過去與今天

　　回顧過去是值得的。讓我們重溫這些年來公屋的發展。相信在座各位都知道，在1953年的聖誕節，石硤尾發生火災，約五萬人一夜之間痛失家園。這宗慘劇促使當時的政府決心推展安置計劃，第一步是興建徙置大廈以安置災民。這些徙置大廈只樓高六、七層，沒有升降機，細小的單位內並無間隔或任何設施，居民須在走廊煮食，並共用在每樓層中央的廁所、浴室和自來水喉。事實上，這些樓宇只能為最有住屋需要的人士提供簡陋的棲身之所。

　　經過60年的發展，時至今日，公營房屋已大為進步。1960年代末期，廚房和浴室已成為每個單位的標準設施，而我們又於1970年代開始為大廈安裝升降機。現時的公營房屋採用因地制宜的「非標準」設計，務求發揮每個地盤的發展潛力。我們採納環保設施和無障礙設計，以盡可能提供全面的服務和設施。

　　我們的房屋在設計和創新設施方面，獲獎無數。這些大廈深受住戶歡迎，與上幾代的大廈比較，預計的使用年期更長，維修保養費用亦較低。

　　我們是有理由為所建造的房屋感到自豪。因為我們為社會上最有需要的人士提供了實而不華、安全而舒適的居所。因此，在6月6日的會議上，當我聽到有委員指我們現時的設施水平過高，應該興建較為平實的公屋，我有點驚訝。過去數星期，我不斷問自己「為甚麼」？為甚麼公營房屋的居民不應受惠於改善的設計？為甚麼我們不應建造提供簡約裝置且安全穩固的優質大廈？為甚麼我們不嘗試利用現代建築技術、合適建材和節能設施以控制成本？為甚麼我們的建築物不能加入靈活設計，以便在情況有變時，仍可建造符合公屋或居屋標準的單位而無須花費太多額外費用？為甚麼不採用一些建築技術，令我們的建屋速度至少跟得上大部分私人發展商？最重要的是，為甚麼我們因能向最有需要的人士提供優質居所而受到質疑？

　　今天，房委會為超過200萬人，即本港約三分之一人口提供安全、安穩和優質的居所。當然，房屋是每個人的最基本需要，而公屋能滿足這方面的需要，令本來沒有能力負擔住屋開支者，可以安心追求其「香港夢」，編寫自己的成功故事。相信各位會同意我所說，公屋計劃是香港穩定繁榮的基石。這正是為何我們要慶祝我們所取得的成就，也可令我剛才所提出的問題有明確的答案。

房委會作為公屋供應者的主要角色

公屋輪候冊

　　在2013年3月底，公屋輪候冊（輪候冊）上有116 900宗一般申請，另外約有111 500宗為配額及計分制下的非長者一人申請。與去年的情況比較，一般申請和配額及計分制下的申請分別增加了15%和27%。如果進一步與三年前我剛加入房屋署時的情況比較，增幅更分別高達50%和117%，實在令人驚訝。我們除了要知道這些申請數字外，也許更重要是要了解輪候冊申請人的結構轉變。

　　我們一直密切監察輪候冊的情況，發現輪候冊申請人的結構近年出現了重大轉變，尤其是單身人士和年輕人申請公屋的人數明顯增多。最令人驚訝的是，在配額及計分制下的111 500名非長者一人申請者當中，67%（74 800名）是年屆35歲或以下。

　　在2013年3月底，一般申請人的平均輪候時間是2.7年，長者一人申請者是1.5年，這都低於我們三年及兩年的目標。到目前為止，一般申請人平均輪候時間仍能維持在政策目標的水平內，即三年以下。不過，我越來越憂慮未來能否繼續達到這個目標。鑑於公屋資源有限，我們必須確保以公平和合理的方法編配公屋。我們在照顧各類申請人（包括家庭和單身人士）的住屋需要時要取得平衡，並須訂定配屋的優先次序，以協助有真正和最迫切需要的人士。

　　在這個情況下，我不得不直言，在目前我們實不能放寬三年輪候期的承諾和將此承諾的適用範圍，擴展至配額及計分制下的申請人。我認為此事須經常檢討，倘情況有變，尤其是當公屋和居屋供應能增加時，我們一定會採取行動以修訂目標，並逐步把三年輪候期這個承諾的適用範圍，擴展至配額及計分制下的申請人。不過，這個情況無可避免仍需要頗長時間才會出現。

向輪候冊申請人提供租金津貼

　　我知道部分委員建議，政府或房委會應向已輪候超過三年的申請人提供租金津貼。我不贊成推行這項措施，特別是因為業主會成為主要得益者，他們很可能會加租，甚至不把單位放租，結果導致租金上升，放租單位數目亦會減少。這不是我杜撰出來的，這正正是其他地方採取發放租金津貼措施的後果。

　　我得重申曾經說過的話：只有穩定地增加房屋供應，才能有效解決私人樓宇租戶面對的問題。

居者有其屋計劃

　　從近期出售剩餘居屋單位的反應可見，香港市民渴望自置居所，而非僅僅成為公屋租戶。他們明白，與業主相比，租戶的身分是有很大的分別，而且住屋保障亦較少。事實上，公屋租戶須面對定期的資格審查。我們亦會要求寬敞戶遷往面積較合適的單位，同時設有富戶政策，鼓勵入息和資產超過限額的租戶遷出，也有為對付罔顧公德行為而設的扣分制。此外，在我們管理的屋�h，我們會將高齡的屋�h重建，以增加公屋單位。上述種種措施意味租戶能否保留公屋，往往存在不明朗因素。我建議，整個社會應考慮怎樣才是各類房屋（包括公屋、居屋和私營房屋）的適當比例。

興建公營房屋

　　相信你們當中有人會記得，我數年前在發言中說過，公屋發展項目平均需時七年方可完成，結果引起了大眾很大迴響。不過，我很高興能夠告訴大家，在房屋署所有同事共同努力下，我們已能加快建屋的初期工作。在居屋項目方面，把初期工作所需時間從三年縮短至一年。能取得如此成果，關鍵在於能否取得熟地及當地社區的支持，當然還包括我的團隊和承建商的努力。因此，若可能的話，我們所有建屋項目都希望能以五年為期來完成。我提出這點，是因為我不但要感謝房屋署的同事，還要感謝所有建築夥伴，他們的不懈努力，令我們能將建屋周期加快。

　　我們訂立為期十年的公營房屋建設計劃，以回應公屋需求。事實上，透過把兩個共涉及3 400個單位的公屋項目加速進行，第一個由2012/13至2016/17年度的五年期公屋總建成量，將可由從目標的75 000個增加至大約79 000個單位。而就第二個由2017/18至2021/22年度的五年期，我們亦已取得足夠的土地興建超過100 000個單位。

　　有幾位委員指出，我們需要更多土地以興建更多公屋。我同意土地供應確是個實際問題，兼且是個很大的挑戰。房屋署過往在覓地發展公屋時，就算政府已預留有關土地，也須克服一些重大困難。區議會對其所屬區內的公屋發展，往往表示關注，包括擔心新公屋發展項目會否增加道路和其他社區設施的負荷等等。我認同這些關注。然而，我們不能失去任何用地，所以要努力與區議會商議，務求得出可以接納的方案。事實上，我們在推展公屋項目時，均視區議會為合作夥伴，十分重視其意見。我們重視他們就改善公屋項目（包括地點和發展密度）所提出的意見。我們深信，若能妥善解決區議會提出的關注，區議會自然會支持我們的建屋計劃。容我就此方面呼籲全體委員，向所屬社區傳遞公屋重要性的信息，尤其是身兼區議會議員的委員，請你們協助游說區議會的議員，使他們明白房委會須得到足夠土地以興建公屋。房委會一定會謹慎規劃新公屋發展項目，不影響四周居民的居住環境。在這�堙A我要特別感謝葉國謙，他樂意幫忙尋求區議會支持新公屋發展項目， 多謝你。

工地安全

　　葉國謙和李炳權均提出，我們在致力加快興建公屋之際，絕不能影響工地安全。我完全同意這些看法，並要強調我們銳意保障工地所有工人的安全。我們雖然有迫切需要興建更多公屋單位，但是我已經向本署職員、承建商和代理人清楚表明，我們切實希望能達至工地零意外。我們確正在試圖加快建屋進程，不過，我們所節省的時間主要是來自縮短籌備時間而非壓縮施工時間，所以我相信我們不會增加工人工作的風險。我要在此很清楚說明，我們定會就工地上任何安全違規事件採取堅決行動。在我心目中，任何工地發生意外事故都值得關注。我寧可多花時間安全地完成項目，而不想趕快竣工，導致意外發生。寧可延遲工程完成期數天，也不會罔顧工人的性命安全。

　　為此，我們已訂立嚴謹的制度，委聘合資格而具能力的承建商，確保在能符合公營房屋項目安全和品質的情況下，適時地完成工作。我們訂立完善的採購制度，涵蓋整個採購過程，包括名冊管理、甄選投標者、標書評估、表現監察以至表現評估。我們亦定期稽核每個項目，隨機檢查是否符合工地安全規定、程序、材料品質控制和造工方面的要求。藉�茬o些制度，我們已達到比同行更好的標準，但我依然認為我們可以做得更好。最近就維修保養和升降機項目的安全所進行的檢討就是我們恆常工作的一部分。

重建高樓齡公共屋�h

　　當然，香港是個都會城市，土地供應非常有限，我們必須明智地善用每公頃土地。這樣說，不僅是指單從收地或填海而得來的土地。同樣地，我們必須審慎考慮重建舊市區。由於很多高樓齡公共屋�h都位於市區，社區設施和交通網絡完善，房委會在市區重建的過程上，可擔當重要角色，並應抓緊機會，透過重建高樓齡屋�h以大幅增加公屋單位數目。

　　2011年，房委會在委員支持下，推出重建高樓齡公共租住屋�h的優化政策。該政策在考慮現有樓宇可持續性與利用較舊屋�h重建潛力兩者之間，取得良好平衡。該政策下有四大支柱：具備合適安置資源、重建潛力、結構安全和修葺符合經濟效益。為確保所有這類屋�h的潛力都經過考慮，房屋署已成立特別工作組，研究高樓齡屋�h，並訂定全盤計劃。我們會於適當時候就個別重建項目展開正式全面諮詢。我們當然會諮詢委員意見，並讓大家知悉重建方面的發展。

　　重建白田�h乃首個根據重建高樓齡公共租住屋�h優化政策公布的重建項目，預期這項目完成後，重建單位可淨增2 150個。我很高興告知委員，白田�h重建項目至今進展良好。原訂於較早期於2014年年初清拆的單位，當中逾九成受影響的租戶已接納遷置安排，並正遷往新居。為回應當地訴求，我們正積極研究多個重建和遷置方案，務求進一步加速重建，讓居民有機會於白田本區內獲得安置。

　　不過，在談論下個話題之前，我想就重建多補充一點。我心中的其中一位英雄人物邱吉爾先生曾經說過：「一切美德，包括人類社會最崇高之美德，都是由家庭與家園而孕育、滋長和守持。」雖然重建的裨益人所共知，但如何實行則仍須審慎考慮。我們須知重建不僅是拆掉舊樓，然後蓋起新樓房。我們實際上是拆卸別人的家園，解散已建立的社區。因此，我們務須適當顧及受重建項目影響居民的訴求和關注，從而繼續秉持以人為本的原則，安排分階段清拆和重置。我們會審慎計劃未來，採取充分措施，務求在重建過程中減少滋擾和對有關設施和服務的影響。我們會聆聽當地社區就透過重建以活化環境的意見。

　　我也必須指出：重建舊屋�h並非迅速增加公屋供應量的解決辦法。因為每個重建項目都必須預早數年通知有關租戶，讓他們有充分時間遷出，而拆卸和平整地盤亦要數年時間進行，最後建造新樓宇亦需時三、四年。遇有屋�h規模龐大，涉及數千戶人家，即使是最快速的項目，也需時多年時間方可完竣。現時，每個階段包括調遷、拆卸和建造均以五年為一個周期。在重建項目中較早落成的單位大多用作安置該項目的清拆戶，僅餘極少量的單位可編配予輪候冊上的申請人。我們確須在整個重建過程的末段時，才會有新增單位用作編配給輪候冊的人士。事實上，重建必須經過周詳計劃，以盡量提高新增單位的數量。

居屋計劃的進展

　　兩年前，政府宣布復建居屋。自此以後，我們一直非常努力為首部分17 000個單位進行籌備工作。首批新居屋單位預期於2016/17年度落成，並於2014年年底預售，以實現中低收入香港人的置業夢想。

　　去年九月，資助房屋小組委員會同意新居屋計劃全盤採用銷售居屋的傳統執行安排，包括關於單位定價和繳付補價的安排，原因在於這些安排一直行之有效，廣為公眾熟悉。

　　我注意到一些委員建議延長新居屋計劃的預售期。其實，我們也曾研究此舉是否可行。正如剛才所說，首批新居屋單位為數2 100個，預期於2016/17年度落成。我們曾小心研究應在何時把單位推出預售。考慮到現時私人物業市場的情況、買家的意欲，以及我們的人手和電腦設備的容量，我們現時計劃會在2014年年底預售。無論如何，我們會繼續監察情況。

對資源的影響

　　正如我剛才所說，我們現以更快的速度，興建更多的公屋單位；另一方面，我們亦正在興建居屋。這些工作對我們的資源構成沉重壓力。現時，建造業正人手緊張。因此，我很感謝李炳權的建議，他認為我們應聘請更多工程師和維修保養專業人士，以應付不斷增加的工作量。我想向各位報告，僅在新居屋項目方面，我們在過去一年半已開設逾300個新職位。我向各委員保證，我們會在下次資源分配工作中爭取開設更多職位，而且希望能適時開設這些職位，以配合不斷擴充的建屋計劃。我要補充一句，我們不僅會為負責發展及建築計劃工作的單位增聘人手，亦會為負責維修保養和管理工作的小組，以及審查組，增聘人手。

　　談到資源這個議題，各位委員或會記起去年這個時間，我曾說過房委會的財政穩健，而且在中短期會維持不變。不過，不斷上升的建築費用、用作建屋的土地，以及金融市場的波動情況，均會令房委會的財政狀況帶來不明朗因素。就此，有一點值得注意，就是政府會繼續支持公營房屋計劃，而我們可依據政府與房委會之間的財政安排為指導原則，按市民的需要及負擔能力提供公營房屋，並訂定相關收費或價格。房委會必須保持警覺，並採取措施控制成本及提高效率，確保採購的物料及服務物有所值。我們會與政府保持緊密聯繫，以使財政狀況有顯著變動時能適時採取行動。

房委會繼續為租戶締造良好居住環境

　　我花了不少時間講述公屋和居屋的建造及發展，現在我想談談房委會的現有屋�h。房委會的使命是為租戶締造良好的居住環境。大家都知道，我們興建的公屋單位即使只達到基本標準，也是結構穩固。這其實是符合我們的利益，因為我們須負責這些單位的維修保養及管理，確保大廈經得起時間的考驗，繼續使用下去。我們歷年來的表現優異，水準亦不斷提升，相信各位委員會同意我這個說法。

全方位維修計劃和因應要求而提供的室內維修服務

　　提升服務水準的一個好例子，是我們成功推行五年期的全方位維修計劃，主動為租戶提供室內檢查，以及一站式顧客為本的維修服務。由於第一輪的反應理想，結果令人滿意，加上獲得委員的支持，我們已將全方位維修計劃訂為常設計劃。此計劃現已進入第二個周期，截至上月月底，全方位維修計劃已在62個屋�h推行，顧客的滿意程度整體維持在極高水平。

　　此外，我們亦引入因應要求而提供的日常家居維修服務，作為全方位維修計劃的輔助措施，服務範圍涵蓋所有205個屋�h和屋苑，包括13個新屋�h。在該計劃下，前線員工須因應個別租戶的要求提供維修服務，因而更能迅速及較易修正建築問題，防止問題小事化大，這正是中國傳統智慧「預防勝於治療」的精神。換句話說，在問題出現之初便立刻解決，遠勝於在情況惡化後才大費周章，進行彌補。

屋�h改善計劃

　　除全方位維修計劃和日常家居維修服務協助維修保養外，個別屋�h亦會進行改善及活化計劃。樓齡大約40年的舊屋�h，如果結構牢固、持續維修在經濟上可行，而且在未來大約10年內不會重建，則會被納入屋�h改善計劃進行活化。該計劃旨在透過全面、以人為本及具成本效益的方法，將較舊屋�h的康樂設施和設備提升至較接近現時的標準。我們已計劃為坪石�h和葵盛西�h進行屋�h改善計劃。

無障礙通道

　　在所有新項目推行的各項措施中，無障礙通道是相對較新的概念。然而，一些較舊的屋�h，當年在設計之時，根本沒有規定須要提供無障礙通道設施，當時甚至連大家都不明白其重要性。為改善租戶所使用的通道，我們正為所有現時物業（包括公共屋�h、商場和停車場）進行改善工程，以盡量符合《設計手冊：暢通無阻的通道2008》訂定的標準。我很高興向大家匯報，改善工程大部分已於去年年中完成。至於須要改動結構的工程，按計劃將於明年6月前竣工，而小部分須要進行大型改動及升降機改裝工程的改善計劃，則將於2016/17年度完成。

　　提到升降機改裝工程，我想向各位委員報告，我們於2008年在部分舊屋�h推行的加裝升降機計劃，進展良好，截至今年年初，我們已在26個公共屋�h裝置合共66部升降機、6部自動梯和16條外置行人天橋。為繼續改善行人通道以方便租戶，加裝升降機計劃已成為不斷向前推展的計劃。下一階段的三年期計劃已於今年4月展開。

房委會為租戶提供優化的零售和商業設施

「大本型」

　　我在講辭中，一直集中論述如何為租戶締造及維持良好的居住環境，現在讓我轉到另一個話題。你們在熒幕看到的建築物，是我們去年年底開業的全新旗艦商場──「大本型」。我希望你們曾前往此商場並在此購物。

　　「大本型」是房委會最大的商場，並且是集零售、生活品味及娛樂於一身的一個綜合場所，目標顧客為不同年齡的市民，特別是年輕人、心境年輕的人士和年輕家庭。「大本型」的總樓面面積為45 000平方米，樓高八層，大約有150間商鋪。我們設計此商場時，已有意將其建成為該區其中一幢最矚目的建築物。「大本型」的位置優越，位處東九龍的中心，毗鄰油塘港鐵站，為油塘逾100 000名的居民提供各式各樣服務，並吸引居住在觀塘、將軍澳、其他地區，以及港鐵沿�赤漫~民前往消費。在兩個經驗豐富的租賃代理協助下，「大本型」在正式開幕時，已租出約99%的商業面積，其中約80%租戶是首次進駐房委會轄下的商場。我必須在此感謝商業樓宇小組委員會，尤其是「大本型」督導小組成員的寶貴意見。「大本型」得以成功運作，你們實在居功至偉。隨�茬o個旗艦項目向前推展，相信你們定會繼續給予我們寶貴意見。

　　假如你們以為「大本型」不過是房委會轄下另一個大型商場，那就誤會了。「大本型」的構思與傳統的屋�h商場截然不同。「大本型」是經過精心設計的商場，當中有不少創意，包括在二樓設立小型零售地帶，讓小商戶和社會企業經營業務。此外，商場亦具環保概念，例如設有提供混合式通風、太陽能熱水、LED照明、收集自然光線、再造水、廚餘壓榨等的各式系統。這些設施使「大本型」能全面利用天然資源，同時為附近的居民提供一個真正的綠色購物環境。

　　為吸引顧客及增加人流，自「大本型」於去年�ㄦ~以來，我們已推出連串推廣活動。每日平均人流由去年年底約40 000顯著增加至上個月的55 000。尤其令人鼓舞的是，這個月中的一個星期日，錄得高逾90 000的人流數字。因此，「大本型」可說有個很好的開始。如今我們所面對的挑戰，是如何鞏固成績，並積極向前邁進。

　　我們亦可從大本型的經驗中學習，以在新公屋項目中提供商業設施。我們一直的目標，是為社區提供一系列合適的商店、餐廳和其他店鋪。

現有商業設施的資產增值工作

　　當然，我們樂見「大本型」的進展，同時亦努力提升轄下其他現有零售商鋪的吸引力和競爭力。我們已制訂計劃，就轄下零售設施進行分析，以評估其優勢和弱點，為資產增值工作訂定優先次序。我們已根據分析結果，選定若干商場為目標項目，透過大型改善工程和重新設計其行業組合，提升資產價值。我們正按優先次序就有關商場進行不同階段的改善工程或研究。當中，安基苑、龍蟠苑和坪石�h的零售設施正進行大型改善和優化工程。此外，根據今年完成的可行性研究結果，我們亦已確定葵盛西商場和美東�h的零售設施可作資產增值。

　　透過上述翻新計劃，我們可優化有關零售設施的外觀、整體布局和內部人流。我們預期，行業組合經過重新設計後，加以適當的宣傳活動配合，將可提升有關商場的人流和購物氣氛，亦可達致我們增加商場吸引力和競爭優勢的目標，而此舉亦可為我們的商業租戶締造更佳的營商環境。

房委會繼續採用「以人為本」的方式管理屋�h和租約事務

社區建設

　　相信各位委員均會同意，我們不僅為香港市民建造房屋，亦為我們的租戶建設家園。挪威劇作家亨利．易卜生說過：「社會猶如一條船，每個人都應準備好隨時要出來掌舵。」除了提供所有必需的商業和停車場設施等基本配套「硬件」外，我們亦必須提供相應的「軟件」，使房屋單位具有家的感覺。我們的方法是「採用以人為本的方式管理屋�h和租約事務」。

　　家和居所的分別，在於歸屬感之有無。我們租戶的歸屬感，建基於積極參與屋�h管理。為此，房委會自1995年起，已在公共屋�h設立屋�h管理諮詢委員會（�h管諮委會）。�h管諮委會是具代表性的專責小組，以便房委會就屋�h管理事宜與租戶溝通和進行諮詢，從而強化屋�h管理團隊與租戶之間的夥伴合作關係。此外，在推行管理政策時，�h管諮委會亦會鼓勵租戶給予支持。�h管諮委會委員亦負責評估清潔和保安承辦商的表現，並就服務合約的批授或續訂事宜提供意見。

　　為促進公共屋�h睦鄰關係和加強社區建設，房委會由2009年起邀請非政府機構夥拍�h管諮委會舉辦活動。此舉讓非政府機構藉�蚖P�h管諮委會合作之便，更有效找出需要幫助的目標租戶和家庭，並進行外展工作。在有關安排下，所有屋�h每年均會舉辦兩至四個活動，主題涵蓋關顧長者、推廣家庭團結、健康生活、環保，以及綠色生活文化。去年，我們舉辦了400項不同類型的夥拍活動。

　　另一項我們需要租戶支持的工作是關於環保和清潔方面。委員想必知道，我們於公共屋�h採取一系列綠化措施，包括以現代具能源效益的照明裝置取代舊的照明裝置，安裝太陽能板為公眾空間供電。我們亦鼓勵租戶回收紙張、塑膠和金屬廢料。最近，我們與環保署和非政府機構合作，推行廚餘回收試驗計劃。我們已試行了兩輪即場堆肥，及一輪非即場的收集和堆肥，通過這些活動，我們為降低碳足印付出努力，並讓租戶參與，為其他香港市民立下良好榜樣。

促進整潔、和諧及寧靜的生活環境

　　正如我早前提及，我們積極管理屋�h，使所有租戶皆受其惠。我們在十年前推出的屋�h管理扣分制，便是其中一項重要措施。扣分制涵蓋與屋�h環境�壎糽M公民責任有關的不當行為，例如亂拋垃圾、高空擲物，以及鹵莽行為和違反租約規定（包括造成噪音滋擾、把出租單位作非法用途）。租戶如在其居住的屋�h觸犯不當行為，即予扣分。在兩年內扣分累計達16分或以上的租戶，我們會發出遷出通知書，終止其租約。

　　扣分制自推行以來，廣受租戶支持和接受。截至2013年3月底，我們共錄得20 700宗扣分個案。據2012年公營房屋住戶綜合統計調查結果顯示，約96%租戶認識扣分制，而71%受訪者認為扣分制有助改善屋�h的清潔�壎舠〞p。

就遷出通知書提出上訴

　　一如扣分制，任何租戶倘嚴重違反租賃條件或管理政策，例如濫用公屋，我們會發出遷出通知書，要求有關租戶遷出單位。當然，發出遷出通知書影響重大，可令有關租戶失去居所。因此，我們必須確保租戶有機會就遷出通知書提出反對，並解釋他們的情況，務求其個案能得到客觀和公正的審理。為此，我們已根據《房屋條例》設立上訴機制。

　　我知道部分委員關注這個機制如何運作。

　　根據上訴機制，有關的租戶可在遷出通知書發出後15天內，以書面方式向上訴委員會（房屋）提出上訴。上訴委員會約於三至四個月內，就該上訴個案展開聆訊，在聆訊前14天向上訴人發出通知，並在聆訊後的14天內，就終止租約事宜作出裁決。倘上訴委員會裁定確認遷出通知書，屋�h管理處將向有關的佔用人送達通知書，指令須於七天內把有關單位騰空並交還房委會。倘該佔用人在七天通知期限屆滿後仍拒絕遷出，我們將向其送達逐出單位通知書，並在21天期限屆滿後採取行動，安排佔用人遷離並收回單位。

　　由此可見，整個上訴機制建基於合理程序，使租戶有充分的機會就其個案作出申述。我留意到就上訴委員會制度有一定經驗的許美嫦認為，上訴機制鼓勵租戶不論理據充分與否，動輒就遷出通知書提出上訴。我完全明白許美嫦的關注。由於在上訴過程中，有關租戶可繼續按合宜的租金留在其公屋單位居住，因此這會成為上訴誘因。不過，我必須強調，上訴機制是租戶就其個案向第三方要求仲裁的重要途徑。據統計資料顯示，在2010年1月至2013年3月期間，我們收到大約3 900宗有關遷出通知書的上訴個案，而上訴委員會就其中大約1 250宗展開聆訊，約570宗（佔聆訊個案的46%）獲裁定上訴得直。因此，我同意應審視上訴機制，找出有何地方須作出改善或優化，但同時我們不應以任何方式限制租戶提出上訴的權利，亦不應削弱上訴過程的客觀性和公平性。

打擊濫用公屋個案

　　在三星期前舉行的周年特別會議席上，部分委員（包括王永祥和許美嫦）就公屋資源被濫用的問題表示關注，並索取有關房屋署執法工作的資料。坦白說，本港現有200萬以上租戶住在超過73萬個公屋單位，儘管我們已盡最大努力，但濫用公屋的情況仍會發生，我們必須面對現實。不過，我認為在過去多年以來，我們已採取有效的措施，偵測涉嫌濫用公屋的個案，例如丟空單位、非法佔用單位，以及將單位作不法用途。作為主要的偵測渠道，我們的前線人員會通過日常的管理工作和每兩年一度的家訪調查，查探有否濫用公屋的情況，並會將涉嫌濫用公屋的個案轉介專責中央小組作深入調查。此外，中央小組亦會嚴格審核所有投訴和隨機抽查的個案。

　　至於委員關注打擊濫用公屋的執法力度問題，我謹此匯報，在2013/14年度，我們會採取額外措施，迅速和有效地打擊濫用公屋個案。首先，我們會調派30名經驗豐富的屋�h人員往中央小組，負責深入審核公屋租戶的入息／資產申報。第二，我們會在2013年年中，在32座選定的公屋大廈進行為期兩周的特別巡查行動，以了解租戶的居住情況，並偵查涉嫌濫用公屋的個案。第三，由於舊公共屋�h較容易出現濫用情況，我們亦會加緊巡查。此外，我們留意到有人利用互聯網分租公屋單位的個案，因此，我們亦會進行大規模的網上巡查，找出有關的個案，加強打擊。

「富戶政策」

　　我留意到，數位委員認為，現時「富戶政策」下用以評估租戶是否仍符合居於公屋資格的「兩大準則」制度應予檢討，使入息遠超訂明限額的公屋租戶，不論其資產狀況為何，均須騰出單位。我們在研究如何優化「富戶政策」時，亦會把這項建議一併納入考慮。

編配空置單位

　　我亦留意到，在有關打擊濫用公屋個案的討論中，有委員力陳我們應減低公屋的空置率，讓更多家庭盡快獲得編配公屋。我完全同意，這是我們須優先處理的事宜。事實上，我們一直恪守妥善運用資源的原則。一俟有新單位落成或有騰出的單位完成翻新工程，我們即迅速把有關單位編配予公屋輪候冊申請人。

　　為加快編配較難租出及空置時間較長的單位，我們已積極採取措施，包括就已空置12個月或以上的單位提供減租優惠，以及通過特快公屋編配計劃解決較難租出單位的問題。透過這些措施，目前的公屋空置率已下降至0.5%的歷史新低，而且遠低於我們可容忍的1.5%水平。不過，我擔心空置率已下降至臨界點，我們或許未能預留足夠空間，應付突如其來的公屋需求。

私營房屋

《一手住宅物業銷售條例》和居屋

　　我剛才花了不少時間，介紹房委會的工作和成績，在發言尾聲，我想我有必要告知委員，政府房屋政策的一些相關發展，以及這些發展對房委會有何影響。《一手住宅物業銷售條例》，已於本年較早時間全面實施。房委會是全港最大的發展商，一直支持政府致力使一手住宅物業銷售更為透明、公平，加強保障消費者。

　　該條例在2012年6月制定之前，房委會每次出售居屋單位，均一直遵守適用於未建成一手住宅物業銷售的行政規管措施。現時，嚴格來說，房委會出售單位，只須遵守該條例有關廣告的規定，同時不得干犯有關失實陳述及傳布虛假及具誤導性資料的罪行。不過，房委會是負責任的發展商，並重視透明、公平和消費者保障這些價值，故在出售居屋單位時，均按適當情況自願遵守該條例就售樓說明書所訂的規定。

需求管理措施

　　各委員都知道，供應緊張、利率低而流動資金充裕，這幾種因素，令私人住宅物業巿場十分熾熱，這樣說可能已是淡化了實況，這都驅使政府推出需求管理措施，包括加強額外印花稅、買家印花稅和雙倍從價印花稅，以為過熱的住宅物業樓市降溫。

　　這些措施推出後，私人住宅物業市場近月有降溫跡象。雖然如此，由於息率低而資金充裕的環境不變，樓巿泡沫的風險仍大。政府雖有決心繼續增加房屋土地供應，銳意從源頭解決問題，但導致巿場出現上述熾熱情況的根由，或仍會持續一段時間。

長遠房屋策略

　　政府現正檢討長遠房屋策略，以確保善用現有土地和房屋資源，以切合社會中長期的房屋需要。

　　長遠房屋策略督導委員會（督導委員會）現正探討多項議題，包括社會上特定群組（例如長者、非長者單身人士、年青人及首次置業者）的房屋需求。至於與房委會工作有關的議題，督導委員會現正研究公屋輪候冊情況和各確保公共房屋資源得到合理運用的措施。此外，督導委員會亦正就整體房屋供應的範圍下，檢視房委會在房屋供應方面所擔當的角色。我想一再重申，督導委員會在這方面提出的建議，將會交由房委會審議及決定。

　　我想藉此感謝黃遠輝、李慧賢及劉文君，他們提出長遠改革新方向，如建議給予誘因，以鼓勵住戶和輪候冊申請人遷往新界公屋等。我和同事們需仔細研究這些建議，當有具體建議後我們會徵詢委員的意見。

　　在此，我想一提由長遠房屋策略督導委員會所委託的分間樓宇單位調查。有不少意見認為要興建臨時或中轉房屋，為住在分間樓宇單位人士提供短期住宿選擇，對此，我認為要三思。我認為，最迫切的工作是要盡快確保分間樓宇單位的安全，這是政府重要的工作。除此以外，我們應盡快透過提供公營房屋為住在分間樓宇單位的合資格人士提供永久居所。任何安置分間樓宇單位人士的臨時房屋措施，如未能同時提供有效機制來堵塞分間樓宇單位再出租的安排，恐怕只會把分間樓宇單位再租給下一位住客，而並無實質解決問題。在市區土地興建臨時居所不但不能解決問題，反而會令問題更棘手，有關意見需要小心考慮。

結語

　　我注意到有些委員促請我們向新加坡的房屋計劃借鏡。我想藉此說幾句有關新加坡的建屋發展局（建屋局）的出色工作。事實上，該局的成就令我敬佩。過去數十年，新加坡的房屋計劃成果有目共睹，為大部分當地巿民提供公營房屋，讓他們能自置居所。

　　容我指出，香港和新加坡的房屋政策由來各異，背後的情況和環境都不同。然而，都能切合本身的情況。兩地固然可以互相學習，但要香港將新加坡的一套全盤照做，或要新加坡將我們的一套全盤照收，都是不合適的。不過，我們是有定期與建屋局交換意見，就提供公營房屋彼此交流經驗，讓雙方能夠互相學習。

　　我想以美國著名作家柯林斯（Jim Collins）的觀察作結。柯林斯曾經提醒我們：「優秀是通往卓越的敵人」，意思是我們即使自覺工作做得不錯，也不要沾沾自喜。如果我們滿足於所有，則會忘記我們其實可以做得更好。房委會的公營房屋計劃為人稱許，但我們仍須努力不懈，精益求精。作曲家伯恩斯坦（Leonard Bernstein）直截了當說：「要幹大事，兩個元素缺一不可：一是計劃；二是不大足夠的時間」。我們有建屋計劃，但實現需時，要不斷努力才可建成需求甚殷的房屋。房屋署及房委會委員深知箇中道理，故希望能安全並快捷地建成質素優良的房屋。我相信各委員與我們攜手同心，使房委會向巿民所提供的公共房屋計劃，能更上一層樓。謝謝。

完

２０１３年６月２７日（星期四）
香港時間２３時０１分