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立法會:民政事務局局長就「改善物業管理及業主立案法團運作」動議辯論的總結發言(只有中文)
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  以下是民政事務局局長曾德成今日(三月二十七日)在立法會會議上就「改善物業管理及業主立案法團運作」動議辯論的總結發言全文:

代主席:

  我十分感謝各位議員的發言。各位就如何改善物業管理及業主立案法團的運作,提供了寶貴意見。正如我在開首的發言已經提及,《建築物管理條例》正在進行檢討並且已發表中期報告,檢討委員會一定會認真考慮議員的意見,綜合分析,吸納到最終的建議中。

  現在我就議員談到的事項,作一些回應:

  民政事務總署為業主提供的各項支援措施,一方面旨在加強業主管理樓宇的能力,另一方面亦希望透過專家意見、調解服務等措施,令到有紛爭發生的時候能夠盡快妥善解決。我們推出了一系列支援各持份者的措施,增強業主對法團工作的認識。例如「業主立案法團管理委員會菁英領導研習班」,是我們分別與香港大學專業進修學院及香港城市大學專業進修學院合辦的,為義務參與大廈管理事務、在業主立案法團擔任要職的業主,提供由專上學院授課的系統性的培訓課程,使他們具備大廈管理方面的專業知識,能夠更有信心進行工作。

  我們亦為完成菁英領導研習班畢業學員組成「大廈管理之友」,定期安排聚會和活動,包括邀請專業人士主持有關大廈管理的專題講座,讓各成員與專業人士及其他業主及管委會委員切磋交流,在全港各區推動妥善管理大廈的文化。民政事務總署一直推行的措施加強業主和法團管理大廈的能力,是為了盡量減少相關各方的糾紛。正如郭榮鏗議員所講到的,我們不希望大廈管理的糾紛,動輒要鬧上法庭。以訴訟方式解決糾紛,往往費用高昂,而且需時甚久,因此政府一直鼓勵透過溝通或調解,處理大廈管理的糾紛,尋求共贏的解決方案。

  民政事務總署轄下各區民政事務處(民政處)的大廈管理聯絡小組,除了處理有關大廈管理的查詢和投訴,鼓勵業主以積極的態度解決彼此的紛爭,亦有轉介有需要的業主到香港房屋協會轄下的九個物業管理諮詢中心,免費約見律師,尋求專業法律意見。在這些努力協調下,大部分個案都可以通過加L各方溝通而獲得解決。

  鍾樹根議員和葉國謙議員都說到「一廈多法團」及「多廈一法團」的問題,一般業主法團是根據「一份大廈公契、一個法團」的法例規定成立。「一廈多法團」的問題主要是因為個別比較舊的大廈由多份大廈公契所規範。不同法團的業主就如何分擔大廈的管理責任,例如維修及管理費等,容易引起爭議。

  民政事務局(民政局)成立的檢討委員會研究了有關問題,並且認為要減少這些爭議,一個可行的做法,是由這些大廈的各個法團委派代表,組成「聯合管理委員會」,一同管理大廈內的公用部分。「聯合管理委員會」達成共識之後,可以由各個法團根據各自的大廈公契的規定而行事。民政處會繼續提供協助,幫助化解各方面的分歧。

  至於「多廈一法團」,是現今大廈管理普遍的現象,特別是多幢大廈有共同的設施,例如停車場或屋苑會所等。檢討委員會注意到,如果硬性規定一個法團只可以管理一座大廈,可能並不符合現今的樓宇管理模式。

  多位議員亦講到有些大廈公契存有不公平條款。大廈公契是業主、經理人和發展商之間的私人合約,列明締約各方的權利和責任。議員講到公契的不公平條款的例子,例如不公平地分配業主和發展商之間持有的管理份數和不可分割份數,因此建議能否引入機制,修訂這些條款。

  須要注意的是,與所有私人合約一樣,締約的任何一方如未經其他各方同意,不得單方面修改公契的任何條款。這既然是合約法的一個重要原則,我們必須審慎處理。我們若要引入修訂公契的機制,必須小心考慮機制對產權的影響,以及如何確保那些因修訂公契而受影響或反對修訂公契的業主獲得適當的保障。條例檢討委員會在下一階段的工作,會深入研究這事情。

  王國興議員建議新批住宅用地賣地條款,應該限制發展商的商場、停車場等業權份數不可超過50%。我們從地政總署方面了解到,綜合商住大廈的業權份數,會以公平原則分配,一般參考《法律諮詢及田土轉易通函》第64號附連的《大廈公契指引》第6項的要求,在分配各有關單位(無論是商用或住宅等)的不分割份數時,須根據有關單位樓面總面積與整個發展項目樓面總面積之間的比例分配,至於一般由發展商持有的公用地方,所佔的不分割份數,並非按面積計算而只會佔很少的份數,份數遠低於住宅單位。

  新批住宅用地的地契,都訂有地段上可建的最高總樓面面積及最高住宅用途的總樓面面積;一般而言,住宅用途的總樓面面積比例較非住宅用途的總樓面面積大,一般高於發展項目總樓面面積50%。故此住宅單位的不分割份數,應會高於發展項目總不分割份數的50%。

  關於黃埔花園成立業主立案法團遇到的困難,民政事務處一直為有意成立法團的黃埔花園業主提供協助,就成立法團的程序提供意見,以及提供所需的資料。的確,由於大型私人屋苑的業主人數眾多,業主之間的溝通和聯絡較為困難。民政處的同事曾出席多場關於成立法團的簡介會,盡量讓黃埔花園內所有業主都能了解成立法團的程序、法團的權責和相關事宜。

  近日,有業主表示已取得超過5%業權份數的業主,提名委任他為業主會議召集人,民政事務處已指派具有豐富大廈管理經驗的高級聯絡主任,直接與召集人聯絡。我明白議員認為應降低成立業主立案法團所需業權份數的主張,我們會認真考慮去解決。

  關於公契經理人酬金的問題,檢討委員會的討論中提到,如果業主法團能切實行使終止委任公契經理人的權利,同時提高物業管理公司收費的透明度,由市場機制來釐定均衡價格會較為可取。正如李慧k議員講到,檢討委員會將於下一階段工作詳細研究這個問題,而政府建議的物業管理行業規管制度亦將有助提高物業管理公司運作的透明度,相信就公契經理人酬金的事宜應可提出合理的建議。

  梁志祥議員反映了一些獨立屋苑的業主要求政府提供法律架構,令他們可以成立類似業主立案法團的組織,以加強屋苑的監察和管理。但是管理多層大廈的概念直接套用於管理獨立屋屋苑,並不容易。因為獨立屋屋苑的業主是每個地段的唯一擁有人,他們不會與其他業主共同擁有屋苑的土地或物業,也不會像多層大廈的業主擁有不可分割業權的份數。獨立屋屋苑內被視為公用部分的地方,只供業主使用,業權仍是由發展商所擁有。因此,管理和維修公用部分的責任仍由發展商承擔。

  多層大廈的單位跟獨立屋屋苑在業權結構、擁有權性質、以及管理方式都有基本的分別。很多獨立屋屋苑的業主已成立其他組織,例如業主委員會,以更妥善管理他們的物業。

  關於《競爭條例》(《條例》),《競爭條例》於去年已經獲立法會通過。準備落實《競爭條例》的首要工作是籌組競爭事務委員會(競委會)和競爭事務審裁處。根據《競爭條例》,將會處理合謀訂定價錢、承辦商圍標等嚴重反競爭行為。司法機構並且會茪熏應た鰫鬎v爭事務審裁處聆訊的附屬法例,並且作出其他所需安排,以便準備競爭事務審裁處全面運作。當局會在一切準備工作完成後,全面實施《條例》。

  民政局成立的檢討委員會將會展開下一階段的工作,檢討如何透過修訂《條例》解決大廈管理問題,並且就加強法團運作,以及保障業主的權益,提出建議。再加上正在積極籌備的物業管理發牌制度的工作,我們相信這些措施能有效提升樓宇管理的質素,使市民能享有更優質的居住環境。

  主席,我謹此陳辭。



2013年3月27日(星期三)
香港時間22時47分

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