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運輸及房屋局局長動議恢復二讀辯論《一手住宅物業銷售條例草案》發言全文(只有中文)
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  以下為運輸及房屋局局長鄭汝樺今日(六月二十八日)在立法會會議上動議恢復二讀辯論《一手住宅物業銷售條例草案》的發言全文︰

主席︰

  《一手住宅物業銷售條例草案》(《條例草案》)能夠在今屆政府任期內恢復二讀及期望在議員支持下三讀並通過,我感到十分欣慰。

  有議員提到,我的心願是希望這條例可以在今屆政府之內通過,當然可以親自完成這條例固然理想,但這是否我的心願並不重要,最重要是市民的心願─想盡快通過這條例的規管架構。

  立法規管一手住宅物業銷售的工作,正如我做其他工作一樣,都是本荍琱@向做事的方針進行的︰

(一) 以公眾利益為大前提
保障消費者合理利益是政府的政策目標。置業對大部分市民來說,是一項十分重大的承擔,當然更應該受到保障,我們立法規管賣樓手法也是理所當然的;

(二) 從合理基礎上出發
推行政策時,我信奉的是以理服人的原則。這條規管一手住宅物業銷售的法例也一樣,我們的建議都是非常合理的,既公平又公道,對買賣雙方同樣有好處;

(三) 凝聚社會共識
雖然制訂和推行政策是政府的責任,但我相信沒有社會共識的政策是不會成功的。今天這條例有望在立法會通過,第一次有法例規管售賣一手樓宇,其實是經過一個過程去凝聚社會共識;

(四) 爭取立法會支持
一條維護公眾利益、合理及得到社會支持的草案條例能否成為法例,當然,最後和最重要的一關就是要得到立法會通過。因此,我們一直都很努力,與議會衷誠合作,無論回答議員的提問、提供相關資料等工作,都盡力爭取立法會的支持和合作,希望盡快順利通過《條例草案》,讓置業人士盡快得到保障。

  主席,《一手住宅物業銷售條例草案》對我來說特別有意義,因為這將會是我近30年公務生涯內最後一件完成的政策工作,更因為這是一項重要、公平、公道的政策,過程中收納了不同人士的意見,卻又不失原則性,可說是一項平衡各方利益、民心所向的政策。

  在此,我要感謝立法會《條例草案》委員會主席陳鑑林議員、一眾委員以及立法會秘書處仝人的努力,在過去幾個月內全力以赴,順利完成了《條例草案》的審議工作。《條例草案》得以趕及在今天恢復二讀辯論,必須多謝法案委員會主席陳鑑林議員。全靠陳議員靈活地安排法案委員會進行了多達20次的會議,鉅細無遺地就《條例草案》的每項重要條文進行討論,以及有效率及公正地處理委員以及團體就《條例草案》提出的意見及討論,使法案委員會在經充分討論後,完成審議這條對香港一手住宅物業買賣十分重要的法案。我亦感謝法案委員會以及內務委員會同意在今天恢復《條例草案》的二讀辯論。

  《條例草案》是一個「多方合作、各方參與」的成果,亦是當局多年來規管一手住宅物業銷售工作上極重要的里程碑。過去多年,運輸及房屋局透過地政總署的「預售樓花同意方案」(同意方案)及香港地產建設商會(商會)發出的指引,執行了多方面的規管,以提高一手未落成私人住宅物業銷售和交易資料的透明度和清晰度。其中最為人熟悉的規管措施,包括我剛才提過在二○○八年十月實行了一手住宅物業實用面積的統一標準,以及在二○一○年六月推行了針對售樓說明書、價單、示範單位和披露交易資料的「九招十二式」。

  為了及全面提高一手住宅物業銷售安排和交易的透明度和公平性,以及進一步加強對消費者的保障,行政長官在2010至11年度的《施政報告》中宣布成立「立法規管一手住宅物業銷售督導委員會」(督導委員會),就立法規管一手住宅物業銷售的事宜進行討論。督導委員會的成員包括香港律師會、香港測量師學會、香港建築師學會、香港地產建設商會、消費者委員會、地產代理監管局的代表、立法會議員、學者、專業人士以及相關政府部門的代表。李永達議員及劉秀成議員都是督導委員會的委員。督導委員會用了差不多一年的時間就一手住宅物業銷售的規管作出詳細討論,並在去年十月提交了具體的立法建議。我藉此機會,感謝督導委員會各委員的努力。我特別要多謝李永達議員及劉秀成議員,他們一直十分支持《條例草案》的立法工作,並且給予督導委員會很多寶貴的意見。

  《條例草案》是以督導委員會的建議為基礎。之後,我們在去年十一月至今年一月期間以建議法例,即白紙草案的形式諮詢公眾的意見,並在考慮過所收集到的意見後,改善了《條例草案》,在本年三月把《條例草案》提交立法會考慮。

《條例草案》的目的

  《條例草案》的主要目的,是建立一個清晰、公道、平衡、可行和有效的機制,規管一手住宅物業的銷售安排,透過提升市場透明度和確保有關的物業及交易資訊準確無誤,以及把違規的行為刑事化,全面加強對消費者的保障。與此同時,《條例草案》也為業界創造了一個公平競爭環境。《條例草案》的規管措施合法合憲,力度恰如其分,以增加資訊透明度為大前提,讓發展商保留作出商業決定的彈性,以回應市場情況的轉變。

規管機制的特點

  《條例草案》建議的規管機制有以下幾項重點︰

  第一項重點是統一標準、明碼實價、高度透明。《條例草案》為售樓說明書、價單、示範單位、買賣合約的強制性條文,以及銷售安排訂下了全面、詳細和切實可行的規定,包括:

  在提供物業資訊方面,賣家必須於物業開售前最少七天公布售樓說明書,以及必須在開售前最少三天公布價單和銷售安排,有關價單必須按指定的格式擬備,每張價單須提供不少於法例要求的單位數目。

  此外,我們建議規定以「實用面積」表達單位面積以及單位每平方呎及每平方米的售價。至於各項專供住宅物業業主使用的設施的面積,以及有關發展項目內各項公用設施(如會所)的面積,不能計入「實用面積」,但須分項列出。

  我們亦建議清楚規定賣方在提供有關物業作出售的首日和之後,方可尋求和接受預留指明的住宅物業。

  第二項重點是資訊準確、適時披露。《條例草案》訂下了最能反映實際交易情況的資料披露限期,例如,賣方須在24小時內披露臨時買賣合約的資料,以及在一個工作天內披露買賣合約的資料和取消合約的資料。

  第三項重點是將違規行為刑事化處理,當中包括任何人士如作出失實陳述和發放虛假或具誤導性的資料,即屬犯罪。

  最後,《條例草案》亦就違反各項條文訂定了罰則,最高罰款500萬元和最長監禁七年。

  以上種種措施,有助準買方在掌握及考慮了全面和準確的資料後,才作出置業決定,並得到法例的保障。

當局動議的修正案

  法案委員會在審議《條例草案》期間提出了很多捅Q的意見。此外,我們亦收到來自相關專業團體和商會對《條例草案》的意見。當局已經在合理和許可的情況下,盡量採納了議員及持分者的意見,提出了修正案。法案委員會就《條例草案》以及當局提出的各項修正條文已進行了詳細討論。

  當局提出的修正案,主要包括︰

(一) 在售樓說明書方面,我們建議,向公眾發布的售樓說明書必須是在之前3個月內印製、經檢視,以及按需要有把資料更新的版本。此外,我們建議,售樓說明書須列出賣方知悉,但一般公眾人士並不知悉,相當可能對享用該住宅物業造成重大影響的事宜的資料。這有助進一步加強售樓說明書的準確性及可靠性;

(二) 在買方訂立買賣合約方面,考慮到香港律師會的意見,我們建議將買方須於訂立臨時買賣合約後3個工作日內訂立買賣合約的規定,延長至5個工作日。這個建議除了讓買賣雙方的律師有更充足的時間處理交易的文件之外,亦讓準買方在簽訂臨時買賣合約後,有較長時間考慮是否訂立正式的買賣合約;

(三) 在有關失實陳述的法律責任方面,我們接納了法案委員會的意見,建議加入民事法律責任的條文,以利便受失實陳述誘使而購買指明住宅物業的買方進行民事申索;及

(四) 考慮到香港律師會及商會的意見,我們建議,家人之間,以及有聯繫及其控權的公司之間的一手住宅物業銷售,可獲豁免符合《條例草案》中有關銷售安排的規定。然而,當有關住宅物業向公眾發售時,則須完全符合《條例草案》中所有規定。

  我希望在此回應一下議員剛才在辯論時提出的關注。

  律師會及香港物業交易法律學會(學會)亦有向我們提出了很多意見。我想指出,其實律師會亦是督導委員會的成員之一,全面參與了我們的所有討論。就律師會及學會所提出的意見,我們亦已經向法案委員會提交詳盡的書面回應。

  我們提出的修正案中,不少是因為考慮了律師會及學會的意見而作出有關修訂,例如:

  就家人、有聯繫法團或控權公司之間的一手住宅物業買賣,可獲豁免遵守有關銷售安排。

  至於有議員提出有關家族信託(family trust)持有的一手住宅物業在業權轉送予其家族成員時獲豁免的建議,我們經詳細考慮後認為毋須作出有關豁免,因為家族信託在其家族成員之間處置其物業時並不涉及「出售」或「要約出售」有關物業 (offer to sell) ,所以有關物業的處置並不落入《條例草案》的規管範圍。

  另外,在《條例草案》中清晰無誤地指出賣方所屬的控權公司亦可能須就《條例草案》內的罪行負上刑事責任。

  剛才亦有提過,基於我們得到的意見,《條例草案》原來建議的3個工作日,亦會延長至5個工作日。

  此外,考慮到不少律師事務所在星期六不會辦公,故此我們將星期六剔除於「工作日」以外。至於議員所關心的黑色暴雨或風球等問題,《條例草案》下 「工作日」的定義並不包括公眾假期、星期六、黑色暴雨警告日或八號風球懸掛該日等等。

  議員可以放心,當《條例草案》通過以後,在擬備詳細的實施辦法和制定操作指引時,我們會一如過往繼續,我強調是繼續,與律師會及學會溝通,尋求他們的意見。

  但是對於議員提出就專業執行和消費者權益的平衡方面,有些意見恕我們無法接納。例如律師會及學會倡議應設有機制,按個別情況豁免有關規定。我們認為有困難,因為法例最重要是清晰明確,毫不含糊;如果有個別情況可以獲得豁免,會變成無法清楚訂明有哪些類別的個案可以豁免。這種酌情權應該避免。

  另外,他們亦有就《條例草案》內的罪行,建議給予律師無條件豁免。我們亦認為有困難。當然,律師現在已經沒有被納入在「賣方」的定義之內。至於《條例草案》其他方面的罪行,例如廣告的規定,或誘使他人購買指明住宅物業等等,我們現時的定義是任何人若果有觸犯,都要受到條例的規管。我們覺得買方和專業方面,都得到適當的平衡。

  另外,王國興議員關心過渡期的問題,因為執行的機構需要大約12個月才可運作。其實現時政府透過多管齊下的機制去提高未建成一手住宅物業的透明度,包括地政總署的同意方案、商會的指引、地產代理監管局的規管,以及消費者委員會的宣傳教育工作。

  所以在條例生效前的過渡期,我們會繼續監察發展商在銷售未建成一手私人物業的情況,和確保他們會遵守同意方案的規定和商會的指引,亦會繼續檢視未建成一手私人住宅物業的售樓說明書、價單和示範單位等,並在發現當中未有遵守「同意方案」的規定或商會的指引時,把有關情況通知地政總署或商會以便作出適當的跟進。

  此外,監管局會向被證實違反《地產代理條例》、以及該局的《操守守則》或執業通告的地產代理持牌人作出紀律制裁。消委會在接獲投訴後會就投訴作出包括調解的跟進行動。

  所以議員提出的關注,我們會繼續密切留意。

有關豁免香港房屋委員會興建的發展項目

  我想講一講當局提出的修正案中,有關香港房屋委員會(下稱「房委會」)的豁免安排。

  我們當初建議,由房委會興建的發展項目應獲全面豁免,因為房委會出售的居屋單位是資助房屋,房委會須按照既定的準則來出售該些物業(如決定何謂合資格申請購買人士、釐定售價和分配限額,以及決定各類合資格申請人的選樓次序),而這些運作方式與一般的私人市場操作完全不同。《條例草案》旨在針對私人市場內賣方就一手住宅物業銷售的不良手法,《條例草案》有不少要求不能完全套用於居屋的銷售。

  考慮到法案委員會的意見,我們提出了修正案,建議將房委會的豁免收窄至《條例草案》第2部分,即有關售樓說明書、價單、示範單位等的規定,因為若把有關規定套用於房委會,存在技術上的困難。根據建議修訂,房委會須遵守《條例草案》有關廣告的規定,亦會受有關失實陳述和傳布虛假或具誤導性資料的條文所規管。

  雖然根據建議的修正案,房委會不會受到《條例草案》第2部分所規管,但房委會將來會按照《條例草案》第2部分的原則,繼續以高度透明的手法出售居屋單位。事實上,房委會過往在銷售居屋單位時,一向遵從適用於未落成一手住宅物業銷售的各項行政規管措施。而作為提供資助房屋的機構,房委會亦沒有誘因不遵守各項的規定。

議員的修正案

  李永達議員的修正案,建議把訂立臨時買賣合約的訂金訂為住宅物業樓價的3%,其作用是當買方在訂立臨時買賣合約後,在五個工作天內不訂立買賣合約時,賣方可沒收的金額為住宅物業樓價的3%。我們不贊成這個建議。目前,受「同意方案」規管的項目,沒收金額訂為物業樓價的10%。我們在《條例草案》中建議,把沒收金額由現行相當於樓價的10% 下調至5%,已充分考慮香港住宅物業市場市況相對波動和投機活動熾熱的特性,以及有需要防止投機者濫用有關安排或準買家倉卒作出置業決定等因素。我們認為不宜進一步下調須沒收的金額。

  李卓人議員的修正案,建議就有關傳布虛假或具誤導性資料的條文中,就何謂「事關重要的事實」提供定義,建議的定義是指「包括關於某指明住宅物業的而並非潛買方所知的具體資料,但該等資料如普遍為他們所知,則相當可能會對該住宅物業的售價造成重大影響。」黃毓民議員經常說政府草擬的條文拗口,其實議員的也頗拗口。上述的意思是,假如某人在傳布資料時,遺漏了相當可能會對該住宅物業的售價造成重大影響的資料,或在提供該類資料時,提供了虛假或具誤導性資料,即屬犯罪。

  我剛才向議員簡介當局提出的主要修正案的內容時,表示其中一項修正案要求售樓說明書須列出賣方知悉,但一般公眾人士並不知悉,相當可能對享用該住宅物業造成重大影響的事宜的資料。我們認為,當局的該項修正案更能達到李卓人議員的修正案擬達到的果效,因為有關資料是指相當可能對「享用」─ 英文可能會較易明白,即enjoyment of 該住宅物業造成重大影響的事宜的資料,賣方理應清楚知道住宅物業是否存在有關情況,將難以推卸責任,必須在售樓說明書提供有關資料。由於當局已提出該項修正案,我們認為無須再在《條例草案》內加入李卓人議員提出的修正案。

下一步工作

  待《條例草案》獲通過後,我們下一步的工作是成立執法當局。為方便法例早日實施,並使公共資源得以善用,我們會在本局轄下設立執法小組。我們的目標是執法當局在12個月內開始運作,而法例亦會在那時正式實施。視乎情況需要,我們會在適當時間循既定的資源分配程序就成立執法當局尋求額外資源,包括尋求房屋事務委員會、人事編制小組委員會和財務委員會的支持。

  為確保新法例實行起來更加暢順,以及持份者清楚明白法例的要求,《條例草案》獲通過後,當局會就茪@些較為複雜的條文,或某些措施的執行發出指引。我們會在草擬指引的過程中與相關的持份者,保持緊密溝通,確保有關指引有效協助業界遵守各項規定。

  此外,我們亦會進行公眾教育活動,讓市民知悉新法例的內容,以及更清楚知道在法例下消費者的權益。

結語

  主席,《條例草案》以及當局動議的修正案已得到法案委員會支持,法案委員會並沒有提出委員會審議階段的修正案。我懇請議員支持《條例草案》以及當局動議的修正案。

  我謹此陳辭,多謝主席。



2012年6月28日(星期四)
香港時間23時05分

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