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立法會五題:香港住宅樓價
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  以下為今日(三月三十日)立法會會議上湯家驊議員的提問和運輸及房屋局局長鄭汝樺的回覆:

問題:

  政府在去年年底推出遏抑住宅物業炒賣活動的措施,包括提高樓價為2,000萬元以上的物業轉易印花稅,以及對屬短期轉售的住宅物業轉易加徵額外印花稅。縱使如此,美國一間顧問公司在本年一月發表的調查報告顯示,香港的住宅樓價是全球最貴的,而樓價中位數相當於家庭每年收入中位數的11.4倍。此外,有市場資料顯示,近期的私人住宅交易數量沒有減少,豪宅或上車盤的樓價也沒有下調。就此,政府可否告知本會:

(一)政府有沒有設立機制,用以計算或評估市民對房屋的需求及可負擔的能力;如果有,這機制自何時開始及如何運作,以及由誰負責;如果沒有,原因為何;

(二)自一九九七年至今,每年分別有多少宗住宅物業交易的價格為200萬元或以下、201至350萬元、351至500萬元、501至1,000萬元、1,001至3,000萬元、3,001至5,000萬元,以及5,000萬元以上,以及每年的個人入息中位數為何;及

(三)鑑於最近有報道指出,香港住宅是亞洲最貴的,而且該情況會維持二十年,政府會採取甚麼有效措施,以解決年輕一代越來越難置業的問題;如不會制訂措施,原因為何?
 
答覆:

主席:

  我們有留意近來有個別本地以及外地機構就香港以及不同地區的住宅物業的樓價和市民負擔能力進行研究。不同的研究會採納不同的數據和作不同的假設,有關假設未必有考慮個別地區的特殊情況。例如,在計算市民的置業負擔能力時,有關研究似乎沒有考慮到本港的公共租住房屋(公屋)已為本港三成人口提供了基本住屋,亦沒有考慮到本港有多元化以及發展成熟的物業按揭市場這些重要因素。事實上,不同的經濟體系或城市各有不同的特徵(例如本身的資源、消費模式、儲蓄率、人口密度、以及社會制度),發展的階段亦各有不同。如要將不同經濟體系或城市的房屋價格和市民的收入直接比較負擔能力,我們需要非常小心。

  我現就問題的三個部分回覆如下。

(一)及(三)就問題的第一及第三個部分,在房屋的整體需求方面,過往的經驗告訴我們,以任何推算模式所估計出來的硬數據,都不能準確地量化需求,尤其私人市場的房屋需求,是受眾多因素影響,包括社會經濟環境的改變,例如市場氣氛、資金的流動性及利率環境等的變化,往往影響蚖搢D。估算出來的結果與實際情況極可能有很大的差異,因此,我們並沒有利用推算模式估計房屋需求的硬指標。

  差餉物業估價署(估價署)是以「按揭供款與私人家庭入息中位數」比例來計算市民供樓的負擔能力。有關計算方法是假設在私人住戶入息中位數的住戶,購買實用面積為45平方米的私人住宅單位,以平均按揭利率進行七成按揭和以二十年償還貸款。二○一○年第四季的「按揭供款與私人家庭入息中位數」比例為百分之四十四點五,較過去二十年(一九九○年至二○○九年)的平均數百分之五十一為低。

  政府一直密切監察私人住宅物業市場的發展,並對資產市場泡沫風險的形成保持警惕。就此,政府時刻提醒市民在作出置業決定時要小心衡量風險,量力而為。二○一○年二月、四月、八月、十月及十一月,政府循四個方向,包括從根本茪熉W加土地供應、遏抑物業投機、增加物業交易的透明度以及防止按揭信貸過度擴張,推行了多項措施以確保物業市場健康平穩發展。

  為了從根本解決供應方面的問題,政府已定下目標,在未來十年提供每年平均足夠興建20,000個私人住宅單位的土地供應。預計來年房屋用地的供應將達35,000個單位。香港鐵路有限公司將會是住宅發展用地的重要來源,在南昌、荃灣、大圍、天水圍及將軍澳的用地預計可提供約14,600個單位。此外,當局已經決定在今年把五幅住宅用地作公開招標,並會在賣地條件中指定單位的最低數目及面積限制,目的是要增加中小型單位的供應。有關的土地可以興建約共3,000個中小型單位。

  至於公屋方面,政府承諾每年有可興建平均約15,000個公屋單位的土地供應,並將一般輪候冊申請的平均輪候時間目標維持在大約三年左右。此外,政府的政策,是為不能負擔租住私人樓宇的低收入家庭提供租住公屋。香港房屋委員會已經通過二○一一/一二年度公屋輪候冊入息及資產限額,較二○一○/一一年度的入息及資產限額分別平均增加百分之十五點六及百分之三點三。在新的限額下,估計約有131,100個私人樓宇非業主戶將合資格申請公屋,比二○一○/一一年度限額下的合資格私人樓宇非業主戶增加約25,400戶。我們會繼續留意需求情況,逐年延展及適當調整公營房屋建設計劃,以維持平均輪候時間於大約三年左右的目標。

  政府明白安居樂業的重要,亦完全理解市民希望透過置業改善生活以及向上流動。任何形式的資助置業計劃,只能提供緩衝作用,長遠來說,應從根本茪熉W加供應,提供可負擔的置業機會。面對市場短期的波動,比較可取的方法,是為有意及長遠有能力置業的人士提供緩解措施,使他們可以在一段時間內積聚資金,用作置業。

  政府會與香港房屋協會合作,推出建基於「先租後買」概念的「置安心資助房屋計劃」(「置安心」),以針對性地回應那些長遠有供樓能力,但因當前樓價短期波動而未能儲蓄到足夠首期的市民的需求,讓他們可以在一段時間內積聚資金,用作置業。此外,「置安心」亦有助增加實而不華的中小型私人住宅單位的供應。

  「置安心」,加上政府承諾透過公屋供應為無法負擔租住私人樓宇的低收入家庭解決住屋需要、增加土地供應的措施、活化居屋第二市場的措施,以及提升一手私人住宅物業銷售的透明度和公平性的措施,將會持續增加住屋選擇,以照顧社會上不同的住屋需要。

  整體來說,政府為不同負擔能力的人士提供不同層次包括置業或租住的住屋選擇。第一個層次是為無法負擔租住私人樓宇的低收入家庭而設的公屋。公屋之上是居屋第二市場下的二手居屋,居屋業主無須繳付補價便可售予綠表持有人。另外是私人物業市場上針對普羅大眾的較低價樓宇(包括在繳付土地補價後在公開市場出售的居屋),以及「置安心」下的單位。在私人物業市場中,一手以及二手市場亦會有各種不同市值價格的住宅單位,以滿足有能力負擔私人住宅單位的人士的多元化需要。

(二)就問題的第二個部分,議員要求當局提供自一九九七年至今每年按成交金額分類的私人住宅樓宇買賣合約宗數,以及當時的個人入息中位數。土地註冊處按成交金額分類的私人住宅樓宇買賣合約統計數字最早只可追溯至二○○二年。另外,差餉物業估價署是根據家庭入息中位數數字計算市民供樓的負擔能力,而非個人入息中位數字。有關的數字詳列於書面回覆的附件供議員參考。過年九年,成交金額在200萬元以下的私人住宅物業每年成交量平均約有53,000,而二○一○年全年200萬元以下的私人住宅物業的成交量為51,000多宗,與過去九年每年平均成交量相若,可見這類物業有穩定的供應。



2011年3月30日(星期三)
香港時間15時20分

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