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立法會六題:尖沙咀河內道重建項目
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  以下為今日(三月十日)立法會會議上黃成智議員的提問和發展局局長林鄭月娥的答覆:

問題:

  市區重建局(市建局)與一私人發展商合作進行的尖沙咀河內道重建項目,其重建和規劃過程及銷售情況最近引起社會關注。就此,政府可否告知本會,鑒於有報道指:

(一)城市規劃委員會(城規會)批准該項目的土地由商業改為商住用途,以及批准高達12.366的地積比率,而該比率較一般商住用途的地積比率10或9為高,是否知悉城規會作出該等決定的理據、項目中的「酒店式住宅」單位為何獲准出售、該做法有否違反任何規定或指引,以及與一般的審批程序有否不同;

(二)上述發展商是以受影響的業主身份與市建局的前身土地發展公司(土發公司)合作推行上述項目,而由土發公司或市建局負責的市區重建項目當中,至今只有該項目容許受影響業主參與,是否知悉為何該業主獲准參與、為何沒有透過公開招標的方式決定合作夥伴,以及有關原則或理由是否適用於日後的重建項目;及

(三)與該發展商大股東有關的公司曾於項目公開發售初期購入數個單位,但卻沒有公開有關資料,當局會否查核該項目的所有物業交易資料,以瞭解有沒有其他類似的行為,以及調查該發展商有否藉此製造混亂的市場訊息,以吸引買家購買該項目的其他單位?

答覆:

主席:

  河內道重建項目是前土地發展公司(土發公司)在一九九七年宣布會開展的重建項目。市區重建局(市建局)在二○○一年五月成立時接手該未完成項目。

  就黃議員問題的三個部份,我回覆如下:

(一)城市規劃委員會(城規會)早於一九九五年五月在憲報公布土發公司尖沙咀河內道發展計劃草圖,把該地段劃為「綜合發展區」。根據有關發展計劃草圖的註釋,該地段的最大發展地積比率為12倍;註釋並沒有限制12倍地積比率當中住用地積比率和非住用地積比率的比例。該發展計劃亦按既定程序獲城規會核准。其後,城規會在二○○三年十月把該「綜合發展區」連同相連的一塊原屬「商業」地帶的土地改劃為「綜合發展區(1)」,除保留相當於上述地積比率限制的最大總樓面面積外,並在註釋列明容許建築物可按《建築物(規劃)規例》第22(1)或(2)條所列的情況獲取額外的樓面面積。

  現時,該重建項目已建成的地積比率為12.366倍,當中包括了「綜合發展區(1)」地帶內容許的總樓面面積,及因發展商撥出沿麼地道、河內道及加拿分道地面的臨街部分作公眾通道,而根據我剛才說的《建築物(規劃)規例》第22(1)條獲取的相等於地積比率0.366倍(約3,000平方米)的額外總樓面面積。額外的總樓面面積是用以補償樓宇建築位置移後,提供寬闊的行人路供市民作公共通道用途。

  有關發展項目的土地契約條款乃參照城規會所批准的總綱發展藍圖而制定。獲城規會批准的土地用途包括酒店、零售和附服務設施住宅。一般而言,除了特殊用途例如酒店、醫院、社會福利和加油站等外,土地契約是沒有限制物業的轉讓,或分拆轉讓。在處理河內道項目的土地契約時,地政總署依照一貫慣例,只在酒店部份加設轉讓限制。換句話說,項目內的附服務設施住宅是沒有轉讓限制的。

  根據政府與市建局的財務安排,就前土發公司已開展的項目須按市價向地政總署補足地價。市建局已就土地契約內容許的總樓面面積,包括根據《建築物(規劃)規例》)第22(1)條獲取的額外樓面面積,補足地價。

  換言之,上述項目的地積比率以及項目內附服務設施住宅的買賣,並沒有違反當時任何適用的規定或指引,審批程序亦與一般的審批程序一致。

  從以上的解釋,可見這個發展項目的規劃歷史並無涉及如黃議員問題中所指的地段曾經由「商業」改為「商住用途」,但按城規會一貫的做法,當座落在「綜合發展區」地帶的項目完成後,有關地帶會改劃為與該分區計劃大綱圖最適合的用途。城規會隨茬o原則在二○○九年三月二十日將這發展項目的地點由「綜合發展區(1)」地帶改劃為「商業(10)」地帶。

(二)在河內道重建項目之前,前土發公司曾經在上環皇后街的H1項目(現名為「帝后華庭」)的物業收購階段,向超過180名業主建議引入「業主參與發展計劃」。不過,有關業主對建議反應冷淡,前土發公司遂決定放棄「業主參與發展計劃」,並把項目公開招標,以物色合作發展夥伴。就此可見,河內道重建項目並非土發公司唯一曾考慮以「業主參與發展計劃」推行的重建項目。

  根據我們透過市建局得到的資料,土發公司在推行河內道項目時,邀請了所有受影響的業主參加「業主參與發展計劃」。在項目受影響的143個業權中,共有70個業權人參加了「業主參與發展計劃」;64個業權人接受了現金賠償;而餘下的9個業權人拒絕了「業主參與發展計劃」,亦拒絕了現金賠償,最後土發公司於一九九八年十一月向政府申請引用《收回土地條例》,收回有關土地業權。

  參加了「業主參與發展計劃」的70個業權人涉及10間公司,當中包括現時該項目的發展商。該發展商的相關公司在短時間內透過公司股權轉讓,成功控制了所有10間公司,最後這項目只剩下發展商的相關公司和土發公司聯合執行「業主參與發展計劃」。按持有的物業價值計算,該發展商擁有這個項目的份數達百分之80,而土發公司則只佔項目的百分之20。

  就項目當時沒有透過公開招標的方式決定合作夥伴一事,我們曾經向市建局查詢,得悉有關安排是在市建局成立之前由土發公司敲定。土發公司董事會曾就此討論,認為基於該發展商的相關公司在這個項目的物業價值份數達百分之80,這項目按理應由該發展商進行發展。

  我們現正進行市區重建策略檢討,「業主參與發展計劃」的可行性和理據會是檢討眾多議題其中之一。

(三)一如市建局的其他重建項目,位於尖沙咀河內道的重建項目「名鑄」的所有住宅單位的訂價須獲得作為項目發展的其中一方,即市建局的批准。市建局亦有就每個單位的售價聘請兩間獨立國際估價師行進行估算,以確保單位的訂價符合市場價格。發展商須依據經市建局批核的價格售樓,任何人士購買有關單位時都不會獲得優惠及折扣。發展商亦有按一貫政府與香港地產建設商會同意的做法,在發售有關單位前公布價單。

  市建局與該發展商簽訂的「業主參與發展計劃」協議沒有規定項目內的樓宇在公眾銷售階段,購買者必須事先向市建局透露其身份或得到市建局的批准。但有鑑於社會大眾和一些立法會議員的關注,市建局將與其董事會討論,應否將實行於巿建局現行管制其職員購買市建局項目樓宇的措施(即所有職員如要購買市建局項目內樓宇,須事先得到行政總監書面批准)加諸於跟巿建局合作的合作夥伴,特別是合作夥伴的董事會成員、高級管理層及涉及售樓事宜的職員等。



2010年3月10日(星期三)
香港時間17時55分

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