發展局局長在勾地表記者會上發言全文
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  以下為發展局局長林鄭月娥今日(二月二十九日)在公布2008-09年度勾地表記者會上的發言全文:

  財政司司長在兩日前所發表的財政預算案演詞中,就土地供應發表了一些重要看法。今日,我很高興向大家公布由現在至2009年3月底的政府賣地安排,亦即是慣稱的勾地表,並藉今日的機會就財政司司長的言論作補充,如果傳媒朋友有提問,我和兩位署長都樂意回答。今日和我一起出席的有地政總署署長和規劃署署長。我們三位一起出席,正正顯示2008-09年度的勾地表的編製,是集合了發展局轄下的規劃部門和地政部門聯手緊密合作的成果。

  2008-09年度勾地表有兩大特色:第一,首次引入限作酒店發展用途的土地供應;第二,回應市民對於發展密度的關注,我們做了大量工作,保證在政府賣地表內的每一幅土地,都能夠符合對發展參數的關注。稍後我會就這兩點作詳細介紹。我首先想向大家講述我們在編製2008-09年度勾地表時所考慮的基本因素。

  正如政府過往多次指出,售賣土地應由市場按需求決定,而非由政府主導,財政司司長兩日前亦已重申這一點。政府的角色是供應足夠土地以滿足不同的需要,包括商業需要和房屋需要,並讓市場能夠靈活決定賣地的數量和賣地時間。勾地表制度正正是按這個方式,一個由市場主導的機制,而這個機制一向運作良好。自從在2004年1月起恢復勾地表制度以來,政府根據這個制度,在高透明度下拍賣了26幅用地。我們認為,政府應繼續透過勾地表供應土地,作私人住宅和商業發展用途。這個制度有助我們確保香港在土地供應政策上的穩定性和持續性。

    我們在制訂2008-09年度的賣地安排時,依循以下述三個主要原則:

第一,確保就私人發展所制訂的土地供應政策,是清晰和可以預測的,並為業界和公眾提供一個符合清晰、明確和一致的原則;英文上我們稱之為三「C」,即我們的土地供應政策要符合「Certainty」、「Clarity」和 「Consistency」。

第二,盡量供應足夠數量的用地,以滿足房屋發展和商業需求,讓香港得以持續發展;以及

第三,為香港締造優質生活環境。

  2008-09年度勾地表共有62幅用地,總面積接近60公頃。其中,36幅是從2007-08年度勾地表撥入的用地,另有26幅新增用地,這是自2004年恢復勾地表以來納入最多土地的勾地表。表內包括42幅住宅用地、10幅商業/商貿用地及10幅首以引入的「限作酒店發展」用途的用地。按最終售賣出土地的實際發展項目的設計,我們估計在住宅方面,該42幅土地可提供約13,000至13,500個住宅單位;而商業/商貿用地則可合共提供超過490,000平方米的總樓面面積。至於「限作酒店發展」用途的用地,則估計可為香港建成約9,000至11,000個酒店房間。

  新勾地表內的用地,除了增加土地數量外, 即由2007至08年度的47幅增至2008至09年度的62幅,亦大致上符合這一段日子各方面所提出的要求:

第一, 因應蓬勃發展的房屋市場,表內最多的是共有42幅住宅用地,而這些住宅用地能夠滿足香港不同入息組別人士對房屋的需求,舉例來說,表內有適合發展低密度豪宅的半山區用地、位於淺水灣、南灣、以及九龍塘的土地;亦有用地適合較大眾化房屋的發展,例如在將軍澳和東涌;

第二, 表內有不同面積的用地,我們常聽到發展商說,希望中小型發展商都能夠參與在土地房屋的發展,所以今次在勾地表內有22幅的土地,面積少於0.5公頃,屬於比較小型的土地;

第三, 雖然在過去兩年並無商業/商貿用地勾出發售,但為了持續供應優質寫字樓,滿足商業發展的需要,在2008-09年度勾地表內有三幅相當優質的商業用地,兩幅位於中環,一幅位於紅磡;以及

第四, 為促進香港的酒店業發展,我們首次在2008-09年度勾地表引入「限作酒店發展」用途的用地,以保持香港在旅遊業與會展業的競爭力。

  早前財政司司長所領導的工作小組就發展本港為會展及旅遊之都所提出的意見,我們亦已評估對酒店發展用地的需求。我們所接獲的回應明確指出,目前出售的商業/商貿地,這些土地既可供作寫字樓,又可作零售商舖,又可作酒店,這做法無法促進酒店發展。這是因為根據我們既定的土地估價制度,每幅土地的估值,都是按用地的最高發展潛力來評估,倘若某幅商業地位於的地段作寫字樓用途的價值高於作酒店用途,有關用地便會按寫字樓用途來進行估值。大家可以理解,在這種情況下,從商業角度來說,發展商不會買入商業用地作酒店發展,因為地價是以一個比酒店要貴的寫字樓來評估。

  為解迅o問題,政府在勾地表引入「限作酒店發展」用途的用地,在這些用地的賣地條件中訂明用地只可作酒店發展用途。由於訂明作酒店發展,評估地價以酒店來作基礎,不會以最高發展潛力或者以寫字樓來評估。在2008-09年度勾地表中,我們一共提供10幅「限作酒店發展」用途的用地,這些用地位於不同地區,應適合發展不同類型的酒店,包括商務酒店或休閒渡假式酒店。為求貫徹一致的處理安排,除了在勾地表有這安排外,我們會在來年當接受發展商提出的土地契約修訂或換地申請時,亦會容許他們以修訂契約作作酒店發展,而就這類契約修訂或換地個案,地政總署所徵收的補地價也同樣會按照「限作酒店發展」用途用地來評估。我們相信,這項新的安排將有助增加酒店供應量,以應付旅遊業和會展業的需求。我們會以試驗方式在2008-09年度勾地表運作這些特別安排,並會因應市場反應,在遲一階段檢討這些安排的效益和影響,才決定在2009-10年度勾地表內是否再加入「限作酒店發展」用途的用地。

  就私人屋宇用地方面,過去一年,在2007-08年度勾地表中,共售出9幅住宅用地。我們知道目前樓市暢旺,樓價正在上升,這亦令市場對於未來幾年是否有足夠的單位落成有一定的關注。

  我們已在新勾地表內加入更多住宅用地。不過,我必須指出,勾地表並非供應土地作房屋發展的唯一來源。發展商可從私人市場徵集土地、收購現有物業作綜合重建發展、透過土地儲備進行土地契約修訂作住宅用途,以及參與港鐵公司及市區重建局(市建局)的發展項目。

  在未來數年,一手私人住宅的供應仍有相當的數目,合共有65,000個新單位,其中包括10,000個已落成但未出售單位(俗稱貨尾單位)、45,000個建築中但仍未售出或發售的單位和10,000個已批出土地但未動工的單位。展望未來,發展局作為規劃、地政,以及有基建項目的統籌單位,我們會密切監察土地的供求情況,撥出足夠土地作住宅用途。

  行政長官在2007年發表的《施政報告》中表示,政府會在有充分理據支持的情況下,檢討相關的《分區計劃大綱圖》,以降低發展密度,從而改善市民的居住環境。我們也把這項施政方針和理念引進到賣地計劃中。為達這目的,我們聯同相關部門,就2008-09年度勾地表每幅用地作了審慎的評核,並會按情況所需降低一些土地的發展密度。稍後在出售每幅用地的賣地條件內,我們會訂明發展參數,包括樓宇高度限制和最高樓面總面積或地積比率。我們亦會根據在2006年訂定的技術通告,為某些用地進行空氣流通評估,即Air Ventilation Assessment。 然後會根據評估結果在賣地條件中訂明適用的發展參數/限制。就一些有特別需要的用地,我們亦會在賣地條件內加入上蓋面積限制,即site coverage limit,或非建築用地等規定。



2008年2月29日(星期五)
香港時間20時07分