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以下為今日（三月八日）立法會會議上鄭經翰議員的提問和房屋及規劃地政局局長孫明揚的口頭回覆：
問題：
領匯房地產投資信託基金（下稱「領匯」）去年上市時，瑞士銀行是其中一位聯席全球協調人，並曾參與把基金單位發售價定為10.3元的決定。然而，該銀行月前發表研究報告，指領匯的資產值被低估，並把未來12個月的基金單位目標價定為20.28元，較最初發售價高出近一倍。有市民因此質疑公共資產是否遭賤賣，以及投資者會否把領匯轄下的零售及停車場設施分拆出售。關於領匯的上市安排，政府可否告知本會：
（一） 是否知悉，瑞士銀行如何得出領匯的基金單位價格會在上市15個月後上升近一倍的估算；有沒有評估領匯的聯席全球協調人在釐定領匯的基金單位發售價時有沒有專業疏忽；
（二） 鑑於投資者在持有領匯的基金單位百分之五或以上權益時才須作出披露，當局是否知悉持有基金單位較多，而且合共持有基金單位半數或以上權益的人士的名單；及
（三） 鑑於領匯轄下的設施與數以十萬計的公屋居民的生活息息相關，當局有沒有措施防止投資者在取得領匯的控制權後把其資產分拆出售，這些措施會不會包括在市場上回購領匯基金單位？
答覆：
主席女士：
我就問題三個部分的答覆如下：
（一） 領匯房地產投資信託基金（「領匯」）上市後，有不少銀行和證劵行的研究部，對領匯發表研究報告，並就其未來的目標價作出預測，其中包括協助籌備領匯上市的四家擔任聯席全球協調人或房屋委員會（「房委會」）的財務顧問的投資銀行，以及其它一些擔任包銷團成員的銀行。發表這樣的研究報告，是市場慣常的做法。就我們所知，該些研究報告對領匯未來一年的目標價，看法有頗大差異，由每基金單位港幣13.3元至20.28元不等。這些差異，是由於不同機構依據不同的假設作推算的結果。當局不會評論個別的研究報告。
我要重申，房委會是委任行內信譽良好、經驗豐富的估值師為上市進行獨立物業估值的，所用的估值方法依循證監會《房地產投資信託基金守則》要求的標準，也與同類基金上市進行物業估值的國際慣例相符。
至於領匯首次公開發售的定價，除了要考慮物業估值外，亦受其他因素影響，其中包括利率走勢、領匯的預期派息率、亞太市場上同類基金的價格和派息率指標，以及市場對領匯業務發展潛力的看法等。就領匯的定價，除了三家聯席全球協調人聯合提供意見外，房委會的財務顧問，亦向房委會提供獨立意見，保障房委會的利益。事實上，去年11月領匯上市時，市場上普遍認為領匯的定價合理，反映當時的市場情況。
（二） 依循證監會的要求，領匯規定投資者在持有領匯的基金單位百分之五或以上權益時，要向領匯及聯交所作出披露，然後由領匯及聯交所公布。當局並沒有掌握持有較多數量的領匯或其權益的人士的名單。
（三） 領匯在上市後成為私營機構。要完全禁止私營機構把轄下物業轉售第三者，在商業社會並不適宜，各地的房地產投資信託基金亦沒有這樣的限制。然而，房委會在設計分拆出售的架構時，已考慮到有適當機制令領匯不能任意變賣資產或改變其用途。
首先，證監會的《房地產投資信託基金守則》，限制領匯從事活躍買賣房地產的活動。領匯的主要收入，必須從房地產的經常性租金取得。
第二，房委會與領匯的物業協議對分拆出售的物業附加了限制性契諾。領匯如要出售公共屋邨內的某項商場或停車場設施，只可把該項設施整個出售，不可把設施拆散一部分出售。第三者從領匯購買該設施後，仍要遵守此規定。
第三，領匯從房委會購入的物業所涉及的政府租契（即一般所謂「地契」），已列明有關地段的土地用途。由於受地契約束，該些物業，必須繼續作零售或停車場用途，不能隨意改變。如要更改地契，須得到政府和契約各方的同意。換言之，該些物業在管理或控制權方面的任何轉變，並不會影響有關設施繼續作零售或停車場用途。
政府及房委會已一再重申，不會在市場上回購領匯基金單位。
完
２００６年３月８日（星期三）
香港時間１５時２３分