立法會：署理房屋局長就「租者置其屋計劃」動議辯論致辭全文

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　　以下為署理房屋局局長鍾麗幗今日（六月十三日）在立法會會議席上就劉江華議員提出的「租者置其屋計劃」動議辯論的致辭全文：

主席女士：

自置居所是許多家庭的夢想，房委會於一九九八年推出「租者置其屋計劃」（「租置計劃」），反應可算熱烈。計劃推出至今，已有六萬一千個公屋租戶透過「租置計劃」成為業主，其中第一至三期計劃中，平均約有七成的租戶在計劃推出的第一年內提出購買自己的單位，反映公屋租戶對「租置計劃」的歡迎程度。

我想回應各位議員，並講述「租置計劃」的理念。部份議員質疑政府是否為了減輕房委會經常的財政負擔，或為了增加房委會的收入，而推出這個計劃。其實，政府深信市民自置居所對整個社會及個人均帶來好處，更有助社會保持穩定及培養市民的歸屬感。雖然政府及房委會已經為公屋居民提供不同自置居所的途徑，包括申請居屋、可租可買計劃，自置居所貸款計劃等。但對部份公屋居民而言，要應付例如購買居屋之後所增加的住屋開支，我們估計是現時平均租金的五倍，他們也許覺得不容易應付。但根據「租置計劃」，公屋居民購買自住單位之後，每月的住屋開支大概是現時租金的兩倍。因此，「租置計劃」正好填補了我們所謂「房屋階梯」之中的租住公屋及居者有其屋之間的空隙，讓公屋居民有較多負擔得來的自置居所選擇途徑。

政府及房屋委員會的目標，是在一九九八年至二○○七年間，向公屋租戶提供出售不少於二十五萬個租住單位。推行如此一個龐大及獨特的計劃，所涉及的範疇相當廣泛，外地可以借鏡的例子亦不多，因此各位議員對計劃有許多不同的意見，是可以理解的。我現在希望就劉江華議員所提出的四項建議作出回應，趁此機會讓各位議員和市民大眾更加瞭解「租置計劃」的原則及運作。

事實上，這是房委會現時的安排。至今房委會已經宣布至二○○三年推出合共六期的屋�h名單，並將於今年稍後時間，盡快公布二○○三年後出售的公屋名單。剛才有議員表示希望我們公布更長期的名單。但在「租置計劃」和其他資助自置居所計劃之間，我們希望讓房委會有彈性回應市場情況、公屋居民的購買意願及需要，對計劃作出適當的規劃和調整，以便更能夠配合市民的需要。所以，我們認為房委會現時的安排比較恰當，亦充份顧及租戶的需要。

這項建議，正是房委會和房屋署一直努力的目標。根據目前的安排，在公屋單位出售前約九個月，房屋署會邀請有關租戶就其居住單位內需要維修的項目提出要求修葺。透過這安排，房屋署會盡早去完成所需的修葺工程。當房屋署出售有關公屋時，亦會再次邀請有意購樓的租戶在遞交申請書時，一併提出最後所需維修的項目，房屋署會致力在三個月內完成所有修葺工程。這個機制十分開明，務求盡量達至準買家的要求。

根據房屋署的記錄，剛在今年二月推出的「租置計劃」第四期，在出售前收到單位內的修葺工程的要求，房屋署已完成了超過八成。至於公眾地方的維修工程，因為性質一般比較複雜，需要較長的時間。但出售時，大部份工程均已經完成或進入完成的階段，其餘的工程費用亦因房委會負擔。

剛才黃榕根議員提及太和�h事件，事實上，那位租戶租住該單位達十一年之久，去年買樓時，他未有因應房屋署的要求向該署報告有損毀的窗戶，完全沒有填報這項資料。房屋署得到的法律意見肯定表示責任不在房屋署身上。

現在我想談談劉炳章議員提及有關房委會興建屋�h與建築物條例規管的情況。

房委會興建屋�h全部不受建築物條例規管，但在設計及建築規格方面則符合現行建築物條例。即是說，這些屋�h全部部都是安全的。但當這些單位成為「租置計劃」下的單位後，則受到建築物條例的規管。屋宇署署長會繼續授權房屋署署長暫時管理這些樓宇直至二○○二年七月一日為止。在這期間，房屋署在這些屋�h出售之前，會觀察屋�h的單位及公用地方是否符合建築物條例而作出修改。如果需要修改，所有費用由房委會負擔。正如吳亮星議員剛才指出，出售「租置計劃」公屋之前，房委會會為每個屋�h提供七年的結構安全保證；在出售「租置計劃」公屋時，房委會會就為每個屋�h提供七年結構安全保證，又會為以每戶一萬四千元的數額注資成立維修基金，作為支付屋�h日後維修的費用。根據房屋署的估計，該基金的款項足夠應付有關屋�h在未來約十年所需的日常維修工程以外的大型維修費用。

由於所涉及的出售單位眾多，而居民希望維修的項目為數不少（就第三期而言，房屋署在出售單位前共接獲二萬五千五百一十七宗維修申請，而其後再接獲一萬三千四百六十四宗申請），所以實際環境未必容許房屋署在正式交易前完成所有維修保養工作。雖然如此，房委會和房屋署會繼續致力在公屋單位出售以前完成維修工作，為居民提供優質居所。

目前，在推出「租置計劃」前，房屋署會透過屋�h管理諮詢委員會向屋�h住戶介紹計劃的詳情，讓住戶充分瞭解成為單位業主後所享有的權利與義務，從而作出抉擇。

由下期「租置計劃」開始，房屋署將於六個月前向屋�h管理諮詢委員會提供一套標準公契及有關屋�h的「接管令」，讓住戶更了解「租置計劃」的詳情，包括屋�h的管理範圍及屋�h範圍的公用設施。其實現時房委會是根據政府發出的「接管令」所授予的權力管制有關屋�h，當中包括屋�h，�h內的道路，康樂設施和斜坡；以及在某種情形下涉及關連的維修責任，例如連接屋�h的行人天橋等。所以，在「租置計劃」下發售的單位，政府的土地契約的地界一般來說和「接管令」是相符的。其實，「租置計劃」的公契的制定，是採用行之已久的機制，目的是確保「租置計劃」的樓宇得到妥善的管理，以及公平地平衡各方面的利益。馮檢基議員提及李鄭屋�h的漢花園，其實這個情形正好表示我們公平公正的原則。房委會已經同意不會把漢花園列入李鄭屋�h的地界範圍之內。在每一個「租置計劃」出售之前和出售期間，屋�h辦事處均有已批核的公契樣本供準買家查閱。有興趣的人士亦可繳交費用購買一份副本。

出售屋�h時，公契的要點亦會摘錄於售樓說明書內；而簽約時，買家的律師有責任向買家詳細解釋公契的內容，這種安排與私人機構及公營機構出售未建成的樓宇的安排相同。

房屋署將聯同地政總署和有關部門制定政府地契及公契。經各有關政府部門同意後，政府土地契約會由地政總署主持的地區地政會議批核。

在審核公契時，法律諮詢及田土轉易處會確保公契條款對各方都公平和合理，對各有關方面的利益，作出最佳的平衡。

主席女士，我已經就劉江華議員的動議作出回應。現在，我希望回應馮檢基議員和何俊仁議員所提的修正議案。

其實馮議員的建議，房委會在推出「租置計劃」第一及第二期時曾實施過。不過，正如所料，百分之九十九點八的買家都選擇了價錢最低的方案，所以房委會後來只提供單一市值折扣定價，避免因為方案繁多而加重行政負擔。

無論在公營或私營市場，物業市場行之已久的一項重要原則，就是當買家擁有該單位的業權後，應該對單位及附屬的屋�h公用地帶有若干的權利及義務。出售二手物業，買賣雙方都是以樓宇現狀作為交易基礎。訂立統一質素保證或要求賣方提供漫長的保養期，是不合理的。其實房委會現時的做法包括應住戶的要求作至內修葺，為每個屋�h提供七年保養期，為每個出售的單位注入一萬四千元作日後的維修基金。要求房委會為每個出售的單位作統一的質量保證實際上並不可行，由於「租置計劃」所出售的單位並非全新單位，室內的不同設備亦因住戶的各自使用情況而有別，房委會是無法提供統一的質素保證。

為了配合「租置計劃」屋�h外判的計劃，房署已成立獨立的物業管理組去監管物業管理公司的工作。這些物業管理公司必須僱用不少於百分之二十的房署職員，故此，他們應有經驗處理公屋管理問題。

結語

「租置計劃」由一九九八年推行至今，已經達致一定的成效。房委會和房屋署在制定「租置計劃」未來的銷售計劃時，會因應市場需要作出檢討，包括出售大廈的類型、價格及保養事宜。對於各位議員的寶貴意見，政府會積極地參考，務求使「租置計劃」更加完善和更加能夠切合公屋居民自置居所的需要。

對於劉江華議員的動議，政府大致上是支持的，但我必須指出，政府土地契約是經各有關政府部門同意後，由地政署主持的地區地政會議批核，而公契則由法律諮詢及田土轉易處批核。基於要公平及合理地處理公契，各方的權利及義務，政府未必能滿足各方不同的訴求。但對於馮檢基議員和何俊仁議員的修訂動議，由於違反了一些置業的重要原則，因此我促請各位議員反對馮議員和何議員的修訂動議。

謝謝主席女士。

完

二○○一年六月十三日﹝星期三﹞