新聞公報
 
 

 寄給朋友政府主網頁

立法會:協助業主立案法團及互助委員會運作

********************

  以下為民政事務局局長林煥光今日(五月三十日)在立法會會議上就「協助業主立案法團及互助委員會運作」動議辯論致辭全文(只有中文):

主席女士:

引言

  首先我要多謝譚耀宗議員提出議案,讓我有機會向立法會介紹政府即將在加強支援業主立案法團(法團)及互助委員會(互委會)實行的措施,並聽取議員對如何進一步改善這方面工作的意見。

  很多議員提及「生仔論」,引述坊間一些言論形容政府對業主立案法團的態度就是「生仔唔湊仔」,但若大家想清楚若真的要以「生仔」來作比喻,實質上「父母」應該是業主,其物業則是其「子女」,若真的要作譬喻,政府應是「助產」的,「助產」後亦會提供「母嬰健康服務」,向大家提供「湊仔之道」,但最終「子女」是大家的,是業主的。希望大家弄清楚責任和最終是誰得益的問題。

法團及互委會

  法團及互委會均是居民組織,這兩類組織的歷史悠久。法團源於七十年代,最初是根據當時的《多層建築物(業主法團)條例》成立。這條例在一九九三年易名為《建築物管理條例》(條例)。條例的目的,是為利便業主成立法團,使他們能更有效地管理所居住的大驉C根據條例成立的法團,屬法律實體,擁有清鄋漯k律責任。

  現時全港有超過6400個法團及接近3500個互委會。協助成立法團和互委會,是民政事務總署首要工作之一。我們本年的目標是協助業主多成立260個法團。

為法團提供服務

  有關我們為法團所提供的服務,我聽到很多議員的意見,大家均覺得民政事務總署過去做了很多的工作,但這些工作可能並未足夠,亦有未完備的地方。在我進一步解釋我們如何提供服務與法團之前,對於蔡素玉議員提議政府直接介入法團的工作,我們希望能明確地表達異議。業主立案法團本身是一個法律實體,對其管理的物業有不可推卸的責任,政府在這方面的工作只可限於協助,在法律上,我們是不能夠取代業主的管理責任,更不能直接介入管理的工作。無論如何,政府明白到業主有時候,特別是在法團成立初期,的確需要徵詢意見和尋求協助。有見及此,我們將會從三方面加強向法團提供的支援︰(一)提供有利於法團成立和運作的法律綱領;(二)向法團提供更專業的意見和更便利的服務;以及(三)為法團的成員提供訓練。

法律綱領

  在法律綱領方面,繼一九九三年大幅修訂《建築物管理條例》後,政府在二零零零年再度修訂該條例。二零零零年六月制定的《建築物管理(修訂)條例》(修訂條例),旨在使業主更容易成立法團。有關的條文規定,業主成立法團所需的不可分割業權份數已下降,而且到目前為止,我亦行使了這法案賦予我的權力在一些個案中,批准在較低的業權份數的情況下亦可成立業主立案法團,而這條例在生效以來亦逐步產生影響。我們亦成立一個跨部門督導委員會,負責監察和評估修訂條例的執行情況,並就進一步改善《建築物管理條例》,提出適當建議。另外,立法會民政事務委員會最近亦設立小組委員會,以檢討《建築物管理條例》,政府正與該小組委員會保持緊密合作。

為法團提供更專業的支援

  我們體察部份法團認為政府在過往為法團提供的支援並不足夠,這或多或少是受到資源局限所致。民政事務總署今年獲增撥2250萬元資源(由二零零二至零三年度開始,全年開支將增至4390萬元),目的為業主及法團提供更全面和專業的服務。該署即將擴大總部和地區的人手編制,分階段開設約90個專責大廈管理事務提供資源的職位。

  在民政事務總署總部,新的「大廈管理科」將於本年六月成立,屬下的職員將會逐步增加,而這個專責科會由法律、測量及大廈管理各方面的專業人員作支援。我們希望在這個專責科成立後,民政事務總署在這方面的服務可得到進一步加強。

  在地區層面,全港18區將會分別成立地區大廈管理聯絡小組,以取代現有的15個地區大廈管理統籌小組。在這方面的工作,我亦想強調,剛才鄧兆棠議員說擔心我們的工作只集中在總部,會是鞭長莫及,但我們的工作其實是集中在地區層面,希望能通過新增的職位和增加專業人士,來提供更積極和主動的措施為法團提供專業的服務和支援。

  我們亦明白到,如李鳳英議員和鄧兆棠議員指出,除了人手的支援以外,我們民政事務總署員工的培訓亦是很重要的。我們在二零零零年舉辦了19次訓練活動,參加的有關職系人員超逾1000人次。這些活動包括訓練課程、工作坊和簡報會,內容涉及《建築物管理條例》和大廈管理的各方面事宜。這些受過訓練的人員已被委派與法團直接聯絡、旁聽法團會議,並就各項程序和大廈管理事宜提出意見。我們最近在培訓中加入新單元,例如與城市大學合辦電腦資訊方面的訓練,以便進一步加強對民政事務總署人員的培訓。

大廈管理資源中心

  除了透過地區小組與大廈業主和法團定期聯絡外,我們亦逐步成立更多大廈管理資源中心(資源中心),剛才很多議員亦有提及這些資源中心的服務,我們亦很感謝香港的專業團體,包括法律、會計、測量等等的專業團體,為我們提供免費服務。劉炳章議員剛才更進一步保證他們樂意在他日繼續在這方面提供免費的專業服務,我在此向劉炳章議員及其專業學會一併致謝。民政事務總署正計劃在荃灣設立第三個資源中心,預計不久便會ㄔ峞C日後在資源許可之下,我們將成立更多的資源中心。

為法團和互委會成員提供訓練

  好幾位議員包括葉國謙議員和何鍾泰議員均指出互委會和法團成員亦需接受培訓,我們亦認為這是必要的。在去年,民政事務總署為互委會和法團共舉辦了280項有關的培訓活動,包括研討會、訓練課程、講座、訪問、展覽和火警演習等,參加的法團和互委會成員超逾65000人。民政事務總署計劃在二零零一年再接再厲,舉辦超過340項同類活動。

  另一方面,我們亦準備加強備存最新和準確的樓宇資料,協助有效地管理大廈。為此,民政事務總署將設立一個有關全港私人樓宇的中央資料庫,提供個別樓宇的全面資料,其中包括樓宇類別、單位數目和所成立的大廈管理組織。法團和廣大市民均可查閱資料庫所載的基本資料。

  至於譚耀宗議員建議我們在網上進一步改善我們的服務,我們會參考這意見,並會跟民政事務總署商討,怎樣可以透過網上為法團和互委會的成員提供更多服務。

保障法團和互委會成員

  一些法團和互委會成員憂慮,由法團或互委會集體承擔的法律責任,有時可能會轉嫁給個別成員。剛才亦有幾位議員,包括譚耀宗議員、涂謹申議員和何鍾泰議員等等亦提出擔心,雖然這須視乎每宗個案的事實及情況而定,但我們相信在正常情況下,由法團或互委會集體承擔的法律責任,不應亦不能轉嫁到個別成員身上。一般來說,若成員在參與法團或互委會工作時秉誠行事,應無須過分擔心;但如個別成員干犯刑事罪行,他本人當然要負上法律責任。法團和互委會成員在履行職責時如遇到困難或不清鄋漲a方,應盡早向民政事務處人員,或大廈管理資源中心的義務專業人員求助。我們會視乎他們的情況的緊急程度,為他們作出洽當的安排。

  涂謹申議員對議案提出修正,其中包括修訂法例,為法團/互委會成員提供更大的保障。我希望大家注意一點:《建築物管理條例》已訂明法團及其成員的權利和責任。任何免除法團成員承擔法律責任的一般條文,可能會令他們無須承擔相應的法律後果。假如在這方面作出修訂,我們必須採取謹慎及針對性的方針,收窄適用範圍,清楚訂明所免除的是何種特定法律責任。這是一項複雜而敏感的工作,必須廣泛徵詢各有關方面的意見。我們樂意聽取議員對這項建議的意見。

擴大《建築物管理條例》的適用範圍,讓持有可分割業權份數的物業業主成立業主立案法團的建議

  至於涂謹申議員所提出修正的其他事項,第一項是有關擴大《建築物管理條例》的適用範圍,讓持有可分割業權份數的物業業主(典型的例子是獨立房屋)也可以根據該條例成立業主立案法團(法團)的問題。

  首先,我們必須了解《建築物管理條例》的宗旨。該條例旨在協助建築物內各單位的業主成立法團,並訂明有關管理這些建築物的規定。該條例在一九九三年之前稱為《多層建築物(業主法團)條例》。多層大廈的特徵是建有公用部分,包括升降機、走廊、天台、樓梯及外牆。這些公用部分為業主共同擁有,亦因為這個原因,他們有責任共同管理大廈的公用部分。故此,該條例所規定的決策程序,是以業主持有的不可分割業權份數的業權結構作基礎的。

  涂謹申議員的建議涉及擴大《建築物管理條例》的適用範圍至獨立房屋。獨立房屋的特色是業主各自持有可分割業權份數或擁有獨立的地段,與該條例所指的不可分割業權份數是絕對不同。由於房屋是獨立的,並無我先前所說的分層大廈建有公用部分的特徵,因此,從性質及業權結構來看,分層大廈與獨立房屋兩者之間存在根本差異。就管理的理念及具體措施而言,管理獨立房屋與管理土地相類似;由於沒有公用部份,要延伸現有的多層大廈管理方式至獨立房屋,在理念及技術上均有困難。因此,應否和如何擴大《建築物管理條例》的適用範圍,以涵蓋涉及可分割業權份數的獨立房屋,是十分複雜的法律和技術問題。我們需要審慎研究箇中牽涉的政策、法律及技術問題,不宜倉卒下結論。目前立法會民政事務委員會轄下的檢討《建築物管理條例》小組委員會正研究此事及其他問題,並會邀請有關團體和公眾人士發表意見,政府樂意參與這小組的討論,並會深入考慮小組委員會提出的意見。

設立機制修訂和刪除極不平等的公契條款

  至於應否訂立機制修訂和刪除極不平等的公契條款這問題,大家在剛才的辯論中有相當多的討論,亦可從大家所表達的意見,大家的意見有基本的分歧。楊孝華議員和劉炳章議員指出公契是私人合約,對同一幢大魕狾酗w簽署該份合約的業主都具有約束力,政府並不是公契的簽署人。若要求政府就公契的條款是否平等作出一個判斷,這無論在原則上或法律上均會產生很大的問題,而且在很多時候,有關公契的爭議並非是公平與否的問題,當中涉及業主之間或業主與大業主之間的利益衝突的問題。若貿貿然修訂這方面法例,授權政府有權干預私人合約的條款,在這方面大家更須審慎行事。

  陳偉業議員更指出這些不公平的條款存在官商勾結的成分,這意見實屬見仁見智。但大家在討論時亦指出在很多情況下,小業主對於管理多層大廈感覺痛苦,這是馮檢基議員的理論。為何會感覺痛苦,由於他們覺得自己未具備這方面的知識,亦未能全職投入大廈管理工作。雖然我理解馮檢基議員在這方面指出的情緒,我亦認同他剛才所說管理大廈是需要相當專業的。我們很難要求業主或小業主自己進行專業管理工作,專業的管理工作在理想的情況之下是專業管理公司的責任,但業主的責任應該是自行組成有效的組織,即有效的法團,以監管專業管理公司的工作。若在這方面的工作做得有效的時候,在很多現存的例子並非如陳偉業議員所說的那樣無力,亦並不像馮檢基議員所說是一個很痛苦的過程。

  我本人居住在多層大廈之內,我所住的大廈亦不能成立業主立案法團,但由於我們成立了一個很有效的業主管理組織去監察管理公司,亦能有效地跟管理公司進行對話,亦能有效地將大廈管理的水平提高。由此可見,事物並非是那麼極端的,只要小業主能夠眾志成城,組成有效的監察組織,就算未能成立法團,亦仍然能做到相當多有效的監察工作。

  至於涂謹申議員和何俊仁議員亦提及,目前在個別個案中大業主擁有公用地方的業權,但卻不繳交管理費,惟仍擁有投票權這不公平情況,政府理解大家在這方面的關注,我們在這問題上持開放的態度,目前希望有待檢討《建築物管理條例》小組委員會研究後所提出的建議,我們再進一步深入考慮。

結語

  總結來說,政府實際上十分重視大廈管理工作,原因是大廈的管理,尤其是多層大廈的管理,是牽涉到香港絕大多數居民的人身安全和對治安的關注,並牽涉到居住的環境,小業主對其物業的保養,以及長遠來說小業主的切身的利益和物業的價值,所以一個保養良好的物業,除了業主得益、居民可安居樂業外,對整個香港亦有好處。這是為何這麼多年以來,政府透過民政事務總署主動及不斷增加投放資源之下,協助居民和業主成立業主立案法團、互委會或其他管理組織。而我們在法例方面,逐步修訂《建築物管理條例》,讓我們和業主的工作能更有效地進行。我們承認在這方面的工作是一個漫長的過程,亦需要集思廣益,因應社會環境的轉變,保持敏銳的觸覺,我們要更加張開耳朵去聽取各業主就他們目前面對的困難,因而作出在政策或法例上的調整。但大廈管理最終亦是一個專業和複雜的問題,我們每一步均要小心地平衡各方面的利益。因此我們希望在未來的日子,立法會、各業主立案法團及區議會等,能提供更多的意見,讓我們能可以進一步改善這方面的工作。

  多謝各位。

二○○一年五月三十日(星期三)


寄給朋友