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　　以下是今日（星期二）在臨時立法會會議上許賢發議員的提問及規劃環境地政局局長梁寶榮的書面答覆：

問題：

　　最近有地產發展商以每平方呎約二百元的價格成功投得位於馬鞍山的一幅酒店用地。就此，政府可否告知本會：

　　（ａ）該次招標共接獲多少份有效投標書；每份有效投標書提出的價格分別為何；

　　（ｂ）該幅土地每平方呎的土地開發成本及其計算方法為何；

　　（ｃ）當局有否在買賣合約上標明該幅土地的用途在日後不能更改；若否，原因為何；

　　（ｄ）當局有否為該幅以招標方式出售的土地訂出供內部用的底價；若有，釐定底價的準則為何以及根據該等準則計算，上述土地每平方呎的底價為何；若沒有，當局以甚麼標準衡量該中標者提出的價格是否合理；及

　　（ｅ）當局有否研究這次賣地的價格對未來買賣土地價格的影響；若有，詳情為何？

答覆：

主席：

　　上述問題重複一項有關馬鞍山酒店用地售價常見的誤解。每平方呎二百元或每平方米約二千一百五十元所指的是根據許可建築樓面總面積而得出的樓面價。根據土地面積計算的土地價值是每平方米一萬五千零四十九元或每平方呎約一千四百元，比下文（ｂ）項所列出的開發土地平均成本為高。就這幅用地，使用樓面價會令人產生誤解，因為通常樓面價是適用於可以個別單位出售或逐層出售的物業。酒店是一項整體的業務，不能為業權交易而予以分割，故不適宜用樓面價計算。

　　談到問題本身，我想告知議員下列事宜：

　　（ａ）我們共接獲兩份有效投標書。入選的投標書的投標價為１２０，３８８，０００元，較另一份投標書為高。我們認為不適宜公開不入選的投標書的投標價；

　　（ｂ）開發土地平均成本為每平方米五千四百八十元。這個開發土地平均成本是根據工程費用及徵用土地基本補償率，即前土地委員會所用的計算方式計算出來的；

　　（ｃ）有關的土地契約文件已限定該幅用地只作興建酒店之用，而建築規約則規定酒店須於四年內竣工。我們的政策規定在售賣日期之後五年內，招標土地的購買人不得修改有關契約。此外，在分區計劃大綱圖內，該幅用地也劃作只作酒店之用；

　　（ｄ）我們沒有訂出供內部用的底價。該幅位於馬鞍山的用地是首幅限定只作興建酒店之用的土地，所以並無先例可供比較。不過，當局在選出中標者之前，已仔細分析過所收到的投標書。我們考慮過建築成本，由於該幅用地地底可能有溶洞而引致任何額外的地基工程費用以及其他成本（例如利息等）後，我們估計，以１２０，３８８，０００元的投標價而言，馬鞍山酒店落成後，每間房間的價值為一百七十八萬元。與一九九五至九七年其他酒店的交易價相比，加上考慮到該幅用地的位置、發展土地有較高風險（可能有溶洞存在）以及目前的市場情況，我們認為投標價並非不合理；

　　（ｅ）此外，該幅馬鞍山用地只能興建酒店，這幅用地的出售應不會對日後出售的其他用地有任何影響，因它們的用途是截然不同的。

完

一九九八年四月七日（星期二）