物 業 貸 款 的 準 則(一 九 九 七 年 一 月 二 十 八 日)

物 業 貸 款 準 則

本 局 致 函 各 認 可 機 構 ， 促 請 尚 未 收 緊 物 業 貸 款 批 核 準 則 的 機 構 收 緊 其 貸 款 準 則 。

本 局 鑑 於 一 九 九 六 年 物 業 貸 款 急 升 ， 所 以 呼 籲 認 可 機 構 收 緊 物 業 貸 款 批 核 準 則 。 根 據 最 近 期 的 數 字 顯 示 ， 物 業 貸 款 *在 一 九 九 六 年 首 三 季 上 升 了 接 近 16%（ 按 年 計 的 比 率 超 過 20%） ， 部 分 反 映 物 業 發 展 和 物 業 投 資 貸 款 在 一 九 九 五 年 錄 得 輕 微 增 長 後 ， 九 六 年 大 幅 回 升 。 由 於 其 他 類 型 貸 款 的 增 長 比 較 溫 和 ， 所 以 物 業 貸 款 佔 在 香 港 使 用 的 其 他 貸 款 的 比 例 ， 由 一 九 九 五 年 九 月 底 的 39%， 上 升 至 一 九 九 六 年 九 月 底 的 40.7%。 根 據 金 融 管 理 局 的 住 宅 按 揭 貸 款 每 月 統 計 調 查 結 果 ， 一 九 九 六 年 九 月 以 後 的 數 字 顯 示 一 九 九 六 年 第 四 季 物 業 貸 款 的 增 長 速 度 加 快 。 今 天 公 布 的 一 九 九 六 年 十 二 月 的 數 字 顯 示 ， 三 十 三 家 接 受 調 查 的 認 可 機 構 的 未 償 還 按 揭 貸 款 總 額 上 升 2.4%。 以 全 年 計 ， 增 長 率 達 到 18.9%。

在 物 業 貸 款 於 最 近 幾 個 月 有 所 增 長 的 同 時 ， 住 宅 物 業 價 格 也 迅 速 上 升 ， 尤 其 是 貴 價 物 業 ， 並 且 有 跡 象 顯 示 投 機 活 動 再 度 活 躍 。 同 時 ， 銀 行 間 的 競 爭 已 引 致 住 宅 按 揭 貸 款 的 息 差 收 窄 ， 按 揭 利 率 僅 僅 高 於 最 優 惠 貸 款 利 率 ， 回 報 因 此 減 少 ， 但 風 險 卻 有 所 增 加 。

雖 然 住 宅 按 揭 貸 款 可 以 視 為 是 一 種 頗 為 安 全 的 貸 款 ， 但 隨 著 物 業 越 趨 昂 貴 ， 風 險 便 會 增 加 。 銀 行 就 這 些 物 業 的 借 款 人 所 承 擔 的 風 險 會 越 來 越 大 ， 物 業 價 格 會 越 趨 反 覆 ， 估 值 也 會 越 難 確 定 。 本 局 得 悉 部 分 銀 行 已 就 高 價 物 業 收 緊 其 借 貸 批 核 準 則 ， 為 審 慎 計 ， 所 有 銀 行 均 應 跟 隨 這 種 做 法 。 因 此 ， 我 們 建 議 1,200 萬 港 元 以 上 的 「 豪 宅 」 的 最 高 按 揭 成 數 應 調 低 至 六 成 。

然 而 ， 為 了 避 免 令 貸 款 機 構 就 僅 僅 超 過 1,200 萬 港 元 而 歸 入 「 豪 宅 」 類 別 的 物 業 可 以 提 供 的 貸 款 金 額 有 所 減 少 （ 例 如 剛 超 過 1,200 萬 港 元 的 60% 是 少 於 剛 低 過 1,200 萬 港 元 的 70%） ， 上 述 六 成 按 揭 成 數 的 規 定 應 解 釋 為 「 樓 價 的 六 成 或 八 百 四 十 萬 港 元 ， 以 較 高 者 為 準 」 。 （ 這 即 是 說 ， 以 一 幢 1,300 萬 港 的 樓 宇 來 說 ， 最 高 貸 款 額 為 八 百 四 十 萬 港 元 或 64.6%。 ）

當 然 ， 認 可 機 構 也 應 該 確 保 會 充 分 考 慮 借 款 人 的 還 款 能 力 ， 而 債 務 與 借 款 人 入 息 比 率 應 保 持 在 審 慎 水 平 ， 以 防 止 借 款 人 過 度 借 貸 ， 令 壞 賬 風 險 增 加 。

以 上 建 議 並 無 追 溯 效 力 ， 適 用 於 認 可 機 構 自 現 時 起 直 至 另 行 通 告 止 訂 立 的 新 貸 款 承 諾 。 這 些 建 議 適 用 於 目 前 的 市 況 ， 並 會 因 應 情 況 作 出 修 訂 。 雖 然 上 述 建 議 是 特 別 就 用 作 購 買 住 宅 物 業 的 貸 款 提 出 ， 但 預 期 認 可 機 構 會 就 所 有 與 物 業 有 關 的 貸 款 類 別 採 納 審 慎 的 借 貸 批 核 準 則 。

*就 此 而 言 ， 「 物 業 貸 款 」 指 物 業 發 展 及 投 資 貸 款 以 及 住 宅 按 揭 貸 款 （ 不 包 括 居 者 有 其 屋 計 劃 ／ 私 人 機 構 參 建 計 劃 的 貸 款 ） 。

資 料 更 新 日 期 ： 28.01.1997