房屋署署長在房屋委員會公開例會發言全文（只有中文）
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以下是房屋署署長應耀康今日（六月二十六日）在香港房屋委員會（房委會）公開例會的發言全文：
主席、各位委員：
首先多謝各位委員在早前周年特別會議上的發言。事實上過去一年，各位委員在大會及小組委員會的討論和在會見公眾時收集到的問題及意見，我們署內跟進時亦一直探討相關的課題。探討這些課題，《長遠房屋策略》（《長策》）是我們一個主要起點。
大家都知道，政府在二○一二年成立長遠房屋策略督導委員會，就本港長遠房屋發展向政府提供建議。經過長時間的公眾諮詢和討論，政府於二○一四年十二月公布《長策》。投影片是《長策》的序言，當時沒有加入運輸及房屋局局長的照片，今日特殊場合特此補上。當時局長在序言預示了這幾年我們感受到的土地供應的問題，和社會需要作出取捨抉擇。
《長策》採納供應主導及靈活變通的原則，確立三個主要策略性方向，分別為：
第一，更多公共租住房屋（公屋），確保合理運用現有公屋資源；
第二，提供更多資助出售單位，包括居者有其屋計劃（居屋）單位，進一步豐富資助自置居所的形式，促進現有單位的市場流轉；及
第三，透過持續供應土地及適當的需求管理措施，穩定住宅物業市場，並在私人住宅物業銷售和租務上推動良好做法。
《長策》顧名思義提出的是一套策略，一個框架，有需要亦有空間透過具體政策和措施來落實、推進。房委會自然是落實及推進《長策》的一個主力。
而房委會亦一直盡力去做好這個工作。首先在公營房屋供應方面，房委會在過去五年，曾就75個公營房屋項目諮詢區議會，當中49個是公屋項目，26個是資助出售房屋項目。五年期間共有77個工程，合約總值約800億元。另外，在五年間我們一共建成了超過62 600個公屋單位。
土地供應
過去幾年的公營房屋落成量，決定性的因素是土地。我們一直盡力爭取多些土地用於公營房屋，和爭取將每一塊地，用最少的時間興建最大量的住宅單位。在時間方面，大致上可分為兩個部分：建築階段，和建築前的階段。建築階段我們比較有把握，建築前階段則涉及各種前期工程或程序，包括投影片列出的種種程序，變數比較多，而且往往在我們掌握之外。亦因為這樣，「熟地」項目因為比較少建築前的程序，所需時間較易掌握。其中一個例子是透過我們的努力，預計可以用約五年時間完成六個居屋項目和東區海底隧道旁地盤第七期。這些都是「熟地」項目。相反的一個例子是橫洲。橫洲不是「熟地」。政府於二○一四年決定分階段發展，先進行第一期，緩後第二、三期，從而令第一期4 000個單位可提早在二○二四／二五年落成。第一期要到二○二四／二五年完成，因爲它仍需經過收地、立法會程序，及基建等前期工作，才可以變成「熟地」。我們希望能順利完成這些前期工作，讓我們盡早落成4 000個單位。
說完時間，在建屋量方面，我們在條件許可下，會請城市規劃委員會放寬地積比率及高度限制，以增加建屋量。另外，在設計時我們會因應地盤的具體情況，盡量利用地盤的發展潛質。近期的一個例子是投影片中的葵涌德士古道的資助房屋項目。圖中紅線顯示，這個地盤約一半地段為斜坡。我們會將斜坡建成花園平台，成為居民的休憩空間，同時將斜坡範圍計入地盤面積，令單位數目由原來約350個增加至約500個。未來我們會繼續探討各種可能性，將更多土地用於公營房屋，同時將每一塊地盡力用好。
一直有一種意見，認為應透過重建公屋，增加公營房屋用地。房屋署內部亦曾經研究這個課題，大家有時提及的一份22條屋邨的清單，就是其中一套技術資料。參考了各種資料，策略上的考慮及各方意見之後，我們在《長策》定下了策略。《長策》的結論是，雖然重建長遠而言可增加公屋供應，但短期則會減少可供編配的公屋，使房委會在維持平均輪候時間為約三年的目標，承受更大壓力。主要原因是重建需時甚久，而且往往要在重建項目的較後甚至最後階段，才能提供額外單位。在目前公屋需求殷切的情況下，大規模重建計劃只會凍結大量本來可編配予有需要住戶的公屋單位。因此，在增加公屋供應方面，重建只能扮演輔助角色。
在制定上述策略時，我們參考了各方面的意見，包括政府帳目委員會第62號報告書的討論。有委員問及房委會本身就重建方面的政策。其實房委會在二○一一年已制訂了「重建高樓齡公共租住屋邨的優化政策」。根據這項政策，在決定是否重建個別屋邨時，我們會考慮四個基本原則，即樓宇的結構狀況、修葺工程的成本效益、重建屋邨附近有否合適的遷置資源，以及原址重建後的單位增長潛力。我想強調，《長策》的有關策略及房委會的政策並不是說我們目前或將來，絕對不會進行任何重建。事實上我們目前正推進白田邨及華富邨的重建。未來我們亦會在《長策》的策略和房委會的四個原則下，按實際情況審慎地去考慮個別屋邨的重建。
屋邨保養
我們對重建的這種審慎態度，可能會令到一些住在公屋，希望透過重建而調遷至新公屋的居民感到失望。一方面我希望這些居民能夠體諒我們目前需要集中資源，讓更多未入住公屋的市民，盡早入住公屋。另一方面我們承諾會繼續努力，妥善保養屋邨和公屋單位。為此我們有投影片所列出的各項計劃。首先是「全面結構勘察計劃」，按計劃我們為大約40年樓齡的公共屋邨進行詳細勘察，確定樓宇結構安全狀況，並釐定保存該些樓宇至少15年所需的修葺方案。另外我們又有「屋邨改善計劃」，為舊屋邨更新屋邨設施，包括改善康樂設施、翻新大廈外牆及屋邨公共地方、改善園景及綠化等等。剛才我提到的22條邨的名單，上面所有屋邨，已經完成了全面結構勘察，亦都陸續進行「屋邨改善計劃」。另外，在二○○二年起我們開始「無障礙通道改善計劃」，為舊屋邨改善行人道，或者電梯內的設施等等。另外又有計劃為舊屋邨興建新升降機、扶手電梯和改善原有舊的升降機。
至於單位之內，我們有「全方位維修計劃」為樓齡十年至30年的屋邨，每十年進行一次全面勘察，和為樓齡逾30年的屋邨，每五年勘察一次。在二○○八年，我們在「全方位維修計劃」之外推出「日常家居維修服務」，為租戶安排一站式修葺服務，以駐屋邨的專責小組迅速處理租戶單位內日常小型維修的訴求，盡快安排檢查和進行維修。通過以上種種計劃，我們會努力確保舊屋邨安全、宜居。
合理運用公屋
興建新公屋和保養、更新舊公屋的同時，我們要合理運用公屋，以確保公屋單位用於比較有需要的市民。投影片上是去年我列出各種對公屋的需求，我當時提議檢視其中一些計劃，以改善公屋編配效率。以下我回顧一下房委會就各個主要公屋編配計劃的檢討結果。
首先是「配額及計分制」。資助房屋小組委員會在二○一四年通過一些新安排，包括調整計分方法，和將配額由百分之八增加至百分之十，單位上限從2 000個增加至2 200個，讓更多非長者單身人士獲得編配公屋的機會。當時亦決定定期檢視「配額及計分制」下申請者的入息和資產。二○一五／一六年度我們查核了28 000名申請者，最終取消14 000份申請。二○一六／一七年度我們查核了12 700名申請者，當中有6 800宗申請被取消。
另一項目是「富戶政策」，這是長期以來一項非常有爭議性的議題，社會上、立法會及房委會都有多番討論。最終資助房屋小組委員會於二○一六年年底和二○一七年年初分別通過修訂「富戶政策」的具體措施和執行細節。投影片顯示的是介紹這些修訂的一份公開文件。在經修訂的政策下，若公屋租戶的家庭入息超過入息限額五倍，或資產超過入息限額100倍，便須遷離公屋；若住戶在本港擁有私人住宅物業，不論其入息或資產水平，亦須遷離公屋。同時，參考了委員及立法會討論中提出的意見，小組委員會亦針對各種情況，制定了一系列的豁免。
下一步，為了讓公屋住戶更加了解經修訂的「富戶政策」，我們將會透過不同渠道，發放資訊，包括在今年十月的申報周期開始前，於屋邨進行巡迴宣傳。
另一方面，資助房屋小組委員會留意到，在一般申請者中，部分申請人其實申請時是公屋居民。根據二○一六年公屋申請者統計調查，這類申請約佔家庭申請者的百分之二十五。經討論後，小組委員會決定由本年四月一日起，如果在申請時或之後，申請表內全部家庭成員均現居於公屋，申請將被凍結一年。申請凍結後，凍結時段不會因其後家庭成員人數的增減或成員註銷公屋戶籍而取消或調整。這個新安排不影響在今年四月一日前已獲登記的申請，而「高齡單身人士」、「共享頤年」及「天倫樂」優先配屋計劃的申請亦可獲豁免。新政策由四月一日實施至今，約有30個申請者被凍結一年。
「寬敞戶」問題是另一個困難的取捨。一方面將寬敞戶調遷可以騰出較大單位，配給需要大單位的家庭。另一方面，調遷需要用上小單位，影響到需要小單位的申請者。
房委會的政策一直嘗試在兩者之間取得平衡，同時考慮到殘疾人士和長者較難適應新環境。我們將有殘疾成員或70歲以上成員的家庭，從寬敞戶名單中剔除；並將有60至69歲家庭成員的寬敞戶，放在寬敞戶調遷名單的最後位置。資助房屋小組委員會經詳細考慮後，於今年三月通過維持上述現行安排。
「擠迫戶」方面，房委會一直有安排，讓人均面積少於5.5平方米或少於7平方米的住戶申請調遷。經過多年的努力，目前人均少於7平方米的住戶佔百分之三點一六，而少於5.5平方米的則佔百分之零點五四。資助房屋小組委員會在二○一六年十月通過由二○一七／一八年度起，將「公屋租戶紓緩擠迫調遷計劃」及「改善居住空間調遷計劃」兩個計劃一併舉行，並將預留給兩項計劃的單位數目由每年約2 000個減少至約1 000個，以釋放更多單位用作編配予公屋申請者。
「寬敞戶」和「擠迫戶」都涉及到一個問題：每個公屋居民應有多少空間。在上次會議中，有委員提及，公屋單位和住戶數目越來越多，但總人口卻越來越少。這些數據令我聯想到近來論者指出的另一個觀察，即近年公屋單位比歷史上某些時期的舊公屋單位細小。這些關於公屋人口總數、單位和住戶總數，或者各類公屋的呎數，都有分析價值。但是如果要討論公屋居民的居住空間是太少或者太多，另一個值得參考的數字是人均居住面積。在一九九六至二○一六的20年間，公屋租戶的人均居住面積由每人9.1平方米增加至13.1平方米。人均面積增加，部分是因為現住戶有家庭成員離開，又或者新住戶之中小家庭的比例相當高。投影片顯示，在二○○六／○七至二○一五／一六年度獲配公屋的住戶中，一人和二人住戶各佔百分之二十八。一人住戶當中，百分之六是「配額及計分制」下的一人申請者，而其他一人申請者則佔百分之十二，包括長者一人申請者；年屆58歲或59歲並選擇參加「高齡單身人士優先配屋計劃」的申請者；以及懷孕滿16個星期或以上的申請者。另一方面，房委會各種相關政策亦是一個重要因素。例如剛才提及的「寬敞戶」及「擠迫戶」政策，通過「擠迫戶」政策，我們基本上做到住戶人均居住面積不少於7平方米，但「寬敞戶」政策就讓一些住戶的人均面積超過28平方米。上述分析和其他因素，令公屋住戶平均人數減少，和人均面積高於房委會定下人均7平方米的標準。
長者和行動不便人士的需要
公屋住戶人均面積改善，特別是「寬敞戶」政策對長者及殘疾人士的照顧，相信對長者及殘疾人士有幫助。上次會議上，委員提及到對長者和殘疾人士的支援，及「通用設計」等問題。我想在此介紹房委會在這方面的工作。在此之前，我想先提出三點：
（i）「通用設計」只是我們照顧長者和殘疾人士的各種安排的其中一項；
（ii）「通用設計」對一般長者及殘疾人士有幫助，但不能解決所有長者和殘疾人士的需要；及
（iii）在舊屋邨我們其實已很大程度引入「通用設計」的一些元素。
要幫助長者「居家安老」、「老有所屬」，涉及軟件和硬件的各個方面。軟件方面，房委會一直支持政府的促進家庭和諧共融政策，鼓勵年青一代照顧及與年長父母同住，在二○○七年及二○○八年房委會通過了多項計劃，包括「天倫樂優先配屋計劃」、「天倫樂調遷計劃」、「天倫樂加戶計劃」及「天倫樂合戶計劃」。
「天倫樂優先配屋計劃」的對象是公屋申請者，讓選擇與年長父母／親屬居於同一單位或兩個就近的單位的年青家庭可獲優先處理。「天倫樂調遷計劃」的對象是住在不同區域的公屋的年青家庭與年長父母／外父母。透過計劃，其中一方可調遷到另一方現居或附近的屋邨，以便互相照顧。「天倫樂合戶計劃」則讓分別租住兩個公屋單位的長者租戶和年青租戶申請把兩個戶籍合併。而如果只有年長父母一方屬公屋租戶，「天倫樂加戶計劃」容許長者租戶的一名成年子女，連同其家庭成員加入戶籍。截至今年五月底，約有44 900個家庭受惠於這些安排。
硬件方面，剛才提過，透過「寬敞戶」等政策，很多我們的長者住戶，能夠得到較大的居住空間。康樂設施方面，我們已計劃為102個長者人口比例較高的公共屋邨，逐步增加多元化的康樂設施。截至今年三月，我們已在58個公共屋邨展開有關的工作，並計劃於二○一九年三月完成所有工程。
至於「通用設計」，我們在二○○二年開始在新建公共屋邨採用「通用設計」。「通用設計」涵蓋屋邨的住宅單位和公用地方，主要元素是各類無障礙設施，在適當地面用防滑磚等等。
基於同樣的概念，我們亦一直致力將類似的元素引入舊屋邨。首先是剛才提到的「無障礙通道改善計劃」。這項計劃耗資3.3億元，包括改善升降機控制按鈕的設計、升降機門加裝偵測裝置、升降機廂內加裝扶手、發光的視像顯示器和聲音訊號、改善行人道、加設扶手和觸覺警示帶等。現時，所有這些改善工程都已竣工。
升降機方面，我們陸續更新舊升降機，同時在可行情況下加建新升降機和為沒有升降機到達之樓層加建升降機出入口。過去15年，我們已完成超過1 000部老化升降機現代化工程。去年，我們更新了107部舊升降機，並計劃在未來六至七年更新26個屋邨約500部升降機，工程開支預算為十億元，至於沒有升降機的地方，我們在二○○八年至二○一五年間在33個屋邨完成或展開加裝升降機工程，其中包括加裝85部升降機，涉及建築費超過十億元。
總括而言，「通用設計」的很多元素，我們一直有在舊屋邨採用，亦會繼續這方面的工作。早前在建築小組委員會討論了一些建議，在翻新單位時，將全部或部分單位改建，加入所有「通用設計」的元素。我們認為，礙於舊公屋單位的客觀條件，很多單位不能採用「通用設計」的所有元素。另外，公屋大部分租戶不是長者或殘疾人士，某些「通用設計」的元素未必切合他們的需要。再者，對某些長者和殘疾人士來説，「通用設計」仍然未能完全切合他們的需要。
我們目前的做法是，在翻新單位時，因應個別長者及有需要人士的特殊需要，參考專業醫務人員的建議，為他們免費在單位內進行改善工程。這些工程包括在可行情況下擴闊門口並設置斜道、拆除浴缸並改為淋浴間、在浴室加設扶手及加高露台的地台使與廳房地面齊平等。倘若該單位有其他限制，不能進行有關工程或租戶因身體狀況需要入住空間較大的單位，我們會安排租戶調遷至其他合適的單位。
我們在建築小組委員會討論上解釋，未來我們會繼續上述各項工作，長遠而言亦會留心社會及政府在「居家安老」方面的理念和措施的演變。小組委員會會議之後，我們亦覺得值得研究能否在翻新單位的標準工程内，加入更多「通用設計」的元素。我們會在適當時向各位匯報研究結果。
非住宅設施
上次會議有委員提及公眾申請使用公屋屋邨公共空間和其他涉及房委會非住宅設施的問題。以下我就談談房委會的非住宅設施，或者按《房屋條例》的用語，房委會有責任提供的「委員會認為適合附屬於房屋的康樂設施」。
截至今年三月底，房委會轄下約有172萬平方米的非住宅設施，其中百分之四十九用於福利及社區設施，百分之十三是商鋪及街市檔位，百分之十二是工廠大廈，餘下的百分之二十六則作其他用途，例如政府租用的單位、辦公室和儲物室等。另外，房委會轄下有145個停車場，合共提供約29 800個泊車位。
在規劃新建公營房屋項目時，房委會會參照法律和政府的要求，參考區議會及地區人士的意見，加入各類非住宅設施。
公眾對公共屋邨内的非住宅設施有各種意見和需求，如社會服務、泊車位、街市、墟市、議員辦事處等。我們遇到的困難是，新屋邨和現有屋邨的空間有限，不能夠滿足各方面對各類設施的需求。
事實上正正因為空間有限，我們自己近年試行一些如流動銀行、流動中醫，以及為網上購物派遞服務而設的包裹儲物櫃等，務求不佔用空間而為屋邨居民提供更多服務。
過去一年，商業樓宇小組委員會討論了多種關於非住宅物業的問題，包括屋邨中央石油氣供應招標制度、街市的整體承租制度、議員辦事處編配制度等等。時間關係，我在此集中談兩個近來較多公眾討論的課題：墟市和街市，在這兩方面，我們會繼續配合政府政策的演變。因應政府的墟市政策，我們訂立了機制處理相關申請。若收到任何團體在公共屋邨舉辦墟市的具體建議，房屋署會按個別建議的具體內容及有關屋邨的實際情況考慮建議的可行性及對屋邨的影響，包括會否破壞環境衞生、阻礙公用通道、滋擾居民或引來無牌小販擺賣等。我們會協助倡議者透過屋邨管理諮詢委員會諮詢居民及其他持份者。
如有關屋邨涉及地契、公契及其他業主，墟市的倡議者須取得有關業主和地政總署的批准，房屋署會協助倡議者諮詢有關業主及地政總署。此外，倡議者亦須按政府就設立墟市的政策取得所在社區及當區區議會的支持。
根據剛才提到的原則和程序，房屋署已批准在天耀邨露天廣場舉行假日墟市，天耀邨假日墟市亦已於今年五月二十八日開始營運。房屋署會參照天耀邨的經驗，處理以後類似申請，繼續配合政府的墟市政策。
街市方面，房委會一直有在需要的及合適的公屋項目中興建街市。但是在一些條件不許可或者對街市設施需求不足的情況下，我們希望用一些靈活的方式，以街店形式提供濕街市零售服務。早前商業樓宇小組委會巡視安達邨時，當中就有投影片中這一個街店，店裏提供各類常見的濕街市零售檔。這種形式比傳統街市機動，可以更善用公帑和善用屋邨空間。未來我們會繼續類似安排，作為傳統街市之外的另一選項。
過去一年，委員在不同場合提示我們，在品質控制方面要持續戒慎恐懼。我們一直就「鉛水事件」的跟進和品質控制制度的改善，不時向委員報告進度。時間關係，我在此不重複這些資料。我特別想介紹的是一個房委會一直極之重視的課題：工地安全。房委會在這方面的紀錄，即投影片中的紅線和綠線，一直都比業界平均較好，但我們仍然希望不斷改進。最近我們編製了一套工地安全指南和手冊，希望提高承建商和工友在這方面的意識和認識。我向委員推介這套材料。
結語
剛才我開始時以主席來開始，在總結時我也想再提主席，各位委員，請容許我代表委員向主席表示衷心的謝意。過往五年，房委會經歷了種種困難和挑戰，但在主席的領導下，房委會得以排除困難，持續邁進，為解決市民的房屋問題盡我們的一分力。我亦想藉此機會代表房屋署的同事，多謝主席在困難甚至危機之中，給予我們堅定的領導及支持。我想代表委員及同事祝願張主席在人生下一階段事事如意，身體健康。
多謝。
完
2017年6月26日（星期一）
香港時間20時08分
香港時間20時08分