立法會：運輸及房屋局局長就「制訂房屋政策 紓緩殷切住屋需求」議案的總結發言（只有中文）
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主席：
剛才幾個小時的辯論，絕對並非「阿媽是女人」的辯論，我覺得辯論是非常重要的，是關乎香港我們頭號的社會問題。很多謝剛才36位議員的發言。有關建屋量、供應目標、重推租置計劃、租務管制、租金津貼等議題，我在開場發言時已作了比較詳盡的回應，所以我會盡量精簡。
在此總結發言，我想集中回應一些其他議題，首先是年青人住屋需要。
政府和房委會都明白住屋是年青人非常關注的問題。的確，住屋的困難令不少年青人感到前路無奈，甚至失望，對社會來說，如果我們的年青一代對未來是感到這樣的話，這對社會是一個傷害。但在目前房屋供求失衡，特別是公屋供求失衡的情況下，社會內有不同的群組，不論年齡層，他們對公屋的需求都是同樣殷切。所以我很希望年青人能體諒目前我們實在沒有條件採取一些「青年人優先」的政策，但我們是重視他們的問題。
在《長遠房屋策略》（長策）公眾諮詢期間，我說的是二○一三年的時候，社會上普遍認同建立一個有效流動的房屋階梯，是回應青年人長遠住屋需要的方法。因此，在二○一四年十二月政府公布的《長策》，採取了「供應主導」的策略，希望重建房屋階梯，亦增加多元的供應。除出租公屋外，更提供更多資助出售單位，並且進一步豐富其形式及促進不同房屋單位的流轉，以及透過持續供應土地和適當的需求管理措施，穩定私人樓市，希望這些不同的手段閃足以逐步扭轉房屋供求失衡的情況，當然我同意過程是較我們預期的慢。當「量」可以增加的時候，我們便可以較有條件去回應社會上不同社群及年齡群的需要；但當我們的「量」是短缺的時候，便會變成一個零和遊戲之下的惡性爭奪。
房委會資助房屋小組近期的確全面檢討如何加強合理運用及分配有限公屋資源的措施，以更好地反映當前社會優次。資助房屋小組會詳細地探討各種可行的方案，絕對不會輕率，而政府稍後亦會聽取立法會房屋事務委員會的意見，事實上我們安排了在一月份的事務委員會會議上交代有關的討論及進展。
《長策》的長遠房屋供應目標是建基於住戶的需求估算，包括新增住戶及其增幅的趨勢，重建所帶來的安置需要，以及居住環境欠佳的住戶的需要。不過，我們認為目前我們提出公私營新的供應是六四之比這個安排，是一個合適的平衡。當然如果樓市的價格持續高企，甚至是逐步攀升，租金亦高企的話，一定會令更多人要依賴公營房屋的供應，於是公營房屋方面的壓力會很大，所以我們在任何的比例上一定希望是做到比較好的平衡。
對於剛才在辯論中有議員提到很多不同的形式去提供資助房屋，包括合作社、私人機構參建、公私營合作等等，這些都是一些很好的意見。我們應以一個開放、務實、理性的態度去探討、去參照，但我亦都要指出若然土地供應持續受限，可用的土地不能及時釋放的話，有如何好的主張，或者將所有這些建議都實行也好，實質上亦不會增加資助房屋單位的供應數量。
麵粉有限的時候，就難以製造眾多類型的麵包。不同的建議當然在推行上往往涉及很多實際需要處理的問題，包括如何處理地價、融資、建造、管理，甚至參與者的資格如何釐定，如何避免社會上很關心的利益輸送問題，這些全部我們都要很小心去處理。但當前我們的資源是有限，以及在公營房屋方面的房屋供求失衡的確相當嚴重，因此政府必須權衡利害，優先協助公屋申請者入住公屋和協助中低收入家庭自置居所。政府會繼續與房委會以及其他相關機構緊密合作，落實《長策》下資助出售單位的供應目標。
有議員在修正案中提到重建高齡的公共屋邨，作為解決供應問題的手段。房委會就重建高齡的公共屋邨是有一些政策的，主要是考慮四個準則，即是樓宇的結構狀況、修葺工程的成本效益、重建屋邨附近是否有一些合適的遷置資源安置受影響的居民，以及原址重建的潛力。我們一直是用這些主要準則來考慮個別屋邨的重建可能性或需要。雖然重建舊屋邨長遠來說是可以增加公屋單位的供應，但短期來說會令公屋單位數目減少，因為要安置一些受影響，要被遷的租戶。如有重建增加的話，遷出租戶的安置亦會隨着而增加，影響到其他公屋申請者獲配公屋的時間。若重建是大規模的話，影響會更加嚴重，令輪候時間更長。
我在開場發言的時候提到政府認為提供過渡性房屋的建議並不切實可行，在這裏我想再補充一下。目前劏房戶的數目按照去年統計處的估算約87 600戶，以為單靠一些所謂短期空置地方興建過渡性房屋，無論是甚麼形式，甚至是貨櫃箱的房屋，以為這便可解決這八萬幾戶「劏房」戶的家庭的住屋問題，我覺得未免不切實際。徹底的解決方法仍是增加土地興建公屋。
有些意見提出，政府應利用空置校舍或閒置土地興建過渡性房屋。其實發展局已經多次澄清，所謂有大量空置可用的土地，這個並非客觀的事實，又即使我們真的是有一些少量的空置校舍或少量真的是短期沒有其他即時用途的土地，我們可以用短期租約方式批出，以興建過渡性房屋，但我們仍然需要時間完成額外的基建工程，包括敷設污水渠，其他的基礎設施才可以讓人居住。不過今天香港的規劃標準，我們居住條件的標準較數十年前，八十年代、九十年代，所謂臨屋的年代是很不同。我們社會不會回到當年標準，而且真是能用作這個用途的這些土地的面積和數量相信是極為有限，所以不會如一些倡議者預期般容易，透過此便能大量地解決居住環境欠佳住戶的情況。公屋始終是回應未能負擔私人租住樓宇的低收入家庭住屋需要的最根本方案。
我想講「劏房」的問題。在《長策》諮詢過程當中，社會上對規管「劏房」意見是分歧。大家會記得，當時長策會的諮詢文件是提出考慮建議政府探討能否推行發牌或業主登記制度，以更有效地規管在租住樓宇和綜合用途樓宇內的分間樓宇單位，我們叫「劏房」的安全和衞生的情況。但當時的反應是如何呢？一方面有市民擔心如推行發牌或登記制度，會令「劏房」的供應減少，增加有關單位業主的經營成本，反而令「劏房」的租金上升，加重「劏房」住戶的經濟負擔。當時我與一些關注團體見面，包括關注「劏房」戶的團體，他們給我的意見是：「局長，不要想了，這可能會弄巧反拙。」
另外，有不少市民擔心一旦設立發牌或登記制度，就等同把破舊和環境惡劣的「劏房」合法化，覺得這是倒退。亦有市民認為如要為「劏房」推行發牌或登記制度，必須附帶推行其他配套措施，包括為受政府執法行動影響而須遷出「劏房」的住戶提供過渡性房屋及實行租務管制，如果不是，就不要做了。更加有些業主說，如果做這些「劏房」的登記制度，就會將有關的樓宇或大廈標籤化。這是當時我們諮詢時所收集到的意見，似乎當時支持政府或支持長策會內主張規管的聲音是很微弱。考慮到當時社會上對這個建議有這麼大的保留，所以政府當時沒有接受推行發牌或業主登記制度以處理「劏房」問題。當然，假如社會上將來能夠凝聚很強烈的意志的時候，這個問題可重新再探討。
連帶一個問題是租金的管制。有議員表示，他不支持全面租管，但認同應該針對一些基層的住戶，實行有限度的租金管制；亦有人提出，縱使不實行租管，都應該對一些基層的家庭或住戶，例如「劏房」戶，實行租住權的保障。在當今租金高企的情況下，市民和議員的不安，我是完全理解。我相信有關租管的討論，在我們社會中，在目前的情況或可見的將來，是會繼續持續的。但是正如我在開場發言所說，社會亦必須很審慎地去考慮租管所涉及的種種問題，因為問題是複雜的，不要造成未見其利，先蒙其害。
主席，我自己不是一位盲目的市場主義者，我亦不會反對政府有些時候是需要以公權力，以及公共利益的捍衛者去介入市場。剛才有議員提到辣招這些需求管理措施，這是介入市場的做法，是一個非常時期的非常做法，所以我自己在這個問題的態度是很開放的。但是介入市場都要講求實效，實行租管或租金津貼，是否真的能增加供應？抑或只是美其名做了些事，但有關住戶仍是劏房戶，可能政府為他們支付了部分租金，不過業主加租，因此租金便到了業主那兒，說是租管，但他們的實際居住環境沒有改善，這些我們都要關注。
有議員建議引入住宅物業空置稅及物業增值稅，開徵新稅種涉及整體稅制，要顧及多項因素，因此必須審慎地考慮它的需要及帶來的影響。而且相對出售物業的時候才徵收物業增值稅，現時我們實行的需求管理措施，對增加交易成本有更即時的效用，對冷卻樓市熾熱的情況可能更加收到立竿見影的作用。至於空置稅的建議，根據差餉物業估價署的數據，私人住宅的空置率由二○一二年年底的4.3%下跌至去年年底的3.7%，是一九九○年以來的最低水平，亦遠低於由一九九五年至二○一四年期間5%的長期平均空置率。有關數據顯示目前香港住宅私人物業的空置比率其實相對很低，囤積住宅物業的情況並非如一些人所想像的顯著。在這樣的狀況下究竟徵收空置稅是否真的能釋放大量的新單位呢？這個我們不能一廂情願的去看。溫哥華最近實行了空置稅，目前我們看不到其效果，可能要再看一段時間。
土地的問題，很多位議員以及他們的修正案中都有提及到的。我要不厭其煩地指出，土地供應是限制香港房屋供應的主要因素。社會上若不肯承認這個基本點，只是談一些其他的枝節，甚至顧左右而言他，指問題不是供應，而是其他問題，我覺得我們是在欺騙自己，我們不肯去面對一個很困難的挑戰。供應短缺問題如果一直拖延下去，真的不能為我們年青的一代帶來改善住屋環境的希望。發展局剛剛開展了有關《香港2030+》研究的公眾諮詢，以探討長遠的空間規劃、土地和基建發展，並預留緩衝及應急容量。我很希望整個社會都能夠熱烈地討論。我知道有些議員對這個研究有不同的看法，不要緊，但是我們的社會應該很認真地討論當中提出的問題。政府會繼續採用多管齊下的方式創造發展空間，透過良好的規劃善用我們珍貴的土地資源，並開拓高成本效益和帶來策略性益處的新土地。
主席，我在開場發言已指出，重整和釋放棕地作發展用途，包括房屋發展用途，是發展局其中一個主要方向。絕對不是有些議員所懷疑的，以為我們不理棕地的發展。我們的目標是希望善用棕地，釋放土地潛力，並改善鄉郊環境。發展局已經展開顧問研究，希望以洪水橋新發展區作為試點，探討以更有效使用土地的方式，包括多層樓宇或其他可行的方式，整合棕地作業的可行性，從而有助大規模釋放棕地。但是棕地的發展亦需要顧及目前在棕地上作業的營運者，以及他們所聘用的員工。我不是太同意剛才有議員表示，我們發展棕地要考慮如何處理那些作業，等如我們只是將貨櫃的重要性放在人之上。實情不是這樣，都是看人的。因為棕地作業都有人在經營，有工人就業的，所以都是看人的問題。
為了更全面地掌握目前香港棕地的實際情況，規劃署將於明年委託顧問展開新界棕地使用及作業現況研究，研究結果將有助政府制定處理棕地的適當政策。
至於人均居住面積方面，正如我在二○一三年十月於上屆立法會回應謝偉銓議員的議案時表示，政府十分關注市民的居住質量，包括人均居住面積。一般而言，發展商所推出的單位面積大小，的確取決於市場的供求情況。不少人指出，因為樓價貴、租金高，所以越住越細。最終來說，我認為只有在房屋供應充足，合乎市民負擔能力，人均面積才可逐步改善。
公共房屋方面，房委會現時編配的標準一般是每人室內樓面面積不少於7平方米，這是我們認為適切居所的標準。實際上，現時全港所有公屋屋邨，平均來說，實際上人均（居住面積）達到13平方米。但是若果要再提高現行的公屋編配標準，則必須有其他多方面的有利條件，包括公屋建屋量能夠維持高水平，能夠滿足我們達至三年平均輪候時間的目標。由於現時公屋供應的壓力這麼大，一般申請者的最新平均輪候時間已達4.5年，故實際上沒有空間提升公屋編配的面積標準。
事實上，訂立居住空間標準在國際間也不普遍，國際間亦沒有所謂量化、標準化的公式，因為各地的發展和社會民情不一樣。
主席，今日的議案辯論我覺得非常合時，以及好有意義。而我自己是以十分沉重的心情參加今日的辯論。房屋和相關的土地供應問題，已經到了一個臨界點。以香港我們今天的整體經濟的富裕，我們不應該有這麼多萬的劏房戶。有些人說，在幾十年前住在很細的地方，我自己年青時也是住在很細的地方。我們真的要問，為何增加公屋要這麼艱難？為何我們想釋放多些土地是這麼的艱難？我們的確要問這個問題。剛才很多議員都問這個問題。但最終來說，我們除了提出問題之外，我們也要提供答案，要解決問題。社會不應該繼續這樣蹉跎下去，我們一定要對焦解決問題。政府會繼續透過採用「多管齊下」的方針，檢討和改劃土地用途、增加發展密度、開拓新發展區、適度填海等種種不同的方式，以增加短、中及長期房屋土地供應。房委會及相關的政府部門亦會努力物色適合發展公營房屋的土地。但是最後仍然需要社會上的大力支持，去克服種種的困難；去作出必要的取捨，以爭取達到長遠公屋供應目標。
剛才鄺俊宇議員，應該是我們這個議會比較年青的一位議員。他提到家，我覺得他這個說法是很好的。當然不只是指居住的單位是個家，而是香港是我家。我們希望整個社會都能夠在居住環境、我們的生活，過得好一點。講到這個家的時候，我們有些時候是需要放棄一些比較狹小、比較局部的利益，以滿足整個社會，令到所有人都能夠受惠於從整體角度考慮的取捨。
主席，我謹此陳辭。
完
2016年12月7日（星期三）
香港時間23時30分
香港時間23時30分