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以下是發展局局長陳茂波今日（二月二十六日）出席一個電台節目後會見傳媒的談話內容：
記者：政府會否考慮「減辣」？
發展局局長：正如財政司司長這幾天不斷重複說，現在絕對不是「減辣」的時機。他亦有說過，政府會密切監察市場的交投量、息口走勢、經濟環境、未來的供應和需求等，我們會從多方面一直留意着。
記者：土地供應相對多，而且有不少市區土地，會不會擔心供應過量進一步衝擊樓價？
發展局局長：這方面大家不用擔心，我們的基本判斷是過往樓市急升，主要源於土地供不應求和未能及時推出市場，大家便會擔心未來供應不足，造成心理預期的效應，而這心理預期亦是推高樓市的其中一個原因。我們現時是按目標供應，希望給大家一個清晰的信息，便是每年政府私人（房屋）土地供應是多少，譬如今年（二○一六至一七年度）是18,000個單位，我們是按這個目標去做，令大家有信心，也令大家估計未來土地供應及考慮各種因素時，能夠有一個全面和冷靜的考慮。
記者：今年（二○一六至一七年度）的賣地計劃內只有兩幅土地需要改劃，是否政府「見過鬼怕黑」，未來兩年都不會把有司法覆核風險的土地推出市場？
發展局局長：情況不是這樣的。我們的工作是希望盡可能確保每一年的土地供應都能達標，所以除了今年之外，我們也看未來兩、三年的土地供應。在之前幾年，大家見到我們的賣地計劃有相當多的土地需要改劃，那是因為當時沒有太多土地儲備，要趕緊進行改劃工作，以確保達到供應目標。當我們加緊去做的時候，又發現每幅地改劃工作的困難和挑戰都不一樣，有些比我們想像中容易，有些比想像中困難。就二○一五至一六年度來說，因為我們堅持去做及完成之前的改劃工作，而土地供應亦陸續達標，這些土地便滾存下來，放入今年（二○一六至一七年度）的賣地表。
其實今年（二○一六至一七年度）的改劃工作也很繁重，雖然大家只見到有兩幅地需要改劃，但今年需要進行改劃的土地遠不只這兩幅。昨天規劃署署長也提及，今年的工作涉及18張分區計劃大綱圖，大部分是公營房屋，但私人房屋也涉及7,000多個（應為5,000多個）單位要展開工作。我沒有把它們放進今年（二○一六至一七年度）的賣地表，是希望今年完成相關工作後，可以確保明年、甚至是後年的土地供應。
我們明白每年賣地表中推越少需要改劃或其他工作的土地，便可以給予大家更大的信心，亦代表政府能夠達到目標的可能性更大。因為在之前兩年，當我們提出賣地計劃的時候，社會上都有人質疑政府能否做得到，我們希望可以減少這些不明朗的因素，令大家更有信心，對整體市場和有意置業的朋友來說，都較清晰些。
記者：擔不擔心推這麼多用地，最終賣地的價錢會很低？
發展局局長：樓市在過去兩個月有比較明顯的回調。在過去這段時間，大家見到我們有兩幅地推售時流標，一幅是青衣細山路，另一幅在元朗，我們分別收到九份標書和十份標書，競投相對熱烈，但為何仍然會流標呢？因為當樓價下調的時候，地價下調的幅度會比樓價快。就一般地塊而言，現時的建築成本比較高，樓價下調百分之十，地價會下調遠多於百分之十，正如我以前提過的一些例子，有些甚至下調多於百分之二十。在這方面，我們重申一點，政府賣地會「隨行就市」，既不「賤賣」，亦不「托價」。過往我們做過一些統計，由二○一二年四月到今年一月底，政府賣了約90幅地，總共有53間公司入場競投，當中包括發展商和投資者。其中有百分之六十四，即30幾個發展商和投資者只投得一幅地，另外有百分之十七，不論自資還是跟別人合作，只投得兩幅地。換句話說，在這53間入場競投的公司來說，有八成只投得一幅或兩幅地。我們亦看見流標的那兩幅地的競投也是相當激烈的。在市況回調的時候，大家的評估當然各有不同，但目前來說，我們覺得承接力並不是一個問題，我們會繼續密切留意。
根據以往的經驗，有這麼多公司和發展商入場其實有好處。換句話說，我們賣出的地會分散到不同公司手上。當發展商的發展項目差不多完成前，會申請預售樓花推售；而政府又不斷提供土地的話，就能夠補充貨源，希望可以做到貨如輪轉。
在這不妨跟大家分享多一個數字。我們最近做了一些統計，由二○一○年賣地開始，截至二○一五年十二月底，大家知道我們每次出來賣地都會講今次賣地估計能興建多少個單位。我們統計及比較了政府預計的單位數目和發展商買地之後入圖則列出實際能建多少單位這兩個數字。
在過去這段時間，譬如二○一五至一六年，當中有些地賣了而我們未收到圖則便沒有包括在內，如果用已經入圖則的地來計，由二○一○年四月至二○一五年十二月底計算，我們估計可興建的單位數字和實際市場提供的單位數字比較，實際市場的單位數字多出了大概1,900個。
據我們觀察，這其中有一個有趣的現象，就是在早期，譬如二○一○至一一年度，政府賣地時估計能供應的單位，和市場入圖則時比較，市場的數字會少一些的，即是比我們原來估計能供應的單位數目少。但在後期這一兩年，大家會看到，政府推出來的地，估計能供應的單位數目和市場實際入圖則時要建的單位，是市場的數字要高些。
換言之，當土地供應缺乏或不夠時，如果我用麵粉和麵包來做比喻，就是當麵粉不夠，發展商買回來就會做蛋糕，做好些，賣貴些；但當麵粉足夠，就可以部分麵粉做麵包，部分做蛋糕。這是其中一個可能的推論。
所以在我們的工作中，我們仍然覺得，即使樓市有一些短期的調整，也不要自亂陣腳，留意市場之餘，也要不斷檢視情況。如果我們的基本判斷是無須修改，我們會持續、努力地向市場穩定供應土地，概念大致是這樣。
記者：現在市場已有負資產出現，要到甚麼地步，政府才會干預？
發展局局長：現時有負資產出現，但相對而言仍屬零星個案。曾經有朋友指出，現在已出現負資產，政府是否應該停止賣地或者「減辣」，這方面我重申行政長官和財政司司長的立場，現在絕對不是適當時機「減辣」。至於負資產的情況和當年亞洲金融風暴時是不可同日而語，兩者不能相提並論。一九九七年樓價高峰時，如果我沒有記錯，成交量有逾15萬個單位，相對去年的不足六萬個單位。前年，即二○一四年，也大概只有六萬多個單位，二○一三年的成交量也不多。所以在樓市高峰時入市的人士雖然有，但相對沒有以往多。此外，銀行的借貸比率在過去幾年一直收緊，所以在一般情況下，持有物業並超額借貸，因而導致在樓價下跌時出現負資產情況，這個風險遠比當年低。
完
２０１６年２月２６日（星期五）
香港時間１７時１４分
