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立法會:運房局局長就謝偉銓議員對《2015年山頂纜車(修訂)條例草案》提出修正案的致辭全文(只有中文)
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  以下是運輸及房屋局局長張炳良教授今日(十月二十八日)在立法會會議全體委員會審議階段,就謝偉銓議員對《2015年山頂纜車(修訂)條例草案》提出修正案的致辭全文:

主席:

  謝偉銓議員就《條例草案》新訂的第11B(9)條中要求強制出租安排下承租人繳交「公開市場租金」的條文,提出修訂建議。我們仔細研究了謝議員的修正案,但我們不認同其修正案的前提,即行政長官會同行政會議發出的強制出租命令,在出租人(即資產持有人)能獲取公開市場租金後,仍可能會令出租人有任何其他損失或損害,因而有需要加入額外的條款。

  謝議員的修正案保留政府建議新營辦商(即強制出租安排下的承租人)須向「必要處所」的持有人(即出租人)繳付「公開市場租金」的條文,但進一步加入條文規定承租人須在兩種情況下就租用「必要處所」向出租人繳付額外款額:一是因承租人未能按照其經營權的條款維持「必要處所」是適合經營纜車的狀況而引致出租人有所損失或損害;二是因行政長官會同行政會議行使的任何權力(相信應是指其發出強制出租的命令)而引致出租人有所損失或損害。

  謝議員提出修正案的目的應該是為保障「必要處所」持有人的權益。政府在《條例草案》新訂的第11B及11D條,關於經營權要易手時須啟動離場機制的「強制出租」安排下,清楚要求新營辦商(即承租人)向出租人繳付「公開市場租金」、訂明強制出租的條款由出租人及承租人雙方議訂,以及訂明就租金及出租條款有爭議時的處理機制,這些規定也完全是為了保障資產持有人的應有利益。但就立法原則而言,政府不能認同謝議員修正案所指行政長官會同行政會議發出的強制出租命令或會引致出租人在收取了公開市場租金後仍可能會有任何損失或損害。讓我就此作出比較詳細的解釋。

  立法會經濟發展事務委員會及交通事務委員會過往曾明確表示不希望纜車服務中斷,但認為應引入離場機制,以容許山頂纜車的經營權在有需要時可以易手,不會因法例並沒有設定離場機制而做成實質的壟斷。法案委員會在早前審議《條例草案》時亦認同要設立能妥善處理「必要處所」的使用安排的離場機制。

  事實上,確保經營權在易手時能順利交接、新營辦商能準時入場,亦有「時間性」的考慮。包括強制出租「必要處所」安排在內的離場機制,正正可以確保離場及經營權交接能夠在有法律依據下有序進行,以減少山頂纜車服務中斷的風險。就此,我們在《條例草案》內訂明,強制出租的條款由出租人及承租人雙方議訂,但要求承租人必須繳付「公開市場租金」,而若就租金及出租條款有爭拗時,新營辦商可在依法處理爭拗期間根據經修訂的《條例》先行接管資產,就是要確保交接順利,一方面不會因任何一方不作配合而不能順利執行而令纜車服務中斷;另一方面也令出租人不會因受時間壓力而被迫達成租金協議。

  根據地政總署參考《2014年皇家特許測量師學會紅皮書的估價師指南》後指出,「公開市場租金」應為一項資產交易於估值當日的估算金額,而金額並不受交易是否強制性所影響。換言之,即使「必要處所」在《條例草案》下可被強制出租,但租金的估算不應受出租是否強制影響。我們在《條例草案》中確保資產持有人能就強制出租其「必要處所」而獲得「公開市場租金」,就是要確保他不會因強制出租私人資產的安排而利益受損。現時《條例草案》新訂的第11B(9)條中就「公開市場租金」的表述能達致這效果。

  謝議員的修正案,以我們的理解而言,是就「公開市場租金」進行估價計算時可能遇上的問題作出陳述,並假設《條例草案》所指的「公開市場租金」將無法為資產持有人在遇到這些問題時提供適當的賠償。對此論斷,政府不能苟同。我們的立場是:

(一)《條例草案》所指的「公開市場租金」,從估價計算而言已能為資產持有人提供充分的利益保障。估價計算即使遇上修正案所指的情況,《條例草案》所指的「公開市場租金」足以為資產持有人提供適當的補償,令他不會蒙受損失;以及

(二)即使在強制出租下,「必要處所」的交接雙方就「公開市場租金」的計算方法及所涉金額出現爭拗,《條例草案》亦已設置了有效處理爭拗的合理機制,即在雙方同意下可交仲裁處理,不然則交由土地審裁處處理,爭拗最終會得到妥善的處理,以保障資產持有人,即出租人的利益。

  另外,謝議員修正案亦建議如承租人未能將「必要處所」維持在適合按照《條例》經營山頂纜車的狀況,則須向資產持有人繳付這情況所引致的損失。同樣,我們認為目前《條例草案》已能妥善處理這種情況。原因如下:

(一)《條例草案》新訂的第11B(8)(b)條列明,在強制出租安排下,承租人有權令「必要處所」維持在適合用於山頂纜車業務的狀況;

(二)按《條例草案》新訂的第11B(5)(b)條,承租人在接管「必要處所」時,須按照所批出的經營權條款經營山頂纜車。政府會透過經營權條款,要求承租人亦即新營辦商,在租用時須將「必要處所」維持在適合經營山頂纜車的狀況。如承租人在租用期間未能將「必要處所」維持在這狀況,則可被視為沒有遵守經營權的條款而導致有失責行為,屆時政府可按照《條例草案》新訂的第8A(b)條啟動離場機制;以及

(三)即使政府不干涉,根據《條例草案》新訂的第11B(3)條,由於出租人與承租人可自行議定符合《條例》規定的強制出租安排的條款,故此,條款細節的性質與一般物業租約是沒有分別的。如雙方認為有必要,自可在條款中明確規定承租人須將「必要處所」維持在適合經營山頂纜車的狀況,否則須作出賠償。

  同時,值得注意的是,受強制出租條文規管的地方為位處山頂及花園道的兩個總站所在的地段及建築物。而該兩處地方的地契所管轄的範圍除總站範圍外,另有山頂總站的商場範圍及花園道總站的辦公大樓範圍。兩份地契雖然無硬性規定土地必須用作營運山頂纜車之用,但現為纜車總站的範圍則從來只用作總站用途,而業權人--即纜車公司--亦表明無意改變此用途。而且《條例草案》只是維持用途的現狀,故此有關土地的公開市場價值應不會因當中的總站範圍須受到強制出租的安排而有所影響。再者,山頂纜車一直為毗鄰山頂總站並由同一土地業權人--即纜車公司--持有的商場帶來人流。維持現時纜車總站的土地用途,亦自然讓其非總站範圍的營運,維持其市場價值。

  主席,綜合上述說明,《條例草案》下強制出租「必要處所」的安排,不論從政策意向又或機制設計的完整和有效性而言,均能對「必要處所」資產持有人的權益作出充分保障。因此,政府認為謝偉銓議員的修正案並無必要,故無須採納。

  多謝主席。



2015年10月28日(星期三)
香港時間18時58分

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