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以下為今日（二月二十五日）立法會會議上馮檢基議員的提問和運輸及房屋局局長張炳良教授的書面答覆：
問題：
差餉物業估價署最新發表的統計資料顯示，二○一四年十二月私人住宅所有類別單位的售價指數為創歷史新高的277.6，比一九九七年樓市高峰時期的172.9高逾60%，亦較現屆政府上任時（即二○一二年七月）的206.1升逾34%。小型住宅單位（即實用面積少於40平方米或430.5平方呎的A類單位）的售價升幅最為顯著，售價指數由現屆政府上任時的217.4升至二○一四年十二月歷史新高的303.2，升幅達40%。就此，政府可否告知本會：
（一）鑑於現屆政府曾推出多項穩定樓市的措施，但樓價卻屢創新高，當局有否評估該等措施的效用；有否評估政府的某些做法（例如採取白表申請者免補地價買二手居屋的安排、暫停推行「港人港地」措施等）有否為穩定樓價帶來反效果，以及是否在採取該等做法時急就章，未經深思熟慮，以致出現與預期相反的效果；及
（二）有否統計由二○一二年七月至今，租金和住宅按揭還款的開支佔市民收入的百分比如何變化；有否評估現時住宅單位的售價和租金水平是否已經與市民的負擔能力脫節；如評估結果如此，有否評估此情況對社會和市民的生活帶來甚麼影響；有否制訂具體的短期及中期措施（包括需求管理措施），壓抑樓價升勢？
答覆：
主席：
就馮檢基議員問題的兩個部分，現答覆如下：
（一）需求管理措施
為應對過熱的樓市，政府先後推出多輪需求管理措施，包括額外印花稅（二○一○年十一月及二○一二年十月）、買家印花稅（二○一二年十月），以及雙倍從價印花稅（二○一三年二月）。有關措施旨在遏抑投機活動，確保樓市健康平穩發展，並於當前房屋供應偏緊的情況下，優先滿足香港永久性居民的置居需要。
需求管理措施有助穩定住宅物業市場，有效打擊短期投機炒賣活動，並遏抑外來需求。自二○一三年二月政府推出雙倍從價印花稅後，樓價的升勢有所緩和。二○一三年首兩個月（即推出雙倍從價印花稅前），樓價每月平均上升2.7%；而從二○一三年三月至二○一四年四月約一年期間，樓價平均按月只上升0.1%。另外，稅務局的印花稅數據顯示，短期轉售（包括確認人交易及24個月內轉售）的成交宗數在二○一四年第四季維持在低水平，平均每月64宗，僅佔交易總數的1%，相比二○一○年一月至十一月期間（即引入額外印花稅前）每月平均2 661宗（或佔交易總數的20%）大幅下降。此外，涉及非本地個人及非本地公司買家的住宅交易，在二○一四年第四季每月平均有106宗，僅佔交易總數的1.7%（＊註），遠低於二○一二年一月至十月期間（即引入買家印花稅前）每月平均有365宗（或佔交易總數的4.5%）。
我們注意到從二○一四年四月起香港樓價逐漸回升，二○一四年全年升幅達13%。在低利率及量化寬鬆的國際大環境下，若二○一二年底和二○一三年初未有及時推出需求管理措施，物業市場可能會更為熾熱，影響本港的經濟及金融體系的穩定。
政府密切關注樓市走勢，會繼續採取必要措施穩定樓市。政府曾承諾，在落實需求管理措施的條例草案通過一年後，會向立法會匯報檢討的結果。就額外印花稅和買家印花稅而言，我們計劃於二○一五年三月向立法會房屋事務委員會匯報檢討結果。
擴展居者有其屋（居屋）計劃第二市場至白表買家
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為回應白表申請者自置居所的願望，香港房屋委員會（房委會）於二○一三年一月推出「擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家的臨時計劃」（臨時計劃），讓5 000名合資格的白表申請者購買未繳付補價的單位，為他們提供一個額外途徑購買資助出售單位。
根據房委會資助房屋小組委員會（小組委員會）所做的初步評估，截至二○一四年九月底，已有2 161名白表申請者成功透過臨時計劃自置居所；截至二○一四年十二月底，在臨時計劃下的成交已達到2 321宗。若果沒有推行此計劃，這些人士可能難以在私人樓市購買單位。
據我們的觀察，居屋第二市場的樓價在宣布臨時計劃初期上升比較快，可能是因為一些居屋業主感到有新購買力入市而提高叫價，但是其後已穩定下來，大致上隨私人樓市整體價格趨勢而變動。不過，任何樓價，同時受到眾多經濟、供求及預期等因素影響，故此不宜簡單地詮釋有關數字。小組委員會於二○一四年十一月二十四日初步評估了臨時計劃的推行情況，詳情已經上載到房委會網頁。
由於臨時計劃僅推行了一輪，雖有一定成效，但小組委員會認為仍需有多一些實證資料，以就臨時計劃對樓價的全面及具體影響作出檢討。鑑於現時資助出售單位的需求殷切（特別是來自符合白表資格的人士），小組委員會認為較審慎的做法是在二○一五年下半年推出多一輪2 500個配額，一方面回應白表買家自置居所的願望，另一方面把配額減少至比較保守的數字，然後才進行全面成效檢討，以確定臨時計劃的未來路向。檢討完成後，政府會向立法會房屋事務委員會匯報結果。
「港人港地」措施
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「港人港地」措施的政策目的，是在物業市場出現供求緊張的情況下，在運用珍貴的住宅土地資源時，優先照顧香港永久性居民。政府在二○一二年九月宣布在兩幅位於啟德發展區的住宅用地實施有關措施，並於二○一三年年中透過招標出售該兩幅用地。其後，政府針對物業市場所實施的各項需求管理措施，已有效大幅減少非本地買家對住宅單位的需求，達致優先滿足香港永久性居民置居需要的效果，故政府現階段無迫切需要在其他可供出售用地實施「港人港地」措施。政府會繼續密切留意物業市場的情況，採取適當應對措施以利物業市場的健康發展。
（二）政府一直參考一系列的指標，包括樓價、巿民置業負擔能力、成交量、住宅物業供應，還有本地和外圍經濟因素的變化，以密切監察住宅物業市場的走勢。
在供求緊絀，加上超低息環境下，樓市在過去數年大部分時間表現活躍。市民的置業負擔比率（面積45平方米單位的按揭供款相對住戶入息中位數（不包括居於公營房屋的住戶）的比率）由二○一二年第三季約50%，上升至二○一四年第四季的約58%，表示市民的置業負擔增加不少。同期，承租能力比率（面積45平方米單位的租金相對住戶入息中位數（不包括居於公營房屋的住戶）的比率）則維持在約44%不變。
維持私人住宅物業市場穩健發展，是政府房屋政策其中一個重要目標。政府會繼續採取雙管齊下的方式，一方面採取供應主導的策略，持續增加土地及房屋供應，以期長遠及根本地解決供求失衡問題；並在有需要時遏抑外來需求和投機性質的需求，以穩定樓市，防止市場過分熾熱造成各種負面影響。
＊註︰若計及本地公司買家，則有關住宅交易在二○一四年第四季每月平均有177宗，佔交易總數的2.8%。
完
２０１５年２月２５日（星期三）
香港時間１２時５２分
