立法會九題:需求主導重建項目先導計劃
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  以下為今日(五月十四日)立法會會議上謝偉銓議員的提問和發展局局長陳茂波的書面答覆:

問題:

  市區重建局(市建局)自二○一一年七月開始推行需求主導重建項目(先導計劃)(需求主導計劃),至今已接受三輪共110項申請,但獲市建局接納及已展開的項目只有8個。此外,行政長官在今年的《施政報告》中表示,「市建局收到的申請,規模越來越大,而須考慮的因素亦越來越複雜,市建局有必要全面檢討該計劃,並且以審慎及『維持財政自給為長遠目標』的原則,持續營運」。就此,政府可否告知本會:

(一)是否知悉,不獲市建局接納而分別屬下列情況的需求主導計劃申請的數目,並按涉及的土地所在區議會分區列出分項數字:
(i)地盤面積少於400平方米;
(ii)地盤面積少於300平方米;及
(iii)涉及的樓宇在市建局進行的狀況調查中被評定為「尚可、不屬於失修或不屬於明顯失修」;

(二)是否知悉,除了規劃上的考慮外,市建局有何理據將「申請項目地盤面積不少於400平方米」定為需求主導計劃的考慮原則及申請標準之一;

(三)有否評估現時全港大致符合需求主導計劃的其他申請標準,但地盤面積少於400平方米的舊樓的數目及其分布;若有,結果為何,並按區議會分區和樓齡列出分項數字;若否,原因為何,以及會否進行相關的評估;針對該等地盤面積少於400平方米的樓宇,當局有何其他的具體措施和安排,協助相關業主進行樓宇重建或維修;

(四)是否知悉,市建局就需求主導計劃申請進行樓宇狀況調查的機制為何;當局根據哪些準則和指標進行調查;樓宇狀況被評定為(i)尚可、(ii)失修或(iii)明顯失修的具體和客觀標準為何;過去市建局在審核每一輪申請前,有否調整該等調查機制及準則;若有,詳情為何;若否,原因為何;

(五)是否知悉,市建局有否評估該局是否有足夠的人力和財政資源,持續處理需求主導計劃的申請;若有評估,結果為何,以及有何應對措施和安排;若否,原因為何,以及會否進行評估;

(六)是否知悉,需求主導計劃的全面檢討工作最快何時展開,以及檢討的方向、範疇、內容和進行時間表為何;及

(七)是否知悉,市建局會否就需求主導計劃的基本執行框架作出適切的調整;若市建局不會作出調整,原因為何,以及市建局如何回應市民日益增加的舊樓重建訴求?

答覆:

主席:

  政府在二○一一年二月二十四日公布新的《市區重建策略》,提出「以人為先、地區為本、與民共議」的方針去推展市區更新,讓市區重建局(市建局)在新策略下推動市區重建時,可以更多元化的模式進行,包括可就物業業主聯合建議在其地段上開展重建項目作出回應,進一步擴闊市建局在處理本港舊區老化問題上的角色。

  市建局董事會在二○一一年五月通過需求主導重建項目先導計劃(需求主導計劃)重建模式的執行框架、考慮原則和申請標準,包括申請項目內每個地段要有不少於67%業權人同意有關申請,申請地盤面積不少於400平方米,項目內的樓宇狀況屬失修或明顯失修,以及市建局需考慮局方是否有足夠資源和能力在較短時間內啟動和執行項目。

  市建局在二○一一年七月推出需求主導計劃至今,已推出三輪申請,共接獲110項申請,並已開展了九個項目,其中一個已開展的項目由於未達繼續推展的條件已經終止。

  就問題的七個部分,我的回覆如下:

(一)市建局在過去收到的110項申請,大部份來自深水鶠B油尖旺及九龍城三區。在110項申請中,不獲市建局接納而地盤面積少於400平方米或少於300平方米,又或申請涉及的樓宇在市建局進行的樓宇狀況調查中被評定為不屬於失修或明顯失修者,按有關土地所屬區議會分區範圍,分布如附件。

(二)市建局將申請項目地盤面積定為不少於400平方米有兩個主要原因,其一是規劃考慮,其二是樓宇設計考慮。

  在規劃層面,如項目地盤面積不少於400平方米,則在項目內規劃基本配套設施時(例如項目內的上落客貨區等)會有較少限制,並可適量納入政府、機構及社區設施,和其他對社會有規劃裨益的措施,如擴寬行人路,增加道路旁綠化,提供公共空間等。

  在設計層面,不少於400平方米面積的地盤,在樓宇設計上可有較大靈活性,對改善該區的居住環境可帶來較明顯的正面影響。

(三)正如上文所述,市建局的需求主導計劃的考慮原則和申請標準,除要求申請項目內每個地段有一定百分比的業權人同意有關申請及申請地盤面積不少於400平方米外,主要的考慮因素是申請項目內樓宇的狀況是否屬於失修或明顯失修。

  根據現時需求主導計劃的申請原則,只要申請項目所涉地盤的總面積不少於400平方米便可,計劃並無要求申請項目內每幢樓宇的地盤面積必須不少於400平方米。由於每幢樓宇的業主就申請需求主導計劃均有不同的考慮,例如一幢坐落於地盤面積300平方米的樓宇,雖然並不符合申請需求主導計劃的條件,但相關業主可能聯同毗鄰同樣是地盤面積300平方米的樓宇業主,共同作出申請,以符合需求主導計劃的申請條件。另外,我們亦無法得悉個別樓宇是否能達到一定百分比的業權人同意有關申請,因此,我們無法估算符合申請需求主導計劃的樓宇數目。

  對於一些未符合市建局重建項目要求的樓宇,相關業主亦可參與市建局向樓宇業主提供的樓宇維修和重建協助。

  在樓宇維修方面,市建局通過參與政府在二○○九年推出的樓宇更新大行動(註:政府於二○○九年推出的「樓宇更新大行動」,協助逾3 200幢樓齡達30年或以上的樓宇業主進行樓宇維修工程。市建局與香港房屋協會聯同屋宇署負責推行該項計劃,並作出財務承擔。)及自二○一一年四月一日起,與香港房屋協會(房協)及屋宇署合作推出的「樓宇維修綜合支援計劃」(綜合計劃),向業主提供樓宇維修支援,當中包括財政資助及技術支援。

  在重建協助方面,市建局因應二○一一年公布的《市區重建策略》,推出了中介服務(先導計劃)。根據這計劃,市建局會在項目中擔當「促進者」角色,協助舊樓業主集合業權聯合出售。中介服務(先導計劃)在二○一一年七月開始接受申請。中介服務(先導計劃)下的首個以公開拍賣形式聯合出售的項目在二○一三年十一月已成功出售。該局現正全力推動另外兩個申請。

(四)市建局在二○○九至一一年間制定有關樓宇狀況的調查機制,並由該局聘用的獨立工程顧問公司負責具體執行,詳情如下。

  市建局樓宇狀況調查的勘察人員會巡視目標樓宇的公共地方,包括前外牆、側/後外牆、天台、公共樓梯、公共走廊/大堂。勘察人員會根據所屬的公共地方(如公共樓梯)所發現的破損及其所佔的面積評分,破損包括石屎剝落、裂痕、石屎腫脹/變型、滲漏/污漬、僭建物、過往的修補等。評分標準是因應各種破損對樓宇結構造成的影響的嚴重性及不同程度而釐定。勘察所得資料會由電腦程式再作分析,得出分數。分數越高代表樓宇狀況越差。分數到達一定水平會被評定為失修或明顯失修。

  自市建局制定上述的樓宇狀況調查機制及準則以來,一直沿用至今。市建局並無在審核每一輪需求主導計劃申請前,調整有關機制和準則,主要是為維持一貫的標準,以便作出比較。

(五)市建局有見需求主導計劃所需的財政承擔,以及收到的申請規模越來越大,須考慮的因素亦越來越複雜,認為有需要全面檢討該計劃。市建局在今年四月底已成立專責委員會,督導需求主導計劃的檢討事宜,包括在人力和財政資源方面的評估。

(六)市建局在今年四月底已成立專責委員會,督導需求主導計劃的檢討事宜。專責委員會將於今年五月展開工作,討論檢討的方向、範疇、內容(包括計劃的執行框架)和進行時間表。

  市建局正計劃諮詢該局轄下七個由區議員、地區人士及專家組成的地區諮詢委員會(七個地區諮詢委員會分別為中西區、灣仔、油尖旺、深水鶠B九龍城、觀塘、荃灣地區諮詢委員會)的意見。市建局亦計劃於今年稍後,就需求主導計劃的檢討,到立法會發展事務委員會聽取議員的意見。

(七)市建局成立的專責委員會將督導需求主導計劃的檢討事宜。專責委員會其中一項重點工作是檢討需求主導計劃的執行框架,研究是否有需要及如何就執行框架作出優化調整。

  市建局會繼續按二○一一年公布的《市區重建策略》,履行該局處理本港市區重建的責任。除繼續以「執行者」的身份推展重建項目外,市建局會通過中介服務協助業主集合業權作聯合出售。



2014年5月14日(星期三)
香港時間16時20分