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立法會八題:港口後勤和物流用地
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  以下是今日(十一月二十七日)在立法會會議上易志明議員的提問和運輸及房屋局局長張炳良教授的書面回覆:

問題:

  有物流業人士向本人反映,現時政府透過招標以短期(不超過三年)租約出租物流用地的措施不利於該行業的發展。該等人士指出,有很多租約的固定年期只得一年,雖然隨後可按季或按月續租,但租金往往大幅調升。然而,物流用地(特別是用作露天貨倉或集裝箱堆場用途)的承租人須投入巨額資金平整土地、設置基礎設施,以及購買運作工具及設備後才可開業。由於合約的固定年期只得一年,承租人往往難以收回已投入基礎設施的成本,而在該年期屆滿後一旦接獲通知不獲續租,便須在一個月內遷離,但他們在倉卒下難以另覓合適的土地搬遷。就此,政府可否告知本會:

(一)過去五年,每幅以短期租約出租的物流用地的下列資料(以表列出):

(i)土地地點;
(ii)土地用途;
(iii)土地面積;
(iv)現行承租人獲批首份租約的日期,以及累積至今的租用年期;
(v)每份租約的開始日期、固定年期、與上一份租約比較的租金升幅(%),以及租約終止的原因(如適用);

(二)當局會否考慮以較長固定年期(例如五至七年)的租約出租物流用地,讓承租人有機會收回基礎投資的成本;若會,詳情為何;若不會,當局有何措施減少承租人因短期租約未獲延續而蒙受的經濟損失;會否考慮在重新招標物流用地時,讓已就該用地投入大量資金的原承租人優先承租,並按上一份租約經累積通脹率調整後的租金釐定新租金,而非按附近土地的價值變動來釐定新租金;及

(三)未來三年,當局將以短期租約形式出租的物流土地的詳情,並按下列表格提供該等資料?

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 預計  地點  土地  面積  租期  預計
 租約      用途          租金
 開始 
 日期 
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答覆:

主席:

  政府推出的港口後勤和物流用地,均集中在葵青區,以直接支援葵青貨櫃碼頭的運作。現時政府在葵青區提供超過一百公頃的短期租約用地,供貨櫃存放、貨物處理及貨櫃車停泊等用途。多年以來,這些港口後勤用地均以短期租約形式推出,以保留土地用途的彈性,配合港口/物流業界的最新運作需要,同時亦可讓有意經營相關業務的中小企業在不同時間競投合適的短期租約用地。

  地政總署在公平競爭的原則下,以公開招標方式租出有關土地。地政總署在釐訂有關短期租約的固定租期時,會考慮擬議的用途及其運作性質、政府是否需要保留彈性以便短時間內使用該土地作其他用途等因素。租約資料,包括固定租期,會在招標文件明確列出。有意從事港口後勤業務的人士或機構可按其商業考慮,根據不時公開招標的土地及其短期租約條款,以投標方式競投有關土地。

  現時以公開招標批出作物流用途的短期租約一般的固定租期為三年,當三年的固定租期完結時,如該些土地短期內無需要收回作其他用途,分區地政處會安排該土地重新公開招標,現承租人及其他對該土地有興趣的人士均可參與投標。如該些土地不適合重新招標,例如該地在不久將來要收回作其他用途,其租約便會根據有關條款續租,通常是按季續租。

  在處理葵青區出租的港口後勤及物流用地時,因應物流業界過往曾提出三年的固定租期未能滿足其運作需要,運輸及房屋局已要求地政總署,在有關用地重新招標時及情況許可下(如土地可作較長的短期租約用途),在該區將部分涉及貨櫃存放及貨物處理的用地的固定租期由三年增至五年。現時有四份共約6.6公頃短期租約的租期已增至五年(註)。

  至於租金調整,有關分區地政處會根據租約及現行適用程序,在租期第三年屆滿時按當時的市值評估租金,若評估的市值租金高於原有租金,會向承租人發出租金調整通知書。概括來說,分區地政處在調整短期租約租金時,會以該租約土地的市值租金作基準,參考當時相關可供比較的市場租金資料,該租約的用途、用地位置、面積、特別條款及餘下租期等因素評估新租金。倘承租人對經調整後租金的金額有異議,可向有關分區地政處提出上訴,並就租金金額提出其建議及理據和租金估值資料,以支持其上訴。有關分區地政處會按既定機制處理租金上訴,完成後會將結果通知承租人。若承租人不接納上訴後經調整的租金,可再提出上訴,由分區地政處將該上訴連同相關理據提交地政總署估價組處理。

  就易志明議員問題的各部分,現答覆如下:

(一)針對政府推出的港口後勤和物流用地均集中在葵青區而言,過去五年葵青區的港口後勤用地的短期租約出租詳情載於附件。

(二)及(三)在土地租用年期方面,正如上文所述,運輸及房屋局已因應物流業界的意見,要求地政總署在適用的情況下,在葵青區將涉及貨櫃存放及貨物處理的用地的固定租期由三年增至五年。此外,業界近期就港口後勤用地的用途、租期和出租安排等提出不少意見。由於業界的意見不一,我們將會就有關事宜與地政總署和相關部門展開檢討,以研究在葵青區的港口後勤用地長遠應如何管理和分配,以更有效地利用這些港口後勤用地,支援葵青貨櫃碼頭的運作。我們會就檢討結果和建議的安排諮詢業界。檢討期間,我們會盡量維持港口後勤用地的現況。

  在檢討的過程中,我們會考慮業界提出的意見和建議,包括易議員問題中所提及將租期延長至七年、讓已作大額投資的原租人優先續租,以及以累積通脹計算租金等建議的可行性。當中有關讓已作大額投資的原租人優先續租的建議,初步看來,由於政府當局難以查核所涉及的投資,而且建議會對有意加入競投的新經營者構成障礙,可能影響公平競爭,在實行上會有困難,須審慎考慮;而涉及租金的建議,必須放諸於政府財政的整體政策範疇內去研究。無論如何,我們會在進行檢討時,對所有意見作出通盤考慮。

  至於易議員問題提出關於未來三年推出港口後勤和相關的物流用地的具體安排,包括用地的面積、用途和租期等,正如上文解釋,當局將會就葵青區的港口後勤用地長遠的管理和分配進行檢討,我們會視乎檢討結果及諮詢業界後才確定。在檢討完成和有定案前,當局會透過既定機制延續現有的續租安排,換言之,排除個別情況外,現時葵青區的短期用地租賃安排(見附件)大致維持。

註:其中一份短期租約已由於承租人違反租約條款而被終止。



2013年11月27日(星期三)
香港時間14時01分

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