＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
以下是運輸及房屋局局長張炳良教授今日（十月十日）在立法會會議上就「制訂住屋開支比例目標及人均居住面積標準」議案辯論的開場發言：
代主席：
房屋問題是一個極度困擾香港的問題。不同的民意調查都指出，住屋是市民心中的頭號民生問題，他們都希望住好些、住得起。長遠房屋策略督導委員會，即長策會，剛在上月初發表諮詢文件。今日，謝偉銓議員在這立法年度一開始便提出了關於房屋問題的議案，是十分及時的。
今天房屋問題是嚴峻的，其主要癥結在於供不應求、供求嚴重失衡，樓價高、租金高，與經濟基調脫節，亦與一般市民的負擔能力脫節。謝偉銓議員的原議案是聚焦於市民在住屋開支的負擔和居住環境。較早前，關於長遠基建規劃的議案辯論中，亦有多位議員提出關於房屋發展方面的意見。
樓價方面，去年頭十個月，上升了近24%。政府推出首輪需求管理措拖（即加強額外印花稅及引入買家印花稅）後，稍為緩和，但今年初回復熾熱，頭兩個月平均每月上升2.7%，政府於是再「出招」，即「雙倍(從價)印花稅」，樓價始冷卻下來。由三月至八月份，每個月平均微升0.4%。
私人住宅租金方面，根據差餉物業估價署的資料，單是去年，整體上升11.3%。當中甲類單位（即實用面積少於40平方米的單位）升幅較大 。
越來越多市民輪候出租公屋。在今年六月三十日，公屋輪候冊上有118 700宗一般申請（即家庭及長者申請），以及115 600宗配額及計分制下的非長者單身申請。分別較一年前上升了約12%和24%。
與此同時，不少基層市民居住環境惡劣。根據長策會委託獨立研究機構進行的估算，現時全港共有66 900個分間樓宇單位，即通稱「劏房」。當中接近一半缺乏獨立廚廁或食水等的其中一項必要設施。
可以看見，當前香港的居住條件，與我們社會的整體經濟富裕並不相稱。我們既要增加房屋供應，也需思考分配的問題。
政府十分關注房屋問題，心也在急，絕非如剛才馮檢基議員所指，意圖透過成立長策會來拖延時間。事實上，去年九月成立長策會後，在短短的十個月裏，開了十一次會議，還未計算其他簡介會、小組會，更在今年九月份發表諮詢文件。
解決房屋問題，政府當然責無旁貸。不過，房屋問題的確涉及很多方面，包括土地開發及使用、城市規劃及市區重建、人口及居住密度、生活負擔、環境保護、交通及社區服務配套等等，在在需要我們於盡速增加房屋供應的時候，於不同制約下作出取捨，以及對社會整體而言的較佳平衡。
租金高企下，社會上（包括一些本會議員）提出推行租金管制。其實租務管制猶如一柄雙刃劍，用意雖好，但政府亦擔心，推行租管可能反而會減低業主出租單位的意欲，選擇租客，令供應減少。同時，這亦可能導致業主在開始協議租賃時盡量提高租金，以減低將來受租務管制的影響。在目前供求嚴重失衡下，租管對有租屋需要的人士，可能會未見其利，先蒙其害，所以我們必須很慎重去考慮。
香港的住屋開支佔住戶收入比例，近年的確在上升，根據差餉物業估價署的資料，於二○一三年第二季，若市民以七成按揭購入一個45平方米的私人住宅單位，每月供款佔同期的家庭收入中位數約五成六。若租住相約的單位，租金則佔家庭收入中位數超過四成。這兩組數據於二○○八年第四季，即近年的低位，均只是約三成多。
根據政府統計處《2009/10年住戶開支統計調查》（該調查每五年進行一次，所以這是最新的統計數字），全港住戶（包括公屋住戶）的租金（連差餉及地租）佔住戶每月平均開支約三成。在相若時期，紐約大都會區的水平平均為27%﹔而新加坡和倫敦的水平則分別為約16%和9%。不過，若以廣義的住屋開支計算（即包含樓按供款、維修保險這些開支），倫敦的比例則升至兩成。至於新加坡，絕大多數人口（約83%）居住於國家資助的「組屋」，因此住屋開支相對較低。
在香港，以今年六月三十日計算，公屋單位平均每月租金約為1 540元。現時有接近三分一人口在公屋居住，另有約一成七居住在資助出售房屋，包括居屋。換句話說，有約一半人口因居住在受政府資助的公營房屋，故其住屋開支是相對較低的。
每一個國家或城市的經濟環境、稅制和福利制度都不同，所以我們很難將香港的數據和其他經濟體的數據作簡單比較。
但無論如何，與世界上其他類似經濟發達的城市作一些參考性比較，的確有助我們反思香港的住屋支出情況。不過，政府不主張訂立住屋開支比例的「硬指標」。
政府十分明白當前市民供樓難、捱貴租的處境。因此去年底和今年初推出兩輪需求管理措施，以穩定樓市。
當然，需求管理措拖只能治標，不能治本。最有效控制樓價和租金的升幅，就是增加整體房屋的供應。
政府亦與謝偉銓議員和其他議員一樣，關注市民的居住質量，包括人均居住面積。我想指出，在過去十年，整體公屋單位租戶的實際人均室內樓面面積，已由約11.3平方米上升至約13平方米。長策會在諮詢文件中，建議房委會可在發展公屋的土地供應充裕的前提下，考慮逐步放寬現行的公屋編配標準，譬如由非市區的屋邨開始，以提高公屋住戶的居住面積。相信房委會會認真研究。
政府現時並沒有私營房屋的人均居住面積數據。一般而言，發展商所推出的單位面積大小，取決於市場的供求情況。不少人指出，因為樓價貴、租金高，所以越住越細。最終來說，只有在房屋供應充足，合乎市民負擔能力，人均面積才可逐步改善。胡志偉議員提出，增加未來十年公營房屋的建屋量，這個亦是政府的目標。
無論是解決「量」或者是人均居住面積的問題，先決條件是要有足夠的土地供應。長策會建議未來十年的房屋供應總目標為470 000個單位。這個數字比目前政府已承諾的總供應量多出約七萬個單位，是一個非常重大的挑戰。
大家可能會覺得，香港已建設的土地只佔總面積約四分之一，要達到這建屋目標應該不會太困難。但實際情況是，基於香港的地理環境，除了郊野公園、自然保育區、海岸保護區，以及具特殊科學價值地點等等，非已建設的土地其實大部分屬於濕地、水塘、集水區、山地、斜坡及林地等，一般而言缺乏必需的基礎設施，存在不少發展局限。
政府現正全方位進行各項土地檢討工作，包括空置或作短期租約用途的政府土地、下一階段「綠化地帶」檢討、以及新一輪工業用地檢討等。我們並非「盲搶地」，而是急社會所急，積極探討一切釋放土地作房屋發展及「地盡其用」的可行方法。政府不會隨便讓可建設的土地空置，請議員和社會放心。但是馮檢基議員所指出的地區矛盾亦的確存在，所以政府和社會是要共同面對這些問題，合力解決。
政府亦都必定會善用「棕地」和鄉郊土地。在發展「棕地」方面，發展局一直有留意新界的發展及鄉郊地區的變化，並因應情況，適時檢討各區的土地用途，以期善用鄉郊土地。現正積極推展一系列規劃及工程研究，務求在環境、交通和基建都可行的情況下，將合適的土地，包括未盡其用的「棕地」，改劃用途，以釋放其發展潛力，配合社會各方面（包括房屋）的需要。
但我們要明白，現時在「棕地」上存在不少作為露天儲物、回收場及港口後勤設施，為物流業提供後勤支援服務，亦為當區提供就業機會，所以我們作規劃時需要有較周詳的考慮。
至於現時在法定圖則中劃為「鄉村式發展」地帶的土地，散佈全港不同地區，主要位於新界原居民認可鄉村的大致範圍。有關用地的基建和其他配套設施通常有所限制，加上分佈零散，一般而言並不適合作大規模房屋發展。
新界原居民小型屋宇政策實施近40年以來，我們的社會整體與鄉郊環境已有重大改變。在現今的土地用途規劃及善用土地資源的前提下，政府認同有檢討小型屋宇政策的需要。有關檢討無可避免涉及法律、環境、土地規劃及土地需求等多層次問題，需要審慎檢視。
至於軍事用地方面，保安局局長昨日已回應馮檢基議員的口頭質詢，亦已清楚解釋，由於有關用地現時需要作防務用途，所以政府並無計劃改變其土地用途。我在此再無補充。
在重建促進向上流動的房屋階梯方面，政府與剛才發言的議員，目標一致。其實政府有關房屋政策的目標亦已在《二零一三年施政報告》中明確說明。
為達到這政策目標，長策會提出，政府應以為每一個香港住戶提供適切而可負擔的居所作為願景，並應該用供應主導為策略，而新增供應應以公營房屋佔多，初步提出公私營房屋「60：40」之比。
謝偉銓議員問何謂適切？長策會認為居住在公營房屋的住戶應該視作已經居住在適切的居所，所以這也是一個標準。就居住環境欠佳方面，是包括臨時構築物、非住宅大廈內的單位、板間房、床位、閣樓、分間樓宇單位等等。何謂負擔能力呢？當然是由住屋的開支佔住戶的收入比例來反映，我在以上也有講述。
政府和房委會一直以來都鼓勵有負擔能力的公屋居民，透過綠表資格購買新居屋單位，或從居屋第二市場購買未繳付補價的居屋單位，在促進社會向上流動的同時，也釋放出租的公屋單位以編配給輪候冊上更有需要的人士。
有關流動因二○○二年停建居屋政策而受影響。今屆政府已把興建居屋定為房屋政策的常設部分。為回應年青一代及首次置居家庭的訴求，長策會主張增建居屋。剛才王國興議員提出重設多元解決房屋問題階梯這個方向，是非常有道理的。
最後，我亦希望就居住環境惡劣的住戶，包括住在分間樓宇單位居民的住屋需要方面，闡述政府的立場。我們認為公屋是解決他們住屋問題的最根本有效途徑。我們會透過增加出租公屋的供應，以協助他們當中合資格的家庭盡快「上樓」。
就郭家麒議員建議為居住環境惡劣的人士提供臨時房屋，我希望指出，由於市區用地短缺，一些適合作住宅用途的市區用地應交由房委會盡快作公屋發展，以回應輪候冊上迫切的需求，也令那些在輪候冊上的居住環境欠佳住戶（包括劏房戶）盡早受惠。
即使以短期租約方式批出現時沒有其他即時用途的土地作臨時房屋之用，由於這類土地應會較少，特別是在市區，而且仍然需要進行額外的基建工程和其他配套設施，所以不可能即時提供大量安置劏房戶的臨時房屋。
主席，我謹此陳辭，並會在聆聽各位議員在辯論中表達的意見後，再作總結回應。
完
２０１３年１０月１０日（星期四）
香港時間２２時５６分
