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以下為今日（五月二十二日）立法會會議上湯家驊議員的提問和發展局局長陳茂波的書面答覆：
問題：
據報，一個近日入伙的住宅項目的頂層複式連天台單位的售價每個接近３ ０００萬元，但佔用人需要拉下裝置在單位內天花的維修摺梯、爬上梯頂推開「天窗」才能到達天台，而且天台四周完全沒有裝設圍欄，佔用人因此難以使用天台。報道又指出，該發展商提交屋宇署審批的建築圖則列明「天台不可進入，只供維修時前往」。然而，該等單位的買賣合約不但沒有提及此限制，更列明業主有權使用天台。就此，政府可否告知本會：
（一）發展商是否必須向屋宇署申請修改建築圖則並獲得批准，才可把上述只供維修時前往的天台出售予準買家；若否，原因為何；若是，屋宇署審批該等申請的準則為何，以及地政總署會否要求發展商繳付補價；
（二）是否知悉，過去１０年，有多少個發展商以相同或相近的手法增加可出售的住宅單位面積；政府對此等手法有否施加管制；若有，詳情為何；若否，原因為何；
（三）發展商向屋宇署提交住宅發展項目的建築圖則時隱瞞項目內某些部分的真正用途是否屬刑事罪行；政府如何跟進該等情況；過去１０年，當局發現多少該等個案，以及個案的詳情為何；及
（四）當局會否禁止發展商出售沒有圍欄的天台予準買家，以免發生意外；若會，可根據甚麼規例及理據禁止出售；若否，原因為何；過去１０年，當局有否發現類似的個案；若有，該等個案的數目及詳情為何？
答覆：
主席：
《建築物條例》旨在規管位於私人土地的建築物及相關工程的規劃、設計及建造，並為此訂定結構和消防安全及衞生等方面的建築標準。樓宇買賣事宜並不屬《建築物條例》的規管範圍。屋宇署按照《建築物條例》所賦予的權力對建築物及相關工程進行規管。根據《建築物條例》的規定，除非屬於可透過「小型工程監管制度」的簡化規定而進行的指定小型工程或獲豁免審批的工程外，任何人士如有意進行建築工程，必須委聘認可人士，並在有需要時，聘請註冊結構工程師及／或註冊岩土工程師，負責擬備及提交圖則，供屋宇署審批。此外，有關人士亦須聘請註冊一般建築承建商及註冊專門承建商按照經批准的圖則進行有關的建築工程。在建築圖則獲得批准後，認可人士須事先取得屋宇署的書面同意，才可展開工程。
另一方面，政府當局尊重及依法保護私人及法人取得、使用及處置其財產的權利。私人住宅發展項目屬其擁有人的私人財產，在合法的情況下，私人物業的擁有人可自由把其物業出售。與此同時，政府明白置業對大部分市民來說是重要的投資，但一手住宅物業的賣方與買方的地位並不對等。政府一直致力提升一手住宅物業銷售的透明度、公平性及對消費者的保障，以確保賣方向買方提供清晰、全面及真確的物業資料。就此，《一手住宅物業銷售條例》已於本年四月二十九日全面生效。
就問題的四個部分，我的答覆如下：
（一）由於樓宇買賣事宜並不屬《建築物條例》的規管範圍，故此，發展商把「只供維修時前往的天台」出售，並不需要向屋宇署申請，亦不涉及修改建築圖則。在地契方面，出售此類天台亦不需要向地政總署申請和不涉及土地補價。
（二）及（四）運輸及房屋局表示，統一住宅物業「實用面積」的定義，是政府其中一項重要工作成果，也是在過去多年來對提升一手住宅物業銷售資訊透明度的重大貢獻。自二○○八年十月十日起，經統一了的「實用面積」定義，明顯地界定了何謂住宅物業的面積。如果住宅物業有露台或工作平台，「實用面積」亦包括露台及／或工作平台的面積。至於其他屬於該住宅物業一部分的面積，例如天台，雖然賣方可以售予買方，但不能包括在該住宅物業「實用面積」之內。
為了進一步提高一手住宅物業銷售的透明度及公平性，以及向買方提供更佳的保障，《一手住宅物業銷售條例》已於本年四月二十九日全面生效。根據該條例，賣方在銷售一手住宅物業時，在其售樓說明書、價單以及廣告中只能按條例訂明的「實用面積」的定義表述住宅物業的面積以及住宅物業的每平方尺及米的售價。該條例訂明的「實用面積」定義與上述經統一的「實用面積」大致相同。至於其他屬於該住宅物業一部分的面積，例如天台，雖然賣方可以售予買方，但須逐項列出有關面積，不能包括在該住宅物業「實用面積」之內。此外，賣方或其代表不可再以「建築面積」表述一手住宅物業的面積。
另外，根據《一手住宅物業銷售條例》，賣方應在售樓說明書內列出住宅物業特有的「有關資料」。簡單來說，假如某資料為賣方所知悉，但並非為一般公眾人士所知悉，而該資料相當可能對享用該物業造成重大影響，便屬「有關資料」。假如某一住宅物業連接天台並與天台一併出售，但該物業的擁有人並不能正常使用該天台，或該物業的擁有人須讓維修天台的工作人士進入其物業以通往天台進行維修工作，而這項資料只為賣方所知悉，但並非為一般公眾人士所知悉，這項資料會被視為「有關資料」，而須列於售樓說明書內。
在住宅物業交易中，買賣合約是保障買賣雙方的利益的重要文件。《一手住宅物業銷售條例》就買賣合約提供了強制條文，包括必須按條例訂明的「實用面積」定義，列出一手住宅物業的面積，以及逐項列出其他屬該住宅物業一部分的面積。買賣雙方可以在買賣合約內適當加入其他與物業交易有關的條文，以清楚反映交易的細節及獨特條款，不過有關條文不能與《一手住宅物業銷售條例》下提供的強制條文有衝突。
至於過去有多少個一手住宅物業連天台出售，以及當中有多少個連物業出售的天台不能加設圍欄，政府當局沒有備存這方面的資料。
（三）根據《建築物條例》第４０（２Ａ）（ｃ）條，正由他人代為進行任何建築工程的人，以及與該等工程直接有關的任何認可人士、註冊結構工程師、註冊岩土工程師、註冊一般建築承建商或註冊專門承建商，明知而在根據《建築物條例》給予建築事務監督的任何圖則、證明書、表格、報告、通知或其他文件內就重要事實作出失實陳述，即屬犯罪，一經定罪，可處罰款＄１ ０００ ０００及監禁３年。若屋宇署發現有懷疑觸犯上述條文的情況，會作出調查及跟進，並視乎情況及相關證據，考慮提出檢控。過去１０年，屋宇署曾就一宗涉及觸犯上述條文的個案進行檢控。由於有關個案的相關法律程序仍在進行中，詳情不便透露。
完
２０１３年５月２２日（星期三）
香港時間１５時０３分
