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以下是運輸及房屋局局長張炳良教授今日（十一月二十一日）在立法會會議上，就「回購領匯股份」議案的開場發言全文：
主席：
梁國雄議員今日提出「回購領匯股份」的議案，而陳婉嫻議員、梁志祥議員和郭家麒議員分別提出修正案。他們關注領匯持有的屋邨商場的經營狀況，希望政府能回購部分領匯股份，或在領匯轄下商場附近加設街市或其他購物點，提供競爭，以增加屋邨居民在購買日用品時的選擇。
首先，讓我們重溫一下歷史，看看當年香港房屋委員會（房委會）將零售和停車場設施分拆出售的背景。
房委會在二○○五年十一月將零售和停車場設施分拆出售，主要目的是讓房委會能夠更專注履行其提供資助公共房屋的職責，並透過分拆出售設施所得的收益，改善房委會中短期內的財政狀況。
當時的分拆出售計劃，是透過成立「領匯房地產投資信託基金」（簡稱「領匯基金」），持有出售的零售和停車場設施，並安排領匯基金在香港聯合交易所上市。至於領匯基金轄下商業設施的日常管理，則由領匯管理有限公司（領匯公司）按商業原則負責營運。
當時分拆出售的物業組合共涉及180項物業，分布全港各地區，包括149項綜合零售及停車場設施、兩項獨立零售設施及29項獨立停車場設施。在房委會分拆出售有關產業後，無論是政府或房委會，均不再持有領匯基金或領匯公司的任何股本權益。
為了確保領匯基金在上市後有良好的企業管治，及繼續提供零售及停車場設施予公屋居民使用，政府以多個機制加以規範，包括透過證券及期貨事務監察委員會（證監會）的《房地產投資信託基金守則》及有關法例規管領匯基金的運作；透過地契規定拆售設施的用途，領匯基金不得隨便更改；以及透過零售設施轉讓契約，規定公共屋邨商場鋪位不得分拆出售，並保障既有在拆售物業內運作的非牟利機構，可繼續以優惠租金租用若干樓面面積，以提供社會福利及教育設施（有關的優惠租金，參考房委會的標準）。
領匯基金在二○○五年十一月上市，為房委會帶來約340億港元的現金收益，令房委會當時的財政狀況大為改善，在中短期內有足夠的流動資金，以應付房委會的運作所需，以照顧有住屋需要的低入息人士。
領匯基金（領匯）當年上市，我明白是有人反對的，亦包括一些本會的議員，亦曾經引致司法覆核，但當時終審法院裁定，房委會將零售及停車場設施分拆出售，並無違反《房屋條例》。
領匯自二○○五年十一月上市後，其運作仍然受到社會上不時的批評。有意見認為領匯不斷加租，趕走小租戶；亦有意見認為領匯引入大型連鎖式商店，令屋邨居民選擇減少，而供應的商品也不符合收入較低的公屋居民。不過，領匯接管了房委會的商業設施後，亦確實改善了一些商業設施的質素和營運，當然我聽剛才幾位議員的發言，似乎是毀多於譽，連一些當年是支持的（議員），都起了疑問。
主席，政府明白市民對領匯營運模式的關注和批評，但這並不表示政府便應以回購方式成為領匯擁有最多基金單位的持有者，以此去影響領匯的運作。我以下會詳細解釋。
領匯於今年十一月二十日的市值超過913億港元，領匯基金單位的收市價為40港元。如市場知悉政府有意考慮或決定回購領匯一定份量的權益，這消息大有可能刺激領匯基金單位的價位進一步上升。若以上述市值計算，單是回購領匯25%的基金單位，涉及的資金已經接近230億元，亦大有可能這個數目會再升。
況且，如要回購一個大數額的領匯基金單位，不能靠在公開市場上向散戶購買，而必須同時向持有較多單位的機構投資者收購。如此一來，不單推高領匯的價位，其結果亦只會令機構投資者坐等益處，慷公帑之慨。再者，如公眾和市場預期政府在回購領匯後會大幅減租或實施減低其盈利的措施，必然會令領匯的單位價位，在政府完成回購後，大幅下滑，令政府蒙受財政上的損失。
政府貿然回購領匯，有違當初分拆出售房委會商業設施給私營管理營運以提升經濟效益的政策原意。當然我知道，當年的辯論，亦都有本會的議員是不予同意的。同時，我們也必須認真考慮，理性分析，究竟動用龐大的公帑去回購領匯單位，是否明智及用得其所，還是應該把政府有限的財政資源，用於增加公營房屋供應和其他有利於民生的設施和服務上會更為適切。
我亦都要指出，根據《房地產投資信託基金守則》，「重大持有人」英文是significant holder，即擁有十個百分點或以上基金單位的持有人，是不能就涉及利益衝突的交易投票。這個設計，目的是限制「重大持有人」在業務上的影響力，以保障小投資者的利益。
換言之，即使政府回購部分基金單位，成為「重大持有人」，也不能達到議員們所要求的效果，改變領匯的運作模式以削弱它的回報。原因是領匯受信託契約所約束，信託契約中清楚列明領匯的主要目的，是賺取租金收入以發放給單位持有人作回報，而獨立於管理公司以外的受託人是有責任確保所有投資活動是符合持有人的利益，受託人也不可以容許對信託契約作出一些嚴重影響單位持有人利益的修改。
所以，就算政府取得一定數量的領匯基金單位，也不能要求領匯隨便放棄它的運作模式，以求減少其租金收益以增加租戶的利益。
此外，即使政府是擁有比現時持有最多基金單位的持有人更多的權益，也不可能令領匯放棄其商業運作原則，因為領匯的運作是受證監會《守則》、信託契約及相關法例有關保障單位持有人的條文所規管。換句話說，就算政府是購入一定數量的領匯單位，而成為擁有最多基金單位的「重大持有人」，政府對於領匯營運的影響仍然有限，因為領匯仍須對其他單位持有人的利益負責。因此，即使政府動用龐大公帑去購買領匯的基金單位，仍然將不能達致影響領匯合乎追求利益回報的運作目的。這一點，剛才梁志祥議員在發言中亦同意的。
綜合以上種種考慮，我們認為回購領匯並不能夠符合公眾利益和審慎理財的原則，亦不能達致倡議者預期效果。因此，政府是無意回購領匯的。
主席，雖然政府無意回購領匯，但是我們非常理解市民的關注和訴求。考慮到領匯的歷史背景和客源，領匯的商業設施理應立足於社區，以照顧屋邨居民在生活上對零售、停車場等設施的需要。我們留意到，領匯的企業使命，亦都包括與持份者共建關係，以達致社區合作和持續發展。領匯的個別大型商場的商戶組合，在房委會分拆出售後，亦並非是全然改變的。例如樂富商場在引入了新的商戶以後，目前仍有約四成的商戶為中小型商戶。又例如何文田廣場這種小型商場，由於客源關係，當中一些售賣文具、雜貨、中藥和經營茶餐廳等的小型商戶，仍然是一直繼續經營。
我們十分明白市民對領匯商場去向的關注，亦關注屋邨居民的生活購物需要。由於領匯並非一般的上市基金，而是源自房委會的商業資產，所以我們同意領匯是不應該「忘本」，意思即是說，它不應該忘記它需要服務的商場所處的屋邨社區。我們會繼續與領匯的管理層溝通，向他們反映本會的意見和市民的訴求。
主席，我於上月三十一日在本會答覆議員書面提問時曾經指出，基於領匯轄下的商業設施大多數位處公共屋邨，它的客源主要是公共屋邨的居民，故此它轄下的商業設施的營運方式，是應該貼近屋邨消費者的需要。領匯公司的管理層過往亦曾在本會上表示，明白領匯需要服務屋邨居民，在釐定租金時，會考慮零售商戶的業績及市場趨勢，力求把租金維持於商戶可以負擔的水平。
主席，我亦都指出，房委會並沒有在二○○五年領匯上市時把其轄下所有零售和停車場設施分拆出售。當時，房委會仍然保留了約30個屋邨內的商業及零售設施，當中一些亦都位於領匯轄下商業設施附近，以配合居民日常生活所需。房委會會因應實際情況，在現有商場合適的位置加設商鋪，增加零售服務。
自從領匯上市之後，房委會是仍然繼續在新落成的公共屋邨內設置商業設施，為居民提供日常生活所需。目前已落成啟用的商場共有八個，分別位於觀塘、元朗、北區和沙田。連同房委會位於油塘、毗鄰領匯商場的新大型地區商場「大本型」，現時由房委會提供的商業及零售設施總面積達到20萬平方米。我想補充的是，房委會並無意再出售或分拆出售現有的零售及停車場設施。
主席，我謹此陳辭，並會在聽取各位議員在議案辯論中發表的意見後，再作一個總結回應。
完
２０１２年１１月２１日（星期三）
香港時間１７時３１分
