以下為今日（十月三十一日）立法會會議上馮檢基議員的提問和運輸及房屋局局長張炳良教授的書面回覆：

問題：

　　差餉物業估價署的統計資料顯示，私人住宅售價和租金指數已連續上升7個月。最新的樓價指數（8月）為創歷史新高的210.6，比1997年樓市高峰期的172.9高逾20%、較今年1月的179.8上升17%，亦較7月新一屆政府上任時的206.1升逾2%。小型單位（即實用面積少於40平方米或430.5平方呎的A類單位）的售價升幅最為顯著，樓價指數由今年1月的185.6升至8月的222.9，升幅達19%。最新的租金指數為8月的146.5，較1月的133.2升10%。另外，反映二手樓市走勢的中原城市領先指數亦同樣於近數周屢創歷史新高。就此，政府可否告知本會：

（一）有否分析和評估私人住宅售價持續上升的原因，以及美國第三輪量化寬鬆貨幣措施對本港私人住宅售價和租金的影響；有否評估現時的住宅售價和租金是否已經與市民的負擔能力脫節；若有脫節的情況，有否評估這情況對社會和市民的生活帶來甚麼影響，以及有否具體的短、中及長期措施予以改善；

（二）鑑於新一屆政府在上任後已推出多項穩定樓市的措施，但樓價卻屢創新高，當局有否評估這些措施的成效；鑑於有市民指出，容許居者有其屋（居屋）計劃的白表申請者免補地價買二手居屋的安排，明顯推高了該類單位的售價，當局有否評估是否在推行上述措施時急就章，未有深思熟慮，導致出現與預期相反的效果；及

（三）當局在制訂穩定樓市的措施時，有否考慮樓價水平和市民負擔能力等因素？

答覆：

主席：

　　就馮議員的提問，我的綜合答覆如下：

　　行政長官在其競選政綱中指出，住屋是市民最切身關注的民生問題，也是社會穩定的基礎。因此，現屆政府其中一項施政重點是解決房屋問題。事實上，政府一直循四個方向及透過長、中、短期的措施，作出應對，即增加土地供應、遏抑物業投機、確保物業市場透明度，以及防止按揭信貸過度擴張，以確保物業市場健康平穩發展。

　　雖然全球及本港經濟在本年首九個月間放緩，但在流動資金過剩、利率超低的情況下，住宅價格在同期累計上升約兩成。樓市與近日本港經濟的情況明顯背道而馳。隨樓價以遠高於入息增長的幅度上升，目前樓價已經達到一般市民難以負擔的水平。美國於今年9月推出的第三輪量化寬鬆措施，令資金再度流入本港的風險上升，並為亢奮的樓市造成更大壓力，令泡沫風險大增。如任由情況持續，可能會危及宏觀經濟和金融體系的穩定性，對社會對民生的破壞力亦會相當大。在按揭利率偏低的情況之下，第三季的初步數字顯示，市民的供款負擔比率已經升至50%。如果按息上升三厘（即2007年金融危機前的水平），供款負擔比率將顯著升至65%，遠超過去20年50.4%的平均水平。

　　基於上述原因，財政司司長於本年10月26日宣布推出新一輪管理需求的措施。他指出，香港的樓市與經濟的表現嚴重脫節；而新推出的兩項措施，主要目的是在現時市況過熱的特殊情況之下，照顧香港永久居民置業的需求，並進一步打擊住宅短期炒賣活動，以紓緩供求失衡的情況。

　　具體而言，政府將會修訂《印花稅條例》，以期調整「額外印花稅」的稅率及延長有關的物業持有期，並引入適用於香港永久性居民以外的任何人士（包括公司）取得住宅物業的「買家印花稅」。「買家印花稅」會在現行的印花稅及「額外印花稅」（如適用）之上對所有住宅物業徵收，稅率劃一為15%。我們已於10月26日向本會提交參考資料摘要，解釋有關建議。我們將於11月2日房屋事務委員會與財經事務委員會聯席會議上再作說明。

　　土地供應無疑是現時房屋情況的癥結所在。我們會繼續致力增加土地供應，從源頭解決問題。自2010年起，政府已藉由財政司司長作主席的房屋用地供應督導小組，積極開拓土地資源作房屋發展的工作，包括釋放合適工業用地、「政府、機構或社區」用途土地、其他政府土地及「綠化地帶」作房屋發展用途。透過努力，未來三至四年的住宅物業供應預計增加至約65 000個單位。

　　在2012年8月/9月，政府公布了一籃子短及中期措施，應對土地及房屋供應的根本問題。措施包括將香港房屋協會青綠街項目的首批單位轉租為售、於明年初出售830個剩餘居者有其屋計劃單位、把36幅「政府、機構或社區」用地及其他政府用地撥作住宅用地、探討活化工廈作過渡住宅用途的措施，及推出「港人港地」政策，並於啟德發展區內兩幅土地作試點。

　　於中、長期方面，我們已物色更多適合作包括房屋方面等發展用途的土地，當中包括多個新發展區（例如新界東北、洪水橋、東涌新市鎮餘下地區）、石礦場、錦田西鐵錦上路站/八鄉維修中心及其周邊土地、以及位於北區及元朗，現時主要用作工業用途或荒廢的農地。除此之外，政府亦正探討於維港以外填海，及發展岩洞以重置現有公共設施（如污水處理廠），從而騰出土地作房屋發展用途。

　　此外，我們亦已採取措施，於2016-17年首批新的居屋單位落成之前，協助滿足擁有白表資格的人士在這段過渡時期的置居需要，並藉此加快居屋的流轉。行政長官於今年7月宣佈，於明年起每年容許5 000名符合白表資格的人士，在居屋第二市場購買未補價的居屋單位（下稱「白表免補價計劃」）。現時在第二市場上有超過250 000個居屋單位、約120 000個租者置其屋計劃單位、及約9 000個住宅發售計劃單位尚未繳付補價。我們認為過去數月樓價上升，受上述一系列因素所影響。至於「白表免補價計劃」的成效，我們會於實施後因應反應而作出檢視。

　　維持樓市健康平穩是政府重要的工作。我們會繼續密切監察樓市。如果樓市的發展方向繼續與經濟基調背道而馳，政府會毫不猶豫地再推出強而有力的措施，維持市場健康平穩發展，維護社會民生和金融穩定。

完

２０１２年１０月３１日（星期三）
香港時間１３時３０分