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立法會:運輸及房屋局局長就「優化『置安心資助房屋計劃』」議案的總結發言全文(只有中文)
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  以下為運輸及房屋局局長鄭汝樺今日(五月五日)在立法會會議上,就「優化『置安心資助房屋計劃』」議案的總結發言全文:

主席:

  多謝議員就優化「置安心資助房屋計劃」(「置安心」)提出了很多寶貴的意見,並就當局房屋政策下的其他措施提供意見。我現在作以下的總體的回應。

重申「置安心」的定位

  有議員認為,「置安心」對遏抑樓價並無幫助,就此,我必須重申「置安心」不是一項遏抑樓價的措施。我明白議員最中心的關注是市民的住屋問題,這正正是政府的工作,因此在房屋的階梯上有不同的元素-租住公屋、二手居屋、私人樓宇等,以切合不同人士的需要。「置安心」是我們在房屋階梯上最新引進的一環,它是一項資助置業計劃,目標是幫助希望擁有自己居所而有長遠承擔能力的市民,在購買二手居屋和私人樓宇單位外,提供一個靈活置業的途徑。因此,宏觀來看,「置安心」在整個房屋階梯上佔的是其中一個位置,我們不應該把整個樓市的關注都投射在這計劃上,更不應該把它視為調控樓市的工具。

  我理解議員對房地產市場發展的關注。正如我昨天在開場發言時提到,政府在穩定樓市方面已經循四個方向落實了不少工作,包括從根本茪熉W加土地供應、遏抑物業投機、增加物業交易的透明度以及防止按揭信貸過度擴張,以確保物業市場健康平穩發展。其中,透過引入的「額外印花稅」以遏抑短期炒賣活動的措施已見成效。根據稅務局的資料,二零一零年全年平均每月有310宗住宅摸貨個案,但今年首三個月平均每月只有145宗。在增加土地供應方面,政府已定下目標,在未來十年提供每年平均足夠興建二萬個私人住宅單位的土地供應,以及平均每年可興建約一萬五千個公屋單位的土地供應。

加推更多「置安心」單位、加快推出的步伐

  從昨天的討論可見,很多議員都希望當局加推更多「置安心」的單位,亦有議員建議研究將勾地表內合適的土地用作興建「置安心」的單位,我很高興大家支持這項計劃。正如我在昨天的開場發言提過,我們已經為「置安心」在青衣、沙田、鑽石山、大埔、屯門以及其他地區預留土地,提供合共約5 000 個單位。我們會為「置安心」物色更多適當的土地,但目前無意把勾地表內的房屋用地改撥作這個用途。

  有不少議員提到,當局應加快「置安心」的進程,以及將首年推出的單位數目增加,以讓更多合資格申請人受惠。「置安心」計劃內的所有項目與其他的住宅發展項目一樣,都須要經過規劃的程序,例如落實地契的條款,就發展項目進行設計,以及在有需要時申請改劃用途地帶等。另一方面,興建單位亦需時,視乎發展規模,一般而言一個住宅發展項目從開始到落成需要三至五年的時間。不過,我們承諾會盡可能加快有關的籌備工作, 使「置安心」下各項目得以盡早展開。

  以「置安心」位於青綠街的首個項目為例,該項目的進度良好,房協的建築圖則已獲屋宇署批准。此外,房協現正與地政總署就土地契約修訂進行磋商,而當局會就青綠街用地的上述土地契約修訂聯同房協進行地區諮詢。房協將會在今年下半年為項目工程進行招標。房協與運輸及房屋局就落實項目的具體安排,包括如何就青綠街項目盡快接受預租申請以及租賃安排,現正積極進行磋商。

為「置安心」提供按揭保險

  有議員建議,為參加「置安心」的人士提供置業擔保,讓申請者可以取得九成銀行按揭。我們已經與香港按揭證券公司進行溝通,香港按揭證券公司現時的「按揭保險計劃」亦適用於「置安心」物業的按揭安排。參加者若符合「按揭保險計劃」的資格,在購買物業時可申請按揭保險,以承造高達九成的銀行按揭。加上「置安心」的參加者在終止租約後兩年內購買物業時可以獲得等同於在租住期間所繳納的一半淨租金的置業資助,這有助他們繳付部分首期。有議員關注這筆置業資助是否足夠。在這方面,他們總會假設參加者在參與計劃前完全沒有任何儲蓄,甚至在五年的租約期內亦不會作儲蓄。我不同意這一點,因為這個假設並不符合現實情況。我需要強調,單靠「一半淨租金」的資助未必足以支付整筆首期,而且置業是一項長遠的承擔,租戶必須同時努力儲蓄,才可以應付日後置業時的首期以及相關支出。

建議只容許香港居民購買「置安心」單位

  有議員建議在批地條款中訂明只容許香港人購買「置安心」的單位,以及在轉售時只能夠將單位售予香港居民。「置安心」的「先租後買」概念以及申請資格某程度上已經把計劃的對象訂定為長遠擬置業作自住的人士。我們會就租住「置安心」的申請人制定申請資格,並須接受入息和資產審查,確保符合計劃下的入息和資產上限。此外,與其他資助房屋計劃一樣,我們的目標是照顧香港市民的需要。「置安心」的租客將會是購買「置安心」單位的主要人士。而就建議在轉售時只能夠將單位售予香港居民,我們對此有所保留。由於「置安心」的其中一個特色,是購買單位的人士須以市價購入單位,單位已經與其他一般的私人市場的住宅一樣,所以亦不會有轉售限制,情況就像那些已經補價的居屋一樣。要考慮設立轉售限制需要非常小心。目前我們認為沒有理由向以市價購入單位的人士設下轉售限制。沒有轉售限制的好處,是有助增加業主日後轉換單位、在物業市場向上流動的機會。此外,有議員建議為「置安心」的單位提供折扣優惠。我們認為這方面也必須非常小心考慮,因為若提供折扣優惠就須要設下轉售限制,和我們當初設計「置安心」計劃時,希望為參加者提供更大的彈性和鼓勵向上流動的目標出現矛盾。

  有不少議員希望我們在「置安心」下引入「可租可買」的概念。正如我早前在房屋事務委員會上表示,我們會繼續小心聆聽議員及市民對「置安心」的意見,並樂意探討「置安心」是否有優化的空間,務求令計劃做得更好。

復建居屋

  有不少議員提到居屋的問題。這些訴求背後的願望,是希望市民有更多可以負擔的置業機會。正如我剛才所說,考慮市民的住屋問題,我們必須宏觀地看,整體地處理。因為這個原因,當局已宣布了一系列短、中、長期的樓市措施,循四個方向確保物業市場健康平穩發展。在土地供應方面,為了更好滿足社會對住宅及商業用地的殷切需求,財政司司長在財政預算案確立利用勾地表及主動賣地制度,雙管齊下,更積極主動推出住宅用地。我們會在今年五月和六月拍賣五幅住宅用地,當中有三幅是來自現時勾地表的用地。

  事實上,任何資助購買房屋的計劃不可以視之為遏抑樓價的手段。我們在一九九六和一九九七年間,合共推出約46 000個資助出售房屋單位,但這段時間的私人樓宇價格仍然上升超過五成。我們在二零零七年開始出售剩餘居屋,至今已售出約17 000個單位,但這段時間樓價仍然上升。

  長遠而言,政府會因應市場需求增加土地供應,從根本去處理問題。政府訂定了在未來十年內的土地供應目標為平均每年提供可興建約二萬個私人住宅單位的土地。二零一一/一二年度的私人住宅土地供應估計更可提供約35,000個單位。

  除了一手私人住宅單位外,二手私人住宅市場是單位供應的重要來源,特別是對新的購房者,提供不同價格水平的住宅以供選擇。

重推「租者置其屋計劃」

  有議員建議政府重推「租者置其屋計劃」(租置計劃)。租置計劃是在一九九八年初推出,協助政府達到在一九九七年《施政報告》中所訂下十年內全港七成家庭置業的政策目標。經政府二零零二年全面檢討房屋政策後,置業比例的目標已不復存在,因此再無繼續推行租置計劃的理據。

  事實上,租置計劃推出以來,一些屋h管理上的問題變得複雜。此外,回收公屋單位是供應輪候冊申請者的重要來源,把公屋單位售予租戶,會影響公屋單位的供應,以及政府和房委會對於公屋輪候三年上樓的目標,因此政府現階段不會考慮恢復推出租置計劃。

增加公屋的供應量

  至於增加公屋的供應量方面,政府及房屋委員會(房委會)的宗旨,是以平均輪候時間約三年為目標,為沒有能力租住私人住宅的低收入家庭提供資助租住公屋。

  房委會設有以五年為期,逐年延展的公營房屋建設計劃(建設計劃),並會按最新供求情況而對建設計劃作出適當調整。在二零一一/一二-二零一五/一六年度的五年期內,新建公屋量預測為75 000個單位,即平均每年約15 000個單位。連同每年預計收回的現有公屋單位,房委會估計這個建屋水平可維持政府把一般公屋申請者的平均輪候時間維持在大約三年的目標。現時一般公屋申請者的平均輪候時間為二年。繼入息和資產限額於二零一一年四月一日提升後,額外約有25 000個住戶合資格申請公屋。我們會密切留意放寬限額對公屋需求可能造成的壓力,逐年延展公營房屋建設計劃,我們會繼續檢討,並且會按最新供求情況作出適當調整。

加強推廣

  主席,昨天有議員指「置安心」仍然不為市民所認識,並表示當局應該多加推廣這個新的「品牌」。我們認為這是一個好的提議,當落實更多有關項目的細節時,一定會加強推廣的工作,加深市民對「置安心」的了解。

總結

  整體來說,政府會為不同負擔能力的人士提供不同層次的住屋選擇。第一個層次是為無法負擔租住私人樓宇的低收入家庭而設的公屋。公屋之上是居屋第二市場下的二手居屋,居屋業主無須繳付補價便可售予綠表申請人。另外是私人物業市場上針對普羅大眾的較低價樓宇(包括在公開市場出售的居屋),以及「置安心」下的單位。在私人物業市場中,一手以及二手市場亦會有各種不同市值價格的住宅單位,以滿足有能力負擔的人士的多元化需求。

  主席,政府會繼續確保有穩定及充足的土地供應,以提供公屋和私營房屋單位。政府及房委會繼續致力維持一般公屋申請者的平均輪候時間大約三年的承諾。政府會繼續監察樓市的發展,並會在有需要的時候採取適當的措施,確保樓市平穩健康地發展。政府亦會盡可能加快各項「置安心」項目的籌備工作,使有關項目得以盡早展開。多謝主席。



2011年5月5日(星期四)
香港時間17時28分

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