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立法會:發展局局長就「檢討《土地(為重新發展而強制售賣)條例》的運作」動議議案的總結發言(只有中文)
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  以下是發展局局長林鄭月娥昨日(十二月一日)在立法會會議上,就「檢討《土地(為重新發展而強制售賣)條例》的運作」動議議案的總結發言:

主席:

  我很多謝多位議員就今日動議辯論的發言,不過首先我需要澄清梁家傑議員引用我在第一次發言,最初我說我歡迎這辯論,因為可以向各位議員匯報《公告》生效後我們的跟進工作,我並無說過我不打算說服部分議員重新支持《公告》或主體法例的內容,因為我今日有講稿,我當時是這樣說的:「我歡迎這辯論,並不是因為我有把握可以說服部分議員重新支持《公告》。」

  為何一件這麼小的事我都要率先澄清呢?因為無論議員及我們官員採取甚麼立場,我們作為問責官員,都有責任不斷游說議員或向議員解釋,從而希望得到議員的支持。但是沒有把握的事就是沒有把握,這件事在很多辯論中各位議員已說了。這個小小的澄清,亦令我對謝偉俊議員有一定的感受,我亦完全深信在座每一位議員,都是以公眾的利益、市民的利益為依歸。所以即使我聽了一些我未必同意的說話,但我一定不會覺得有議員在講大話。這或許像我剛才引述的小事,我們每人都有自己一定的主觀看法,有時不知不覺將自己的看法或自己的有色眼鏡套入自己看到的一些事實堙C而在這富爭議性的課題,我已率先說了,一定會有不同意見,願意出售和不願意出售的業主,永遠都是存在的。這不單是香港的經驗,在其他城市亦有同等的經驗,但我跟蚖﹛A作為負責任的政府,我們不能夠因為社會上有不同的聲音,我們就不做事。反而我們應找到一個平衡的機制,一個合理可行的機制,處理社會上對某些事的不同意見。

  但對於一些議員如馮檢基議員及陳偉業議員,他們對於法例的精神,跟政府有不同的看法,所以我說沒甚麼把握,可以透過一次又一次的辯論,令到這幾位議員可以支持政府的看法。另外很多議員在這課題上往往用一個很簡單的陳述方式,即大地產商和小業主,但法例其實是關於大多數份數的擁有人,與少數份數的擁有人,如果大家有留意最近地產版的廣告,多了很多承業主命的招標在進行中,是很多業主得到資訊消息知道怎麼做強制售賣,很多亦是透過李慧k議員所說的增權工作,令小業主知道,其實只要他們合在一起,取得一定百分比的支持,他們可以主導及主動處理他們共同擁有的土地的重新發展,所以這些承業主命的招標往往是一個相當百分比的小業主,他們合在一起,透過招標的工作,為其土地或擁有的資產,尋求最大的利益,但當然如有地產商接了貨,即透過這承業主命的招標買了相關資產,很容易便套入剛才議員提出的情況,倘若地產商依據條例進行「強拍」申請,往往大家便見到由一個地產商和剩餘少於百分之二十的小業主來做。

  很多議員提出若要推行這條例,我們應為少數份數擁有人提供更好的保障,事實上在今年三月的討論及我給各位議員的信中亦有提及。簡單來說,在法例下,其實有很多相關的條文為少數份數擁有人提供保障,例如當強制售賣申請時,要向少數份數擁有人發出通知,讓他們知悉這事正進行中;亦有說明在少數份數擁有人的通知中要有甚麼資訊;少數份數擁有人亦有提出爭議的權利;少數份數擁有人在其爭議的過程中亦可令土審處對申請的裁定有一定的看法,因條文規定土審處必須要信納我剛才在第一次發言時提及的兩個條件,才會批出申請。

  很多議員提到以拍賣方式和其他方式去售賣地段,這亦是條文有規定。這種拍賣方式其實正是希望找到巿場價。梁家傑議員提問究竟以往是否完全沒有,其實過往只做過約二十個個案,有兩個是有拍賣而又高出底價,換句話說,有人爭奪地段的業權,令最終的成交價高出由土審處定出的底價。但無論如何,法律亦規定土審處定出的公開拍賣底價,必須要反映地段的重建價值,因這樣才能保證少數份數擁有人有權分享地段潛在的發展價值。若批出售賣令,受託人的費用亦是由多數份數擁有人支付,同樣地,拍賣的開支亦是由多數份數擁有人負責。

  何秀蘭議員提及對租客的照顧,條例亦有一定的條文向租客作出賠償。但無論如何,除了在法例上有條文,政府有責任確保這些條例的條文在運作上可達致它們的效果。所以王國興議員剛才提到「兩發事件」,問我這事件對於我們有何啟示,我們是相當有啟示的,發覺我們要認真加強我們的資訊工作,而加強教育和資訊的工作相信要在數個層面去做。第一是在廣泛性的層面,讓所有香港業主也了解這條例的精神,程序是怎樣,自身的權益應如何保障。第二個層面是中介人,如我剛才提到的地產代理人士,或稍後我們委託的社福機構,所有與長者業主日常有接觸的社福機構、長者服務中心,我也會歸納為中介人,他們亦要對這條例有一定認識。但當然最重要的方面是當事人,所以我們亦設計了一些支援服務以支援當事人,希望不會做到他們「求助無門」。他們「求助有門」的方面,今次我們做了兩個相當特殊的措施,一般政府提供支援服務很難爭取到。第一是稍後我們委託的社福機構,其實我們已去到最後階段,就是等待簽約的階段,這個社福機構做外展服務會為這些長者業主就他們的個案去查證,在查證的過程,所有費用均無需由業主負責,我們會在合約內支付費用予社福機構為小業主做。若少數份數擁有人要進行調解,他是屬於合資格的長者業主,所有調解費用亦是由我們負責。現在我們估計每個參與調解的長者業主,我們或許會提供約十五個小時的調解服務,調解費用可能超過數萬元,亦是由我們負責。

  李慧k議員提出在幾方面可以支援業主,我們大體上也同意,亦與我剛才所說的大致吻合,所以我們相信往後的工作一定會積極跟進。

  最後我想宏觀地說,究竟這條例的功能是甚麼。過去一年香港的舊樓失修發生了很多問題,我和在座每一位議員亦很關心樓宇失修令我們的公眾安全受到影響。亦是這個原因,我們在檢討社區重建策略時,我們也沒法不承認如要全面改善此問題必須要「兩條腿走路」,即是既要有樓宇的復修,包括預防性的樓宇復修,也要做市區重建的工作。所以在重新定位的市建局的工作內,亦將重建和復修訂為核心業務。理由很簡單,只要各位議員到這些舊區大廈看看和聽聽我們很多有地區經驗的議員說,是有很多「五無」大廈的。這些樓宇長期失修,小業主亦無能力支付維修費用,對他們來說,被收購重建是一個最好的選擇。

  但做重建的工作,正如市區重建策略檢討內指出,亦不能單靠市區重建局來做,我們應該全面地推行舊區更新,所以由私人領導的市區重建工作是無可避免的。事實上,我的數字顯示,在過去五年由市區重建局做重建的項目,比由私人重建的項目,所得的新單位是還要少的。但在私人做重建時,正如我剛才所說,我們一定要按法例的精神去做。

  有些議員提議說,既然市區重建策略也想到一些好的措施,例如樓換樓、由下而上、安置等等,是否私人的重建項目也要求他們做呢?這是說不通的,因為私人重建項目不是做慈善工作,相信大家也要現實一點去面對。他們一定是要說有潛在的重建價值和盈利。所以如果市建局可以同區七年樓齡去賠償,仍然做蝕本的重建項目,我不能夠將同區七年樓齡適用於私人領導的重建項目,因為最終只會做不成,因為他們已完全沒有誘因去做這些重建項目。

  (吳靄儀議員要求澄清「慈善」兩字)

  我願意澄清。我只是指出在做市區重建的工作,有市區重建局,是以公眾利益來做。經過各位審議如果認為七年同區樓齡是一個補償的合適方案,市區重建局不會因為此項目用了七年同區樓齡而不做此重建項目,但私人重建項目因為不是做慈善工作或公益事宜,必須要從重建潛在價值以及在這種重建潛在價值用哪種補償方案,仍然有經濟誘因,才能進行私人領導的市區重建工作,希望可以解答到吳議員的問題。

  我最後想指出我當然明白要處理香港的舊區是非常艱巨的工作,《土地(為重新發展而L制售賣)條例》不是這件工作的萬應靈丹,我們仍有多方面的工作在進行中,今日這辯論少有議員提到在市區重建策略修訂後新的市區重建局面,包括以後市區重建局除了擔當執行者的角色外,它亦會做促進者,而它做促進者的角色恐怕亦要利用這條《土地(為重新發展而強制售賣)條例》,但我深信在當大多數的業主希望市建局扮演促進者的角色,而市建局亦依隨我們新訂的方向去做,往後我們在市場上應該見到一些更佳的市場措施和行為,從而令整體市區重建的工作如我們的設計可以有效地執行,解決香港舊區日益老化而令市民的居住環境出現不安全的情況,但最後我在這媟|向各位議員保證,我們會持續密切監察我剛才在第一次發言提出的種種措施,我們亦當然在法例、這《公告》和我們的行政措施落實了一段時間後,再去看看我們有沒有需要就法例上作出檢討,多謝主席。



2010年12月2日(星期四)
香港時間0時11分

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