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以下為發展局局長林鄭月娥今日（三月三日）在立法會會議上，就「改善舊區居住環境」議案辯論的總結發言全文：
主席，今日動議辯論的議題非常廣泛。連同涂謹申議員提出的修訂，在十七方面均希望可以改善舊區的居住環境。由於時間所限，各位議員都選擇自己最關心的議題發言，我恐怕要集中回應數點，未必能就每一位發言的議員作回應，希望各位議員諒解，但我深信有關改善舊區居民居住環境的課題在未來的一段日子，會有更多場合討論。我還記得劉秀成議員提議仍然希望有一個特別的小組聯合有關的政策局和部門可以探討這些議題。
一月二十九日發生這樣嚴重的塌樓事件，造成人命傷亡，令整個社會更加關心舊區的居住環境和樓宇失修，這是可以理解的。但今日有發言的議員，指這個政府是否「不死人，不做事」，或如湯家驊議員剛才說，為何到馬頭圍事件才察覺問題存在。我認為這種說法有欠公允。在二月三日，即當事件發生數天後，李議員已經得到主席批准，以休會辯論的形式進行辯論。正如我剛才第一次發言表示，我當日先後發言接近一小時，我於首次發言提供給議員一個詳細的附件，內有十四個列表，講及我們在過去十年，在改善樓宇安全、執法、及支援的工作。總結發言的時候，我亦特別回應當日吳靄儀議員提到有沒有政策，我在四方面交代了我們的政策，包括立法、執法、配套支援及公眾教育。當然一個負責任的政府會隨着市民的訴求、社會情況的改變而更新政策、加強措施，這是我們必須做的。但如果將我們多年以來眾多同事的努力，簡單化成為我們只是在發生如此嚴重的事故才關心樓宇安全，正如我剛才表達，我認為這是有欠公允的。
事實上，議員的發言也有探討很多不同的持份者於改善舊區環境中大家不同的角色，當然我和曾德成局長都強調樓宇維修是業主的責任，我亦聽到有些議員認同這個大原則，但這並非等如我們說政府沒有責任，我相信我和曾局長也沒有講過政府沒有責任，政府有一個很重要的角色，亦都是透過我剛才所講我們不同的工作範疇，突顯了政府的責任。政府一定不會想「甩身」，所以甘乃威議員不需要擔心我們會乘機「甩身」，不再處理香港舊區的環境或居民於失修樓宇內的狀況。我們的責任，就是突顯我剛才所講的四方面，這主要是針對發展局的範疇，我深信曾局長亦會再講述於民政事務、樓宇管理的方面，政府扮演什麼角色。但這四方面的責任中，我們也要平衡一些因素。甘乃威議員質疑為何提供財政支援需要入息審查，這是因為我們提供的支援中，我們也要將公帑用得其所，對於一些弱勢業主，特別是長者業主，我們於二○○八年率先引進了一個津貼計劃，換句話說，我們將納稅人交給政府的稅款，通過政府的計劃，交給一些有需要的業主。這當然是將這些支援給予有需要的業主，所以一個簡單的入息審查是完全可以理解的，實際上今日特區政府提供很多的財政支援，議員都接受有一定的入息審查，但對於一些鼓勵性的借貸，我們免除這種入息審查，但某程度上我們又再細分如果有能力付出利息，我們都要求他們於貸款上付出利息，但如果沒有能力的，如綜援人士及長者，我們都是免除入息審查。但無論如何，我已承諾就今日無論是透過特區政府、市區重建局或香港房屋協會提供的各式各樣支援，我都會整合一次，看看有沒有互相借鏡的地方，可以將這些支援的計劃做得更加到位，可以幫助有需要的業主。
有兩、三位議員提及市區重建局的角色，市區重建局的角色將於今次啟動了的市區重建策略檢討中嚴肅處理。無可否認，我對於市建局是有一定的期望，這兩年多我和市建局的合作亦突顯了我希望市建局是扮演一個相當有社會使命的角色，這是大家可以看到的。但在衡量市建局未來扮演什麼角色，正如我剛才講，衡量政府的角色我們都要平衡其他因素，因為畢竟市建局都是用同樣的公眾資源幫助業主做重建或維修的工作。業主的責任，我剛才已經提到，這個責任我們真的需要好像幾位議員，包括吳靄儀議員或其他議員講，要加強對自己責任的認識及認知，不能將自己的責任推卸得一乾二淨。
最後，專業人士於市區更新中其實是扮演一個非常重要的角色，所以我非常高興聽到民政事務局可以聯同香港房屋協會，及數個專業團體，透過專業義工計劃，強化我們提供給業主的支援。
有數位議員都支持我們今次特事特辦，啟動馬頭圍這個重建項目。在此，我表示感激。這個項目當然有一定的啟發性，在這個項目進行之初，我給市區重建局三個要求，市區重建局完全接納了。第一，這項目要以建小型單位為主。在紅磡社區能提供小型單位給業主，是配合財政司司長於今年的預算案演辭，我們對於物業價格及中小型樓宇供應的關注。第二，這項目要突顯我們新的思維，就是重建應該以地區為本，所以我們已經第一時間告訴九龍城區議會，我們是有一個重建的初稿，但這只是一個概念的發展，我們很樂意與九龍城區議會諮詢從地區上，希望見到這個重建項目是如何進行。其實初步我們也聽到一些意見，他們歡迎小型單位，希望於春田街、馬頭圍道、鶴園街保留一些街舖的特色，亦歡迎我們於相對比較細面積的項目能提供兩個很重要的公共設施，就是這五百平方米於地面的休憩空間及一千平方米大概於一樓平台的給予政府、社團及機構用的樓面面積。第三，是我首次要求市建局今次進行這個重建項目要獨自進行，不需要招標和發展商聯合發展。當然除了很樂意接受我這三個建議，市建局令我更加喜出望外，是於市建局的討論中，加入一些特殊的措施，包括馬上啟動安置這些租戶及商戶，大家爭取已久的「先安置，先賠償，後審批，後規劃」，今次於馬頭圍道這項目內實現了。但將這些特殊措施和其他議員都贊成的方案是否能夠幅射到所有其他市建局的項目，必須要從長計議，所以我們說今次是特事特辦，考慮到塌樓事件為附近一帶的居民帶來焦慮和憂心，這是以人為本精神下特事特辦的工作，但於市區更新策略整個檢討中，我一定會將我們認為實踐過、好的建議注入新的市區重建策略方面。
馬頭圍事件另一個啟示是無論我們如何愛護一個社區或希望維持社會網絡，但重建是市區更新一個無可避免的手段。雖然市區重建策略中有４Ｒs，除了重建亦可以復修，亦可以保育文物，亦可以活化社區，但畢竟重建是一個非常需要的手段，因為樓宇老化的數字很多議員也講過我亦不需要重覆，所以正如甘議員問我重建往後的定位是如何，重建仍然是一個很重要的手段，但正如財政司司長於去年的財政預算案中表示，看來它不會是唯一的手段，我們必須要做到在各區有４Ｒs的業務平衡，更加要反映地區的特色。
就幾位議員提到土地（為重新發展而強制售賣）（指明較低百分比）公告的工作，幾位議員均詳細發言，包括王國興議員指希望聽到我的回應，所以我會花少少時間回應，當然亦因為這公告的討論在議會亦接近尾聲，由於它是以先刊憲，後審議進行的法律公告，如沒有議員提出反對，在三月十七日便會成為法例。我已有心理準備，知道屆時會有表決，因為相信會有議員提出反對公告。
就有關討論，今日我想回應三點。第一，所謂「強拍」條例的公告，針對三類地段的樓宇，將「強拍」門檻由百分之九十下降到百分之八十是否強搶民產？第二，整件工作是否倉猝行事？第三，我怎樣能夠在已做的工作上再做一些工作，去釋除議員的疑慮？我就這三點作出回應。
第一，今次的公告是一個附屬法例，我們並沒有移動主體法例，所以要考慮原本建立這個法案的精神，最有效是參考當時通過這法例的說法，當日條例草案恢復二讀時，條例草案委員會主席發言時表示，條例草案的名稱其實已清楚說明條例草案的目的，我重覆一次條例草案的名稱，是「土地（為重新發展而強制售賣）」，條例草案委員會是全力支持這條條例草案的政策目的，利便私人參與加快市區重建的工作，以改善環境，並提供市民渴求的房屋的同時，同樣關注到要設立一個機制，適當及公平地處理私人產權被依法徵用的賠償問題。所以，無可避免，法例的精神是牽涉私人產權。當時的委員會是明白這一點的。但重要的是要成立一個機制，適當及公平地處理私人產權被依法徵用時所產生的問題。
究竟在這主要的條文內怎樣能夠體現公平及適當機制？第一，有土地審裁處，一個法治的機關來做把關的工作。所謂降低門檻，只是降低向土審處提出申請強拍的門檻，而審裁處處理強制售賣個案時是一定有一位資深的測量師，以審裁處審裁員的身份，與審裁處的法官一同處理每一宗個案。所以審裁處在處理所有同類個案時，是有非常高的專業支援，無論在法律專業上，或在測量專業上。此外無論在條例的條文或判詞，我們均清楚看到一個相當完備的機制，及妥善執行的情況。
條例條文對小業主的保障有多方面。第一，就強制售賣申請向少數份數擁有人發出通知是有嚴謹的規定。第二，條例規定審裁處在作出任何強制售賣申請裁決前，必須先就少數份數擁有人就這項申請的估值的任何爭議進行聆訊及作出裁決。第三，在審議的過程中，條例規定審裁處必須在盡職審查後，信納基於指定的因素，地段是理應重建，否則審裁處不得作出售賣令，指定的因素是包括這地段上有發展的齡期、樓齡或其維修狀況，以及多數份數擁有人已採取合理步驟而獲取這地段所有不分割的份數。第四，條例規定審裁處發出售賣令後，地段需要根據條例列明的方法進行公開拍賣，包括預設底價，底價亦要顧及地段本身的重新發展潛力，底價亦需要獲審裁處批准。過去二十個個案的底價平均是當時樓宇價值的2.5倍，所以沒有出現如剛才湯家驊議員擔心，五十年樓的底價是五十年樓，所以買不回來，不是這個情況。第五，售賣後地段的售賣收益需要根據法例規定，就地段上每名多數份數擁有人及每名少數份數擁有人各自在這個地段上的物業所評估的現有用途價值，按比例分攤。
審裁處就條例裁定的十一宗有書面判詞的案例可看到，雖然處理了二十宗，或二十一宗，因最後有一宗不用強拍，只有十一宗有書面判詞，審裁處在執行有關條例條文時，根據這些判詞，寫得非常審慎及仔細。我們在小組委員會第二次會議時，同事已提交有關個案判詞分析，亦在上星期的小組委員會會議上讓議員透過判詞的擇錄，進一步了解審裁處在考慮申請一方及答辯一方的專家評估報告時考慮的因素及反覆的研究，並作出一個獨立的判斷。
我想在這裡特別提出，一般人說現時社會不是很關心立法會的事務，所以立法會的討論沒有人提，我可以證明就強拍條例方面並不是這回事。過去數星期，大家就強拍條例的討論，引發很多市民的來信。有些是給立法會的，我只有副本。這批來信全是支持政府的工作，很多信是自己寫的，很多錯白字。我隨便讀幾封給大家聽，證明這件事並非強搶民產，而是維護小業主的權益，亦是希望真正回應小業主的訴求。這亦是我唯一作為發展局局長處理強拍條例，我腦海裡出現的只有這批小業主的訴求及對他們的關懷。
其中一位這樣說，我居住在某某樓宇，是有地址的，可以查到，我們樓上樓下認識了很多年，年紀不少，行動也不方便，沒有甚麼要求，希望轉換環境方便走動。本來兩年前發展商上門提供收購計劃，價錢也算合理，我同上上下下數戶業主也贊成出售，但無奈樓下舖位業主叫價太高，收購最終失敗，所以希望局長能把九成降低至八成，讓我們收購重建的希望可以達成，幫助我們這些窮人，協助催促立法會修例，通過解決重建計劃這個新方案，讓我可以改善環境。
另一位就更加看到我面對議員的質詢及有些議員不支持，而為我打打氣，他說局長你不需要因為見到有人安排在報章大字標題：「林鄭，唔好再益發展商」的聲明，他指文中以煽動的語句說降低強制拍賣門檻至八成是利益輸送，實在令人感到做實事的政府官員往往被人誤會及誹謗，深感不值，最後，他希望我盡我的努力，他說知道我未必會成功，但他請我盡我的努力游說立法會支持。
所以我希望在這裡真是很懇切同大家講，可不可以一次就信任我們這件工作真是為了公眾利益，是為了維護小業主，不是在做輸送利益的工作。我只是要求起碼這一次你信我們，我們正在做合符公眾利益、維護小業主，亦希望解決我剛才讀出一些小業主的困惑，而希望改善到他們的生活環境。
第二項要回應的課題是，在很多小組委員會及電台，有不贊成的議員說我們倉猝行事，指我們在一月二十二日才提交公告，為何要急切在四月一日生效，為何不能待市區重建策略完成後才慢慢諮詢。我在這裡必須花一點時間，請主席容忍我，說一說這次降低門檻的諮詢過程及施政的工作。
法例在一九九九年生效，至今為止只批准了二十宗強拍申請。由一九九九年至二○○六年土地審裁處只處理了很少個案，但已聽到很多小業主的聲音，指這條例不行，九成的門檻太高。因此在二○○六年四月至五月期間，當時仍是上一屆政府，不是我當局長，政府就降低指明地段類別申請門檻的建議諮詢公眾，在二○○六年開啟公眾諮詢，包括公眾論壇、業主團體討論會、小組討論、諮詢立法會的事務委員會及區議會。在二○○六年四月我們進行了電話意見調查，五月十一日諮詢了立法會的規劃地政及工程事務委員會，當時提出了就三類地段降低門檻至百分之八十，第一，是地段上只剩餘一個單位未能收購；第二，是地段上所有樓宇的樓齡達四十年或以上；第三，是地段上有業主下落不明或無法聯絡。所以吳靄儀議員要留意，原本的九成不是針對找不到業主的問題，其實找不到業主才是我們當日希望能降低門檻至八成。但當日的討論，無論在我們的意見調查、諮詢或立法會的討論，大家亦覺得有點保留，尤其對業主下落不明或無法聯絡，他們認為這一點不穩當，因這些業主可能只是暫時聯絡不上，如因聯絡不上業主而降低門檻拍賣，這可能不是他們可以支持的，因此要求我們多做功夫。
我在接手後繼續進行諮詢工作，至二○○八年一月我再次提交建議至立法會發展事務委員會，以降低申請門檻至八成，當時我們已撤回了第三類，即無法聯絡業主這一類，只希望就兩類地段來降低門檻至八成，第一，是地段上只剩餘一個單位未能收購；第二是地段上所有樓宇的樓齡達四十年或以上。立法會一如既往舉辦了公聽會，聽取公眾人士的申述及其他團體的意見。在諮詢結果中，委員普遍支持地段上只剩餘一個單位未能收購的建議類別是可以接受，但對於建議降低地段上所有樓宇的樓齡達四十年或以上便可以八成門檻強拍卻意見紛紜，有些委員支持，認為可以促進以私人主導的重新發展殘舊失修的樓宇，但亦有一些委員反對，認為對於少數份數擁有人的保障不足。於是我再次承諾，我們會再謹慎地研究委員及團體的意見與建議。在二○○八年初至今，我們已完成的工作包括在市區重建策略內，亦研究其他亞洲城市就強行售賣是如何進行，我們亦鼓勵專業學院討論此課題及教育公眾。所以香港測量師學會在二○○九年舉行了研討會，亦出版了有關強制售賣的通用小冊子。我們在二○○九年再次進行了電話調查，訪問了一千人，我們亦與區議會主席及副主席討論了此議題。特別有啟發性的是，在二○○九年進行的意見調查中，很明顯可看到大部份人支持降低門檻是適用於最後一個單位，但在樓齡方面，如果只是四十年樓齡便可降低門檻，當時的支持度只有百分之四十二，反對是百分之三十四，但如將它提升至五十年樓齡才可降低門檻，支持率上升至百分之六十，反對只有百分之十七。於是在二○○九年六月，我們再次在立法會發展事務委員會，建議在憲報公告訂明以下三類類別的地段可採用不少於八成的較低申請門檻，我們從善如流，將樓齡一項提升至五十年以上才可享用八成的降低門檻，另外兩個類別的地段是大家一直支持的，只剩餘一個單位未能收購的類別，及注入了似乎爭議性不是太大的工業大廈，是座落於非工業地帶但建有樓齡達三十年以上的工業大廈地段，亦可有八成降低門檻的安排。接著的工作當然是草擬公告，及請行政長官會同行政會議通過此公告刊憲。很抱歉，我花了一些時間，但這是重要的，讓大家知道此事並非倉猝行事，這是深思熟慮，亦反映了各議員過往給我們的意見及社會上的聲音。我恐怕若要撤回此公告，或大家不願意就此公告表決，便屬議而不決。
但我亦承認，因我已在政府工作了三十年，到了跟議會討論議案，很多時候不用寫進法例的，你都要做一些事情令議員釋除疑慮，我亦是隨着這態度與議員合作，因為我覺得行政立法的關係實在非常重要，有時候大家欠缺一些互信令有些原本大家原則上支持的法例都做不到。我亦吩咐了同事以此態度跟議員在委員會探索有甚麼承諾或有甚麼我們可以做以釋除議員的疑慮。
我知道有兩、三方面的工作議員希望我們考慮。第一，可否在五十年樓齡的指明地段再加入另一種要求，就是樓宇有欠安全、有危險，故可以用較低的門檻。我恐怕這個我們做不到，即使做完了亦不是好事，因為往往若要等到樓宇失修，樓宇安全出了問題，或已變成危樓後才用強拍條例，根本如涂謹申議員談到另一條《建築物管理條例》第40C的看法，即「遠水不能救近火」。我們不可以用強拍條例來解決樓宇失修的問題，樓宇出現了危險問題一定要靠《建築物條例》由屋宇署執行機構才能處理。另外，如真要規定五十年或以上樓齡要確定為危樓才能滿足強拍條例下的要求，我恐怕只會鼓勵大部分希望將樓宇透過條例拍賣的業主，更刻意讓其樓宇老化，變成破爛，以符合這規定，相信這不是大家想見到的情況，這亦恐怕是各位有時會罵政府「好心做壞事」的情況。
第二個要求是代主席女士劉健儀議員提出的，就是希望在五十年樓齡的地段下加上維修狀況，即土審處亦要考慮維修狀況。因為議員關心現時條例的寫法，審裁處的考慮是樓宇的齡期或維修狀況，而不是齡期和維修狀況。議員擔心一旦附屬法例生效以後，審裁處會單單依賴樓齡而信納了地段理應重建而發強制售賣令。我想重申，基於以往個案的判詞，儘管條例的寫法是「或」，即樓齡或維修狀況，但審裁處是兩個條件都考慮，所以代主席女士可放心。降低申請門檻至八成沒有取代這條例的其他要求，所以我不認為有需要重覆加上維修狀況這個條件。但我了解議員對條文字眼的擔心，我亦已告訴我的同事可以在小組委員會跟議員說，我今日亦再次重申，我承諾在日後我們有了實踐經驗，我們需要覆檢主體法案的執行時，會一併考慮將字眼作修訂。因為基本上我相信我和議員、土審處就着這方面亦沒有甚麼異議，大家都覺得在強拍的申請獲批前，一定要看整體樓宇狀況，但看樓宇狀況與樓宇是否危樓是兩碼子的事，所以我在前者，即危樓的要求，不能接受，但在維修狀況，我是可以在有機會修訂主體法案時去做。
最後，我希望回應關於調解。調解工作在樓宇紛爭裏是非常有利的。我知悉小組委員會建議在強制售賣之前要設立調解機制。剛才王國興議員重申了他的看法，讓多數份數擁有人和少數份數擁有人可以決定將這個爭議提到審裁處前經過調解程序。我很高興向議員指出或匯報，我們已與律政司和司法機構的政務長初步聯絡，雙方均積極回應我們的建議。我們會盡快與律政司和司法機構方面詳細研究如何按調解工作小組報告裏，即這本由黃仁龍司長領導的調解工作小組報告的第九項建議，正是針對樓宇的問題去落實這個調解機制，就重建和屋宇範圍出現的爭議推行調解試驗計劃，我會在適當時候向立法會發展事務委員會匯報。事實上，我對調解工作的支持已超離了自己的範疇。我留意到這個調解工作小組希望找一些樓房在各區成立社區調解中心（Commmunity mediation centre），我亦率先跟黃仁龍司長說會替他留意。事實上，在馬頭圍重建項目，我剛才提過有一千平方米、位處非常方便的樓面面積，若得到九龍城區議會的支持，我和巿區重建局希望在那裏成立一個典範式、綜合性、一站式的樓宇管理資源中心，屆時我們很容易撥數個房間作為社區調解中心，來協助地區人士在一個很方便的地方進行有關屋宇問題的調解，包括劉秀成議員很擔心的滲水問題可能也需要大力利用調解才能解決。但無論如何，調解機制的落實與將強制拍賣的門檻由九成降至八成是應該並行的，事實上，調解最有效就是當他知道若調解不成功會有下一着，等如現在巿區重建局每次來向我申請用《土地收回條例》，其實它亦做不到九成，它只做到八成多。但當其他未能達成協議收購的人知道若做不成，最終有「尚方寶劍」，叫做《土地收回條例》，往往可以促成更多業主去落實執行，最終受惠是整個重建項目可以如期進行，有關業主能夠透過重建去改善其生活環境。
代主席女士，各位議員，正如我所說，改善舊區居民環境的工作是持續性的工作，發展局聯同我們的部門一定會盡心盡力將香港的舊區做好。多謝代主席女士。
完
２０１０年３月３日（星期三）
香港時間２３時５２分