＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
以下是發展局局長林鄭月娥今日（十一月四日）在立法會會議上，就「增加中小型住宅供應」動議議案的總結發言全文：
主席：
今日有接近一半的議員就這個議題發言，正正反映了今日的討論是社會上一件非常令人關注的事。由於我在初次發言時已就數個議題作出陳述，我不在此重覆。如馮檢基議員希望見到我們的樓宇供應在土地方面多元化，有大、中、小的地皮，實際上這正是我們的策略，有時候我們甚至將一塊土地分為兩塊放在勾地表，以便小型地產商能勾出土地發展，所以接近一半土地在現時的勾地表內小於0.5公頃，屬於小型地皮。至於梁美芬議員與余若薇議員提出有關金融及入境的政策，由於原動議與修訂動議亦沒有這些主題，所以恐怕我們只能將兩位議員的意見轉述有關局長參考。
正如我在第一次發言中談及，芸芸措施中，至目前為止聽到的，對於增加房屋土地的供應是有相當大的共識。劉秀成議員亦希望我們在這方面的工作能有前瞻性，看得遠一點。事實上在過去數年，我們已建立了一定的系統以監測私人住宅建屋量，從而作土地供應的工作。基本上有兩個系統，一個屬於房屋署的房屋監察資訊系統，此系統的其中一個目的是讓我們能監察私人住宅一手市場的供應。另一個是屬於發展局工務科與房屋有關的基建工程的監察系統，此系統的其中一個目的是讓我們可能影響適時提供私人房屋用地及重要配套基建時，可以更有效地找出相關工程項目的問題，從而作出跟進。
最近，約數月前，我在發展局亦啟動了另一項工作。大家知道發展局現時的好處是，我們既有規劃、地政的部門，亦有工務的部門，我希望能聯合多個部門的努力，能否在開拓土地方面更有突破性，如在香港建立一個政府的土地庫（land bank），因現在往往只能按着今日預測到的需求提供土地，是未必足夠。又如配合香港經濟發展，大家看到在行政長官的六個優勢產業內，亦離不開有土地樓房的配合，不過暫時我們較幸運，因有1,700萬平方米、超過1,000幢舊工廈可以被釋放出來，以滿足經濟轉型的需求。我今日沒有足夠資料可以跟各位分享這工作有何初步的看法，但我很期盼在往後的發展事務委員會，可以與各位議員探討我們比較有創意和前瞻性的土地開拓工作。但在此工作上，若說我們今日面對的情況與九七年是完全相同，所以應該很容易找到答案，恐怕是簡單化了。何俊仁議員，我可以說，其實現在與當年的情況有很大的分別。以我負責的土地供應為例，這十二年間，社會上公民意識的提升，及對環境的關注，跟我們在九七年，當時要滿足「八萬五」政策，做得到的土地開拓及發展密度，已大大不同。現在要開拓土地，透過這些土地提供相當數量的房屋單位，實在不是容易的工作，剛才陳偉業議員亦很激烈地提出此問題。而現在我們制定政策的難度在哪裏，就是我們看到目前的狀況，但過往我們的工作未必可以讓我們有完全準確的指標，而未來更沒有水晶球可以看到將來的變化，但無論如何我們亦會在這方面努力。
有數位議員提到我們這次再處理房屋工作方面，不要再活在「八萬五」的陰影下而變成過分謹慎。不錯，我們在此工作上要非常審慎，但這並非因為「八萬五」的陰影，而是由於牽涉面非常之廣，有太多持份者會受影響，包括行政長官提及的小業主、方剛議員剛才提過的供樓一族，他們的福祉是我們關心的。為引證這方面，請大家容許我引述一封電郵，此電郵來自一位小市民，是給特首的，再轉交予我們兩個局。
「特首，雖然不知道此電郵能否真的來到特首或官員面前，但我亦要一試，最少讓自己一個表達意見的機會。近來樓價泡沫的問題是市場的焦點，今日本人亦想給予小小意見。坦白說，我剛與丈夫買了青衣翠怡花園（十月初買的），近500呎的單位，180萬，我已考慮了數月才入市，但若政府現在推出干預樓市政策，對於一群剛置業的業主十分不公平，這些錢是我們辛苦的積蓄，考慮了很多個月才決定，若政府只考慮那百多個示威上街的『無殼蝸牛』，那個想買港島豪宅的律師醫生男女，而要整頓樓價，對我們這群小業主實在很不公平。其實利率不會永無止境地在此低位，利率攀升，樓價自然會停止攀升，為何不讓它隨自然而要壓抑？金管局只推出了一些政策，成交已立時萎縮，我真的很害怕又會有很多負資產苦主再次在香港出現。特首、官員，我明白你們對此事的苦惱，但請在作出任何政策前，考慮我們。」
我相信這個電郵的內容與剛才李華明議員和梁耀忠議員提到他們倡議恢復居屋興建所收到的一些信息大致相同。不過，我必須指出，這只是其中一個電郵，我同時間亦收到一些電郵好像今日各位發表的意見希望政府採取更加進取的措施，這只是用來引證我們在施政方面要考慮的範疇。
另一個我要回應的問題是土地估價。自由黨的兩位議員方剛議員和張宇人議員不約而同地認為我們在勾地估價方面太過進取，於是產生勾地的困難。這個說法我也聽得很多，但我每一次都會跟發展商說，如果你未試過勾地，我們何來有一個進取的估價來決定讓你勾出這地呢？事實上，今年的勾地表自三月公布以來，只有四次申請，其中一次一勾便能勾出，在拍賣後以一倍價錢成交，另外的三次勾地，兩幅是住宅地，都只是每幅試了一次。
土地估價是一項專業工作。有關的工作是由地政總署的專業產業測量師負責。他們在評估地價時會考慮很多市場數據及因素，如發展項目的成本與收益，包括發展項目落成時的售價、建築開支、利息支出及發展商的利潤等。這些因素都會隨市場變化而有所改變。
我要強調，政府決不會藉着過高索價而故意阻撓賣地，或如一些議員所說藉此嚴控土地的供應；同樣，我們也不會不理會地政總署的專業產業測量師的專業判斷，故意調低地價以催谷賣地。事實上，正如我剛才所說，在今年唯一一幅賣出的住宅或非工業用途但可作住宅出售的土地，一次便能成功勾出，而最終拍賣的地價比勾地價多了一倍，因此我不同意方剛議員說我們的地價訂得過高或過分進取，亦沒有所謂「高地價政策」。
土地是香港社會的寶貴資源，地政總署是以審慎及負責任的方式履行其職責。調整評估價格的方法及人為地降低公開市值，均非可選擇的方案。但今日我聽得很多，亦似乎是各黨派議員的共識，就是即使我們堅持一個公開的巿值，但勾地的門檻是否可以降低？基本上，勾地的門檻是不會影響公開的巿值，即使那塊地因為勾地門檻降低而容易勾出，到拍賣當日我們堅持仍以公開巿價才賣出，不到價就不賣。在這一點，本會各黨派議員少有地跟香港地產商的意見一致。地產建設商會在兩個星期前發出新聞稿，表示支持勾地制度，但一致認為需要優化勾地機制，降低門檻，帶動更多土地靈活流入巿場，促進成交，從而為巿場提供地價資訊的指標。李永達議員提到他跟地產商的會面，問過他們若勾地價由八成減至六成，是否一定會勾地，我剛才聽到你好像沒得到一個很確切肯定的回應。我比你好一些，我也問過同樣的問題，他們既然發出新聞稿，若我真的從善如流去降低門檻，他們是否一定會勾地？環顧會議的人士，我看到很多人點頭，但發展商的說話是沒有約束力的，我亦不會以此為準。
在這一點，我必須回應李慧琼議員，她表示在施政報告發表前後聽到一個好像是政府發放的信息，在勾地表的工作上，既然地產商會未有共識，政府便不會做事，她說這引起很多巿民的不滿。我在這裏清晰地告訴各位議員，這不是政府的立場，亦不是政府應有的立場，而上述的信息亦不是政府發放。制訂政策是特區政府的責任，所以大家可以放心，我並沒有將制訂土地供應的政策外判予發展商，這項工作一定會由我們來做。
同樣地，梁家傑議員認為我們面對地產商往往好像束手無策，這點我有少許不同意。因為過去兩年來，梁議員應該比其他議員特別清楚，我們很多工作都是以公眾利益，甚至是衝着發展商而做，包括有系統發放所有經過地契要求發展商提供的公共空間和公共設施，方便全民監察；包括為整理發水樓的工作而做的全面諮詢；亦包括最近衝着發展商擁有的商廈而做的工廈活化工作。其實我也要引述梁議員的說話，我們的工作要全盤、深入和審慎才能作出改變，不能輕舉妄動。
行政長官說我們在未來數月會密切監察巿況，在有需要時優化土地供應安排，陳鑑林議員擔心我們是否要等數據指標和樓宇價格返回九七年的水平才做事，我可以跟陳議員說不是，你不需要擔心，我們的監測工作是很全面的，我們不會等樓宇價格返回九七年的水平才啟動我們的機制。但我們在考慮就土地供應作出任何修訂時，必須堅守以下三個政策的目標和指導原則：
（一） 讓巿場力量繼續發揮，令巿場發展經濟哲學，把政府干預市場的程度減至最低；
（二） 堅守土地政策明確清晰和一致性，盡量減少不必要的時常變更，以確保可以維持一個公平、穩定的環境，讓物業市場自由、有效率地運作，同時可及時應付市場對社會發展的需求；及
（三） 保障政府收入。即是我們不會隨意降低價格，賤賣土地。
在土地供應的工作裏，若有問題出現，我們不會以守株待兔的態度來處理。但當然廣大巿民亦要支持特區政府不應魯莽行事，因牽涉的層面非常之廣泛。我們會繼續以保持香港的樓巿平穩健康發展為目的。
多謝主席。
完
２００９年１１月４日（星期三）
香港時間２３時５３分
