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立法會:運輸及房屋局局長就「回購領匯股份」議案總結發言全文(只有中文)
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以下為運輸及房屋局局長鄭汝樺今日(十二月十七日)在立法會會議上,就「回購領匯股份」議案總結發言全文:

主席:

  多謝多位議員的積極發言。

  在這部份的發言,我會先重申房委會拆售領匯基金當初的目的,亦會詳細說明現時對領匯基金轄下零售和停車場設施運作的規管。然後,我會回應議員所提出的意見及說明政府的立場。

拆售的目的

  房委會將零售和停車場設施分拆出售,主要的目的是讓房委會退出商業運作,以便能夠專注履行其提供資助公共房屋的職責。我們認為,由私營機構擁有和經營有關設施,會有助這些設施運作得更具效益,從而更全面地發揮這些商場及停車場的潛力。自上市以來,領匯基金轄下物業一直以商業原則運作,採取不同措施以改善設施質素。

  拆售領匯基金所得的收益,為房委會在中短期內為興建租住公屋給所有有住屋需要的人士提供了所需的經費。自出售零售和停車場設施以來,房委會的財政狀況大為改善,在中短期內有足夠的流動資金應付房委會的運作所需,有助公營房屋計劃的可持續發展,以及維持平均輪候公屋時間在大約三年這個服務承諾。

  因此,這個拆售之後,房委會現在可集中力量,照顧不能負擔私人住宅市場租金的人士,讓他們早日入住公屋以解決他們的住屋需要。

  此外,終審法院05年的裁定,是確保提供零售和停車場設施,並不代表房委會本身須直接提供該等設施,而是透過第三者,亦可符合條例的要求。

對領匯的規管

  領匯基金上市後,擁有營運轄下零售和停車場設施的自主權,與一般私人機構無異,政府和房委會都不能、亦不應該干預領匯基金及其管理公司的日常管理、經營策略和運作模式。不過,正如我在辯論開始時的發言所講,為確保拆售後領匯基金會繼續提供零售和停車場設施給予居民使用,政府及房委會已透過以下幾方面,針對性地安排了適當的規範。

有關土地用途的規管

  領匯基金從房委會購入的物業所涉及的政府租契(即一般所稱為「地契」),已列明有關地段的土地用途。領匯基金要改變政府租契所述的土地用途,必須先得到地段內其他業權人的同意,以及地政總署的批准。這些契約條款確保在公共屋h或屋苑內的零售及停車場設施維持原定用途,繼續提供設施以滿足居民的購物和泊車需要。

  無論該等設施日後是否仍為領匯基金所持有,上述租契所訂的土地用途條款仍然有效,其後的業權繼承人亦都須遵循。換言之,該些物業在管理或控制權方面的任何轉變,並不會影響有關設施繼續作為零售或停車場用途。

  另外,為確保原本在商場營運的教育及社會福利設施可以在拆售後繼續服務市民,房委會在出售物業予領匯基金時,已特別定立契諾,指定若干樓面面積必須以優惠租金租出予非牟利機構作社會服務或教育用途。

有關轉售物業的規管

  房委會在設計分拆出售的架構時,已考慮到要有適當機制令領匯基金不能任意變賣資產。為此,房委會與領匯基金的物業買賣協議對分拆出售的物業附加了限制性契諾。如領匯基金要出售公共屋h內的某項商場或停車場設施,只可把該項設施整個出售,不可把設施拆散出售,而第三者從領匯基金購買該設施後,仍然需要遵守這個規定。

  房地產投資信託基金是以信託方式組成,而主要投資於房地產項目的是集體投資計劃。信託基金旨在向作出投資的持有人提供來自房地產的租金收入的回報。證監會亦透過該條例所賦予的權力,訂立《房地產投資信託基金守則》,作為房地產信託基金的指引。根據這份《守則》,房地產投資信託基金必須具備的特色包括必須專注投資於可產生定期租金收入的房地產項目;買賣房地產項目時受到一定限制;及收入的絕大部分必須會定期以股息方式分派給持有人。

回購領匯的建議

  在今日的辯論當中,有數位支持議案的議員提及,政府是應該以回購方式成為領匯基金內擁有最大的基金單位的「重大持有人」,以影響領匯的運作,甚至與其他現時主要持有領匯基金的投資機構互相抗衡。
 
  我們需要明白,《房地產投資信託基金守則》有設計如何限制「重大持有人」在業務上的影響力,即在涉及利益衝突的情況下不能投票,即使政府購回部份基金單位,成為「重大持有人」,也不能達至議員所講的效果,改變領匯基金的運作模式削弱其回報,以保障租戶的利益。原因正如上述所講,領匯基金是受信託契約所約束,信託契約中清楚列明領匯基金的主要目的是賺取租金收入以發放給單位持有人作回報,而獨立於管理公司以外的受託人(Trustee)有責任確保所有投資活動是符合持有人的利益。受託人也不可以容許信託契約作出一些會嚴重地影響單位持有人利益的修改。所以就算政府擁有一定數量的基金單位,無論怎樣影響單位持有人大會的決定,都不能叫領匯基金放棄以上所講的一貫運作模式。

  說到這堙A套用梁家騮議員的用語,即是說,因為基金守則的規管,用了大量公帑回購之後,四兩力都會用不到。

  所以,回購領匯基金涉及的公帑數目龐大,我們需要有一個清晰明確的政策目標,然後小心研究動用完這大筆公帑後,能否達到有關的政策目標。議員建議我們回購領匯基金,主要是希望政府能透過這個方法,影響領匯基金運作,以凍結或減低商戶租金。我們認為動用大量公帑去購買部份領匯基金的單位,不能對領匯的營運產生影響。我們注意到,即使政府或房委會擁有比現時持有最多基金單位的持有人更多的權益,政府仍受制於這類基金的法定的、又或領匯本身的信託條款,尤其對其他基金單位持有人利益的考慮,故此政府對領匯基金營運的影響極之有限。

  另一個考慮是,假如市場知悉政府或房委會有意購買領匯基金一部份的權益,大有可能會令領匯基金的價位飆升,大大加重所需的資金成本。我們必須認真考慮動用龐大的公帑去回購領匯基金單位是否合理及用得其所,還是應該把有關資源直接用於有利於民生的服務上會更為適切。

  此外,股權方面,少於5%的投資者,只是佔單位持有人的67%。領匯基金有約三萬個小投資者,他們的利益也需要兼顧,若政府或房委會日後持有領匯基金的權益,會令投資者懷疑領匯基金能否繼續以商業方式營運,而不受政府和房委會的干預。這無疑會影響眾多的投資者,包括是小投資者的信心和利益。

  有議員亦修訂動議,建議政府回購全部領匯的基金單位,成為唯一擁有者。房委會當初分拆出售轄下商場和停車場時,目的是希望可以退出商業運作,專注為有需要的市民提供租住公屋。我們認為無論是政府或房委會回購所有基金單位,都與這個目的背道而馳。因此,我們認為這個建議是不可行的。

總結

  領匯基金在其上市時的《發售通函》中指出,其營運方針,是保持以便利為本的零售物業,迎合毗鄰公共屋h的居民及其他訪客之基本消費需求。領匯公司的工作重點之一,是控制經營開支和改善分拆出售的零售和停車場設施的經營效率。

  香港零售市場競爭激烈。領匯基金轄下商場需面對鄰近其他零售設施的激烈競爭。商場之間的競爭有助領匯基金轄下設施的貨品價格及服務收費,維持於可負擔的水平。此外,由於領匯基金轄下商場位於公共屋h之內或其附近,其客源主要是屋h居民,因此商場內的商舖無論大小,商場內的行業組合和店舖所出售的貨品,均需迎合公屋租戶的需要和消費模式,才可成功營運。

  至於商戶和議員提到加租的問題,政府對此亦十分關注。不過拆售當初的理念,我認為需要再講清楚。在這堙A我想引用04年在立法會辯論時支持領匯上市的一位議員的說話。他說:「成立房地產投資信託基金,背後的邏輯是:首先是信託基金的執行人員或經理等能改良商場及停車場的運作,好讓生意興隆。在生意興隆後,便旺場了,在旺場之後,租值亦當然增加,因此便可以加租。...生意做得好的商戶,是很樂意有關方面加租的,因為他們不想搬走;但做得不成功的,便沒有辦法可以留下來繼續做生意了...」

  主席,作為政府,我們當然不是想見到脫離市場或不合理的加租,這樣不利民生。但當年在議會內亦有議員有這洞悉力指出領匯能改善效益的道理。

  根據領匯公司行政總裁昨日在立法會房屋事務委員會所講,領匯公司的營運目標是要出租其設施,而非要現租戶遷離;事實上,領匯公司的租戶的續租率一直維持在75%左右的水平,而出租率亦維持在90%左右。此外,領匯公司亦表示願意與個別有困難的租戶商討,研究互惠的解決方法。

  房委會完全明白本身責任,會繼續確保提供房屋和附屬於房屋的康樂設施。有議員在修訂動議及辯論中提出,政府應加強與領匯公司的溝通,促使領匯公司回應社會訴求。這個工作我們是會做的。我們會繼續積極與領匯的管理層溝通,切實地反映社會的訴求。我們相信領匯公司理解現時的社會及經濟情況,並會致力改善商戶的營商環境,以及回應顧客的需求。

  政府當局及房委會會繼續密切監察分拆出售後設施的提供情況和管理事宜,以及與領匯公司保持緊密聯絡,共同處理同時涉及雙方的管理事宜。為加強屋h居民與領匯公司的溝通,我們會繼續邀請領匯公司派員出席屋h管理諮詢委員會的會議,聽取居民對其服務的意見以改善服務質素。在日常有關屋h管理的事宜方面,房署職員亦會繼續與領匯公司人員舉行工作會議,共同處理,不斷改善居民的居住環境。

  主席先生, 與其它私營機構一樣,領匯基金的營運必須符合市場規律才能成功。政府和房委會認為,通過市場力量,領匯公司應該繼續改善商戶的營商環境,以及滿足公屋居民的基本購物需要。

  多謝主席先生。



2008年12月17日(星期三)
香港時間23時55分

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