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以下是房屋及規劃地政局局長孫明揚今日（六月七日）在立法會會議上就「監管一手私人住宅物業交易」動議辯論的發言全文：
主席：
多謝各位議員就監管一手樓宇買賣這個課題提出許多意見。
有議員將房地產市場和證券及期貨市場作出比較，認為政府應該制定針對房地產買賣的法定監管機制。其實我於較早前在立法會回答一項關於類似建議的口頭質詢時已經指出，房地產市場和證券期貨市場的情況有所不同，兩者不能相提並論。
證券及期貨市場是一個世界性的市場，本港作為國際金融中心，有需要確保對證券及期貨市場的規管標準，與其他主要國際金融中心看齊。另外，股票及期貨的種類繁多，投資時所需的資金可多可少，影響範圍的深度同闊度都遠較物業市場為大，因此有必要制訂嚴謹的法定機制，規管證券市場的活動。
在物業市場方面，國際之間一般都沒有針對物業市場運作的規管要求。不同地方都會因應本身的情況，制訂適合的規管機制。在香港而言，物業交易與一般商品的交易，例如汽車買賣，其實本質上沒有太大的分別，都是按照合約的精神進行買賣，而不是受針對性的法定機制監管。若交易出現糾紛可循民事訴訟的途徑解決；若涉及欺詐行為則可根據有關的刑事法例進行檢控。我們認為，現時的制度適合本港物業市場的需要。
本地房地產市場在自由市場的運作下保持着穩健的發展。政府一貫的政策，是在保障消費者權益和維持自由的營商環境之間取得一項平衡。目前地產建設商會已經發出指引以供業界在售賣樓花時遵從，消費者委員會亦致力加強消費者教育，提醒置業人士需要留意的事項；而地產代理監管局亦已加強執法和採取措施提升地產代理質素，以保障置業人士的權益。以上三管齊下的方向，比立法監管地產市場的運作，更具彈性和更加切合香港市場的需要。
就議案的三項建議，我有以下的看法。
第一，有關售樓書所載的資料，在發展商的自我監管制度下，地產建設商會已從二零零一年十月起，要求商會會員在樓花的售樓書內，提供所須的資料。去年曾有報導指出，樓花內部認購安排欠缺透明度及銷售數據的準確性不足。政府立即就該等投訴表示關注，立即促請商會作出檢討。商會作出了積極回應，並且在很短時間，在去年六月二十四日公布了詳盡的指引，要求發展商提高售賣樓花的透明度和發放準確的銷售資料。
商會現行的指引，已經要求發展商在樓花的售樓書內提供所需要的資料，包括大部分議案提及的資料，例如：位置圖、樓面平面圖、主要的內部裝修和裝置規格、單位出售面積和建築面積、泊車位的尺寸、土地契約和公契的主要條款、建築物和設施的預計完成日期以及管理費等。如情況適用，售樓書亦須列明業主在斜坡維修方面的責任，並且須要顯示有關斜坡的圖則。至於住宅物業的「保養期」方面，地產建設商會最近亦已同意要求其會員將「保養期」的資料載於售樓書之內，令買家得到更大和更全面的資料。
至於議案所提及的價目表、發售單位的數量、按揭及付款計劃、以及其他買樓費用等資料，發展商會視乎銷售情況和市場情況而作出調整，將更新的資料派發給準買家。如果硬性規定發展商在售樓書內刊印該等資料，會令發展商失去賣樓的靈活性，影響商業運作的自由度，這並非理想的做法。
總括而言，商會的指引較立法規管較具彈性，因為指引可以不時更新，切合不時改變的市場情況和消費者期望。社會大眾，包括消費者及傳媒等，亦不時可以監察發展商是否真正自律，如個別發展商被發現違反指引，經傳媒報導後，其商譽亦會受損害，這是發展商遵守商會指引的誘因其中一項。
此外，如果發展商違反了地政總署預售樓花同意方案的條款，地政總署可視乎違反的程度，採取相應的行動。例如，地政總署已經有個案向發展商發出警告，要求發展商更改有關的資料。地政總署亦試過暫時取消甚至收回對該物業的同意，禁止該物業繼續進行預售，並且要求發展商容許有關物業的買家取消合約及向他們退回已繳付的金額連同利息。
由此可見，目前的機制有實際的阻嚇作用。因此，我們現階段不會考慮立法規管本地樓花的售樓書，我們會繼續與地產建設商會、消費者委員會和地產代理監管局定期會面，探討進一步改善的空間，確保有關的指引能夠與時並進，切合消費者和房地產市場的需要。
第二，有關發放不實的銷售數字，議案將房地產市場和證券期貨市場作比較，並且建議政府制定針對房地產買賣的法定監管機制，禁止內幕交易、虛假交易、操控價格、以及披露虛假或具誤導性的資料等失當行為。我剛才已指出兩種市場的不同之處，因此兩者不能夠相提並論。
對於近日某些關於發放失實銷售數字的報導，政府已向地產建設商會表示關注，要求商會就此進行檢討。商會已答允加強敦促發展商確保公開準確的銷售情況，和統一所謂“賣出單位”的定義，以簽訂臨時買賣合約為準。新措施可為市場帶來更清晰的銷情資料，以供置業人士參考。
我希望再強調一點：現時已經有針對失實陳述及欺詐行為的法例，涉案者可能要付上刑事或民事上的法律責任。如果買家認為在購買一手樓的過程中資料有誤，並且是失實陳述誘使他簽訂買賣合約，買家有權提出法律訴訟，尋求賠償。
第三，對於設立一手私人住宅買賣合約冷靜期的建議，我剛才聽到大家持不同的意見。我亦相信社會各界對於加入強制設立冷靜期的建議，亦會有很多不同取態。個別買家也不一定會認為強制性的冷靜期是保障他們的利益，這需視乎樓市是否急劇上升或下降。實際上，若交易的買賣雙方均同意設立冷靜期，他們可以在臨時買賣合約內，列明大家同意的冷靜期細則，而不需要經立法而硬性規限。事實上在現有制度下，買家一般而言，是可以在簽署臨時買賣合約後的指定時間內，選擇取消買賣而放棄已付的訂金，這是市場上所謂非“必買必賣”的安排。在某程度上，這已經是一種類似冷靜期的機制。
基於上述考慮，我們認為現階段並不是適當的時機，立法設立強制性的冷靜期。
最終而言，最有效保障消費者的方法，不是引進強制性的冷靜期，干預合約的運作，而是教育消費者不應該作出衝動或者甚至有時魯莽的置業決定。就此，消費者委員會聯同地產代理監管局將會在本月內完成印製一份夾附在售樓書內的清單，清楚列出一手樓買家應該特別留意的事項，並且提醒買家在買樓之前，應該作多些慎重的考慮，以便他們能夠作出精明的選擇。
多謝主席。
完
２００６年６月７日（星期三）
香港時間２０時０１分
