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立法會:《2000年建築物管理(修訂)條例草案》

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以下為民政事務局局長藍鴻震今日(星期三)在立法會會議上動議二讀辯論《2000年建築物管理(修訂)條例草案》致辭全文:

主席女士﹕

我謹動議二讀《2000年建築物管理(修訂)條例草案》。

條例草案的目的﹐是為了落實一九九八年「私人樓宇消防安全改善建議諮詢文件」所提出的有關建議,以及改善《建築物管理條例》的一些缺點。

一九九八年中﹐我們發佈「私人樓宇消防安全改善建議諮詢文件」﹐以聽取社會各界的意見。諮詢的結果顯示﹐市民普遍接受文件中對各項改善消防安全和大廈管理的建議﹐及認同妥善的大廈管理和消防安全是相輔相成的。因此﹐我們現提出修訂《建築物管理條例》﹐落實執行諮詢文件內有關改善大廈管理的措施。

條例草案有如下三點主要建議 -

(一) 制定具體的管理和維修標準

現時《建築物管理條例》第18(1)條特別訂明法團有責任管理和維修建築物的公用部分,但卻沒有訂明管理和維修的具體標準。

我們建議修例,授權民政事務局局長在憲報刊登一套《大廈管理及維修工作守則》,以供法團遵守。該套守則會以一般用語撰寫,使市民易於明白。守則包括與建築物公用部分的建築物安全、消防安全、氣體裝置、升降機和電力裝置以及斜坡安全等有關的現行法例供法團參考和遵守,但不會取而代之。有關部門會繼續執行他們各自負責的條例(例如屋宇署執行的《建築物條例》和消防處執行的《消防條例》),基於執法工作不應重複的原因,我們並不建議再另訂罰則,對未有遵照守則履行責任的法團施罰。

(二) 強制性管理

建築物是否設有建築物管理組織(例如業主法團或物業管理公司),肯定跟建築物的消防和樓宇安全有密切關係。

對於有嚴重管理和維修問題而本身並無有效管理人的建築物,我們建議修例,賦予當局權力,茈O這類建築物的法團從當局在憲報公布的建築物管理代理人名單上,聘請其中一名管理代理人,負責管理。當局會參照剛才我提及的守則所載的客觀準則,考慮是否發出指令。在實際運作方面,由各區民政事務專員擔任主席的跨部門地區性大廈管理統籌委員會會負責找出這類有問題的建築物,並向當局提交建議,以考慮應否發出指令。假如法團沒有合乎情理的理由而未能於指定限期內遵照當局所發的指令辦理,即屬違法,一經定罪,管理委員會可被處以最高罰款50,000元及每日罰款1,000元。我想在此強調﹐政府的意向並不是懲罰有關業主﹐而是藉茼釭嚇性的罰則﹐茈O有關業主聘請有效管理代理人﹐以妥善管理他們的物業。

如果該有問題的建築物沒有法團,我們會採取行政措施,鼓勵及協助業主成立法團。如果業主未能成立法團,當局可向土地審裁處申請,由審裁處茈O一名業主召開業主會議﹐成立法團及聘請有效管理代理人,負責管理有關建築物。

我們會在諮詢過有關部門和專業團體的意見後編訂該份建築物管理代理人名單,並會在條例草案獲得通過後在憲報公布。審批讓管理代理人加入該份名單的建議準則,與房屋署現行公共屋h認可物業管理公司名單的準則大致相同。當局會不時覆檢該份名單,並有權予以修改。

(三) 方便新建築物的業主成立法團

根據現行條例的規定﹐業主如要成立法團﹐首先必須按條例第3, 3A或4條的其中一項方式﹐召開業主會議(所需的業主業權份數別為百分之五十﹔或在不少於百分之三十業權份數的業主向我申請命令﹔或在不少於百分之二十業權份數的業主向土地審裁處申請命令)﹐以便委出管理委員會﹐然後向土地註冊處登記成立法團。管委會委員的任期為兩年﹐但可經業主周年大會通過而獲得連任。召開業主周年大會的法定人數為不少於業主的百分之十。

我們會繼續鼓勵現有建築物的業主,根據上述規定成立法團。至於新建築物﹐我們曾考慮規定業主強制性或自動成立法團。但是若沒有業主願意參與法團管委會的工作﹐法團亦無法順利運作。除了剛才我所提及的情形﹐即是在大廈管理維修極度不善﹐而經土地審裁處頒令召開業主會議及聘請有效管理人的特殊情形外﹐一般來說﹐我們認為成立法團與否﹐應由業主作出決定。業主亦可選擇按公契成立業主委員會﹐或其它形式的組織管理大廈。因此﹐我們建議修例,簡化新建築物業主召開會議以委任管委會的程序。我們建議,會議的法定人數不得少於業主的百分之十。此建議是根據現時法團重新委任管委會委員所需的法定人數(百分之十業主人數)。管委會可由業主投票並以多數票通過的決議委任。管委會獲委任後,須向土地註冊處登記成立法團。

除了上述三項諮詢文件內建議的措施﹐我們想藉此機會﹐改善條例一些缺點。

不少法團都沒有為建築物及公用部分購買第三者責任保險。在新興大廈的個案中,法庭下令法團須向一名在該大廈進行維修工程時受傷的工人支付約2000萬元的補償。這一個案引起了市民廣泛的關注。我們建議修例,強制法團須為建築物的公用部分購買第三者保險。有關保險的規定(例如投保範圍、最低賠償保障額、承保人的資格)都會在根據條例另行制定的附屬規例中訂明。法團如無合理理由而不按照法例規定購買保險,即屬違法,一經定罪,可被處以最高罰款50,000元。上述規定的生效日期會於日後(當有關附屬規例制定後)在憲報公佈。

目前條例第27(1A)條規定,法團的帳目可由專業會計師或法團藉業主大會通過的決議所批准的其他人審計。由於多層建築物法團的帳目可以相當複雜,非專業會計師未必具備妥善審計有關帳目所需的經驗和專業知識。我們建議修訂第27(1A)條,刪除有關可委任非專業會計師審計法團帳目的規定。不過,我們建議讓單位數目在50個或以下的建築物的法團獲豁免遵守這項規定。法團如無合理理由而未有遵守審計帳目方面的強制性規定,即屬違法,一經定罪,可被處以最高罰款50,000元。

此外﹐草案亦建議對條例一些地方作出輕微的技術性修改﹐以方便法團的成立和運作。這些修改詳列於草案內﹐我不打算在此詳述。

除了上述條例建議外﹐民政事務局和民政事務總署近年積極落實有關的行政措施﹐以協助私人大廈業主履行管理他們私人物業的責任。我想藉此機會簡述以下的配套行政措施。

我們於1998年初成立一個跨部門的「中央防火督導委員會」﹐由我擔任主席﹐成員包括各有關政策局和部門首長﹐以及七位非官方委員﹐負責制定有關防火安全和大廈管理的策略。在地區層面上﹐我們已先後在全港所有18區成立「地區防火委員會」﹐由各區民政事務專員擔任主席﹐成員包括地區領袖和專業人士等﹐協助推廣防火安全。「中央防火督導委員會」自成立以來的主要工作﹐包括剛才我提及的「私人樓宇消防安全改善建議」公眾諮詢﹐並就諮詢的結果建議具體的法例修改。委員會聯同有關部門亦進行了多次大規模的樓宇消防安全巡查﹐以及統籌和協辦多項宣傳和教育活動﹐成功喚起了市民對消防安全和大廈管理的關注﹐逐步在香港建立大廈管理和消防安全文化。

位於九龍油麻地的民政事務總署首間「大廈管理資源中心」於1998年中成立﹐得到七個專業組織協助﹐派出會員為市民義務提供初步專業意見﹐服務甚受市民歡迎。次間位於港島中區的資源中心﹐將於後天正式開幕。我們正積極籌備於本年內於新界區成立第三間中心﹐以進一步服務市民。以上所提及的種種行政和立法措施﹐目的是培植社會的大廈管理文化﹐從而提升居住環境及質素﹐使市民得享安居之所。

主席﹐我謹此陳辭推薦本條例草案。

二○○○年一月二十六日(星期三)