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　　地政總署在訂定地價前，會就全港的土地和樓宇單位銷售，進行研究及分析、研究售樓說明書，以及定期監察建築成本及利率情況。

　　地政總署署理署長佰利今日（星期五）在有關評估地價機制的記者簡報會上表示：「土地的價值跟所容許用途有直接關連，而土地用途取決於地契條款、分區計劃大綱圖所規定的規劃目標和屋宇建築條例。」

　　「一般而言，任何香港的地契，其發展性質及範圍的規定，低於規劃及建築管制的可容許水平的，均可予以修改以便充分利用土地。」

　　佰利續說：「地契的輕微更改可用修訂書方式進行，而重大更改則透過交回舊契以換取新契，兩種情況均可稱為契約修訂。」

　　「所有地契修訂均需補地價，不過在很多情況下，如果是輕微修訂或租地者為慈善或非牟利機構，補地價金額會定為最少的一千元。」

　　至於評估地價工作方面，地政總署副署長（專業事務）郭理高說，以下是估價師通常採用的其中一個方法：

＊　確定在土地契約及現有的規劃情況下，設定可盡其用的建築類形和量；

＊　根據與其他樓宇及單位售賣情況的比較而評估發展計劃完成後的總值；

＊　從以上估價減去建築成本及一般發展期所涉及的利息開支，以及一個足以促使進行發展項目的利潤。

　　他說：「兩者相減的餘數便是地價。」

　　他並說，這些評估亦受其他因素影響，包括對可能售價的不同意見，因不同的建築材料及發展速度而引致不同的建築成本，不同的利潤率，以及對未來經濟的分歧看法等。

　　關於補地價評估方面，郭理高續說：「地政總署根據現有的地契和經修訂的地契評估地價，兩者的差價便是修訂地契所需的補地價金額。」

　　這項評估由地政總署內不同級別的人員負責，計有估價組合資格的估價測量師及技術員工，他們共同從事分析、評估、研究及磋商等工作。

　　他們會把建議的補地價金額交予一個「估價委員會」或「估價會議」，主席分由助理署長或副署長出任，視乎估價是五千萬元以下或以上。

　　郭理高說：「本署將以書面形式通知地契持有人或其代理補地價金額，他可以提出上訴及理由，及／或提出反建議。」

　　假如申請者或其代理不接受補地價金額，並提出一個較低金額的反建議，該反建議會由「上訴會議」考慮，而「上訴會議」的主席會由一位沒有參加原先的「估價委員會」或「估價會議」的人士出任。

　　不過他指出，地政總署在考慮該上訴或反建議時，可能會根據當時的市場情況而提高補地價金額。

　　地政總署一向歡迎有關申請者或其代理親身出席「上訴會議」陳述其個案並回答問題，但他須於會議作出最後決定之前離開。

　　至於署外仲裁的建議，他表示該署並不反對該概念，但對其成效有保留。

　　他說：「仲裁程序多數會需長時間，為了使有關機制可以運作，批出的補地價金額須對雙方均有約束力。」

　　「引入任何署外的上訴或仲裁機制前均需經詳細考慮和諮詢有關方面。」

　　「地政總署樂意證實該署是否正進行有關補地價的討論，但更改地契是業主和租戶就合約的洽商，故此在達成協議和在土地註冊處登記之前不應向第三者透露。」

　　「地政總署尊重申請人的私隱和要保持事情機密的要求。」

　　他說︰「地政總署一直監察補地價的程序以確保其運作良好，但目前並無意要對估價系統作基本改變。」

完

一九九九年八月二十日（星期五）